Predaj pozemku v Topoľanoch: čo všetko treba preveriť ešte pred predajom?

Predaj pozemku v Topoľanoch. nie je len o tom, zistiť jeho výmeru, nastaviť cenu a zverejniť inzerát. Ešte pred samotným predajom je dôležité preveriť územný plán, inžinierske siete, prístup na pozemok, vlastnícke vzťahy aj stavby, ktoré sa na ňom nachádzajú. Pri jednom z predajov v Topoľanoch (okres Michalovce) sme napríklad odhalili problém s hospodárskou budovou, o ktorom majiteľ pôvodne ani nevedel.

ℹ️ Ak vás zaujíma, kto stojí za AGIA Reality a ako pracujeme, pozrite si našu sekciu O nás.

Čo sme preverili ako prvé, keď sme dostali pozemok na predaj?

Ako prvé sme si preverili, čo sa s pozemkom z pohľadu jeho využitia a výstavby vôbec dá robiť. Overili sme územný plán obce, či sa pozemok nachádza v intraviláne alebo extraviláne a zároveň sme preverovali dostupnosť a umiestnenie inžinierskych sietí.

Pri pozemku totiž nestačí vedieť, že je „stavebný“. Dôležité je aj to, či jeho reálne využitie zodpovedá tomu, čo od neho očakáva predávajúci alebo budúci kupujúci.

Overenie týchto informácií nám umožňuje lepšie nastaviť samotný predaj a zároveň kupujúcemu poskytnúť informácie, ktoré bude potrebovať pri rozhodovaní o kúpe.

ℹ Postreh z praxe
Pri predaji pozemkov sa často stretávame s tým, že majiteľ pozná svoju parcelu veľmi dobre, ale nie vždy pozná všetky informácie, ktoré sú dôležité z pohľadu budúceho využitia. Práve preto si tieto veci preverujeme ešte predtým, ako pozemok začneme ponúkať.

Prečo nestačí preveriť iba samotný pozemok?

Pretože súčasťou predaja nie je len parcela uvedená na liste vlastníctva. Na pozemku môžu byť stavby, príjazdové cesty, podiely alebo iné skutočnosti, ktoré môžu mať na predaj zásadný vplyv. Presne to sa ukázalo aj pri tomto predaji v Topoľanoch.

Na pozemku sa nachádzala hospodárska budova. Majiteľ bol presvedčený, že z právneho hľadiska je všetko v poriadku. Pri podrobnejšom preverení sme však zistili, že stavba nebola zapísaná na liste vlastníctva tak, ako by mala byť. To mohol byť v budúcnosti problém najmä pre človeka, ktorý by chcel stavbu rekonštruovať alebo odstrániť.

ℹ️ Ak vás pri predaji alebo kúpe nehnuteľnosti zaujímajú ďalšie praktické otázky, pozrite si našu sekciu FAQ, kde nájdete odpovede na najčastejšie otázky našich klientov.

Čo sme zistili pri preverovaní hospodárskej budovy?

Samotná informácia od majiteľa, že so stavbou nie je problém, nám nestačila. Stavbu sme preto začali preverovať podrobnejšie. Ukázalo sa, že jej stav nebol z pohľadu evidencie v poriadku. Keby sa tento problém nevyriešil ešte pred predajom, budúci majiteľ by mohol naraziť na komplikácie práve v momente, keď by chcel so stavbou niečo robiť.

Začali sme preto komunikovať so stavebným úradom a katastrom a riešili sme potrebnú dokumentáciu. Situáciu navyše skomplikovali staršie dokumenty a ich dohľadávanie v archíve. Cieľ bol jasný, vyriešiť problém ešte pred predajom, aby kupujúci nekupoval pozemok s nejasnosťou, ktorú by musel následne riešiť sám.

ℹ Postreh z praxe
Toto je presne jeden z dôvodov, prečo pri predaji nehnuteľnosti nepozeráme iba na to, čo nám povie majiteľ alebo čo je uvedené v inzeráte. Ak sa na pozemku nachádza stavba, chceme vedieť, aký je jej reálny a právny stav.

Problém, ktorý sa vyrieši pred predajom, je vždy lepší ako problém, ktorý objaví kupujúci až po podpise zmluvy.

Prečo je dôležité preveriť aj inžinierske siete?

Pri pozemku určenom na výstavbu sú inžinierske siete jednou z podstatných informácií pre budúceho kupujúceho. Preverujeme preto, aké siete sa v lokalite nachádzajú, kde sú vedené a aká je ich dostupnosť. Samotná existencia siete v okolí totiž ešte automaticky neznamená, že pripojenie bude jednoduché alebo bez ďalších nákladov.

Kupujúci potrebuje vedieť, do čoho ide. Ak plánuje na pozemku stavať, informácie o možnostiach napojenia môžu výrazne ovplyvniť jeho rozhodnutie aj predstavu o celkových nákladoch.

ℹ️ Ak vás zaujímajú aj ďalšie praktické rady a skúsenosti z realitnej praxe, pozrite si náš blog AGIA Reality.

Na čo ďalšie netreba pri predaji pozemku zabudnúť?

Okrem územného plánu, sietí a stavieb je dôležité preveriť aj vlastnícke vzťahy a prístup na pozemok. Pri vlastníckych vzťahoch sa oplatí pozrieť, či na pozemku alebo súvisiacich parcelách nie sú spoluvlastnícke podiely, ktoré môžu predaj skomplikovať.

Rovnako dôležitý je prístup. Pozemok môže vyzerať ako ideálne miesto na výstavbu, ale ak nie je vyriešený prístup alebo je potrebné riešiť vlastnícke vzťahy k prístupovej ceste, môže to celý proces výrazne ovplyvniť. Aj tieto veci preto preverujeme ešte pred samotným predajom.

ℹ️ Ak vás zaujíma, s čím všetkým vám vieme pri predaji alebo kúpe nehnuteľnosti pomôcť, pozrite si našu sekciu naše služby.

Ako môže nesprávne nastavená cena ovplyvniť predaj pozemku?

Aj správne pripravený pozemok môže na trhu stáť zbytočne dlho, ak kúpna cena nezodpovedá reálnemu stavu a možnostiam využitia. Pri tomto pozemku sa nám pôvodná predstava o cene od začiatku javila ako vyššia. Napriek tomu sme začali predaj podľa predstáv predávajúceho a sledovali sme reakcie trhu a záujem kupujúcich.

Pri stanovovaní ceny totiž nestačí pozerať iba na výmeru pozemku. Zohľadniť treba jeho lokalitu, využiteľnosť, dostupnosť sietí, prístup, stav nehnuteľnosti a ďalšie okolnosti, ktoré môžu mať na jeho hodnotu vplyv.

ℹ Tip AGIA
Správne nastavenie ceny preto nie je len otázkou toho, koľko chce majiteľ za pozemok dostať. Je to aj otázka toho, akú cenu je ochotný trh za konkrétny pozemok zaplatiť.

Ak sa nehnuteľnosť dlhodobo nepredáva, nemusí byť problém iba v tom, že „nie je záujem“. Jedným z prvých bodov, ktoré sa oplatí znovu preveriť, je nastavenie predajnej ceny vo vzťahu k reálnemu stavu a možnostiam využitia nehnuteľnosti.

Ako nakoniec prebiehal predaj pozemku v Topoľanoch?

Počas obhliadok sme postupne komunikovali so záujemcami o pozemok. Zaujímavé bolo, že niektorých klientov oslovila aj susedná parcela. Pôvodne ju však majiteľ predávať nechcel, pretože ju plánoval ponechať svojmu vnukovi.

Neskôr sa objavil záujemca, ktorý mal záujem kúpiť obe parcely naraz. Predávajúci napokon na túto ponuku pristúpil a podarilo sa zrealizovať predaj oboch pozemkov.

Pred samotným dokončením predaja sme však ešte museli počkať na vyriešenie evidencie stavby a dotiahnuť potrebnú dokumentáciu. Práve tieto veci sú dôvodom, prečo môže mať predaj pozemku viac krokov, než sa na prvý pohľad zdá.

ℹ️ Riešite financovanie bývania? Pomôžeme vám vybaviť hypotéku, úver či poistenie a prejsť celý proces od začiatku až po jeho vybavenie.

Ako dlho trval predaj pozemku v Topoľanoch?

Samotný predaj trval približne tri mesiace. Do celkového času však nepočítame iba obdobie, počas ktorého bol pozemok inzerovaný. Súčasťou procesu bolo aj preverovanie pozemku, riešenie stavby, komunikácia s úradmi, dokumentácia, obhliadky a následné dotiahnutie predaja.

Predaj navyše prebiehal počas leta, keď býva aktivita kupujúcich pri niektorých typoch nehnuteľností prirodzene pomalšia. Aj preto sa na čas predaja nedá pozerať iba cez počet dní, počas ktorých je nehnuteľnosť zverejnená v inzercii.

Prečo sa pri predaji pozemku oplatí riešiť všetko ešte pred inzerovaním?

Pretože problém, o ktorom predávajúci nevie, môže neskôr spomaliť alebo úplne skomplikovať obchod. Pri pozemku môže ísť napríklad o nejasný stav stavby, problém s prístupovou cestou, vlastnícke podiely, inžinierske siete alebo nesprávnu predstavu o tom, čo sa dá na pozemku postaviť.

Kupujúci pritom často tieto informácie potrebuje poznať ešte predtým, ako sa rozhodne kúpiť. Ak sa všetko preverí vopred, predávajúci má lepšiu predstavu o tom, čo vlastne predáva, a kupujúci dostáva pri rozhodovaní relevantné informácie.

Ak práve hľadáte nehnuteľnosť, pozrite si našu aktuálnu ponuku. Možno v nej nájdete svoj nový domov alebo nehnuteľnosť, ktorá bude presne zodpovedať vašim predstavám.

Čo môže AGIA pri predaji pozemku vyriešiť za vás?

Našou úlohou nie je iba zverejniť inzerát a čakať na záujemcu. Pri predaji pozemku preverujeme jeho súvislosti a snažíme sa identifikovať problémy ešte predtým, ako sa stanú problémom pre kupujúceho alebo predávajúceho.

Overujeme územný plán, inžinierske siete, stavby nachádzajúce sa na pozemku, vlastnícke vzťahy či prístupovú cestu. Ak sa objaví komplikácia, riešime ju s príslušnými úradmi a ďalšími odborníkmi tak, aby bol predaj pripravený čo najlepšie. Každý prípad je pritom trochu iný. Preto k predaju nepristupujeme ako k pásovej službe, ale individuálne podľa konkrétnej nehnuteľnosti a situácie klienta.

Pri predaj pozemku v Topoľanoch sme napríklad problém so stavbou odhalili ešte pred predajom. Keby sa naň prišlo až po kúpe, riešil by ho už nový majiteľ. Práve bezpečný a transparentný priebeh predaja je pre nás dôležitou súčasťou našej práce.

Chcete predať pozemok za jeho najvyššiu reálnu hodnotu?

Pri predaji pozemku nestačí iba zverejniť inzerát a čakať na kupujúceho. Dôležité je najskôr zistiť, aký potenciál pozemok skutočne má a čo môže jeho hodnotu ovplyvniť.

V AGIA Reality preveríme list vlastníctva, vlastnícke vzťahy, územný plán, prístupovú cestu, inžinierske siete aj stavby nachádzajúce sa na pozemku. Pozrieme sa na jeho reálne možnosti využitia a podľa toho nastavíme predajnú stratégiu a cenu.

Naším cieľom nie je predať pozemok čo najrýchlejšie za každú cenu. Chceme využiť jeho potenciál a predať ho za najvyššiu reálne dosiahnuteľnú hodnotu.

Predávate pozemok?

Nechajte si najskôr preveriť jeho potenciál. Pozrieme sa na všetky dôležité súvislosti a navrhneme, ako z neho pri predaji vyťažiť maximum.

Ozvite sa nám a prejdeme si vašu situáciu.

Pozrite si naše recenzie na Google

Časté otázky o k článku predaj pozemku v Topoľanoch (FAQ)

Čo je kúpna cena a akú má úlohu pri prevode nehnuteľnosti?

Kúpna cena je peňažná suma dohodnutá medzi predávajúcim a kupujúcim v kúpnej zmluve, ktorú sa kupujúci zaväzuje uhradiť výmenou za nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.

V realitnej praxi ide o absolútne jadro celej transakcie, ktoré musí byť v zmluve definované jasne, presne a bez akýchkoľvek pochybností, aby nedošlo k právnym sporom. Stanovenie správnej kúpnej ceny vychádza z aktuálnej trhovej analýzy, lokality a technického stavu nehnuteľnosti, nie z toho, koľko by predávajúci „chcel“ dostať. Okrem samotnej sumy musí kúpna zmluva obsahovať aj presný harmonogram a spôsob úhrady, pričom platí železné pravidlo: peniaze by nikdy nemali tiecť priamo z ruky do ruky bez bezpečnej inštitucionálnej záruky.

Aké sú najbezpečnejšie spôsoby vyplatenia kúpnej ceny pri predaji?

Ochrana peňazí predávajúceho aj kupujúceho je pri realitných transakciách prvoradá, preto sa na vyplatenie kúpnej ceny využívajú špeciálne finančné inštitúty.

Najčastejšie sa používa notárska alebo advokátska úschova, prípadne vinkulácia peňazí v banke, ak sa kupuje za vlastné prostriedky. Funguje to tak, že kupujúci pošle peniaze na špeciálny zabezpečený účet tretej strany (notára, advokáta alebo banky), kde sú peniaze bezpečne uložené. Predávajúci vidí, že finančné prostriedky sú pripravené, no vyplatené mu budú až v momente, keď kataster úspešne zapíše nového vlastníka a predloží sa nový list vlastníctva. Pri hypotéke je situácia odlišná, pretože banka posiela peniaze priamo predávajúcemu až po splnení podmienok čerpania a zápise záložného práva.

Čo sa stane, ak kupujúci neuhradí kúpnu cenu v dohodnutom termíne?

Neschopnosť alebo omeškanie kupujúceho uhradiť dohodnutú sumu v stanovenej lehote predstavuje vážne porušenie zmluvných podmienok, ktoré má jasné právne následky.

Kvalitne pripravená kúpna zmluva od realitného právnika vždy obsahuje sankčné ustanovenia, ako sú úroky z omeškania, zmluvné pokuty alebo presne definované právo predávajúceho od zmluvy odstúpiť. Ak sa peniaze vyplácajú cez úschovu, zmluva určuje presnú lehotu, dokedy musia byť prostriedky zložene najneskôr k dispozícii. V prípade, že kupujúci zlyhá (napríklad mu banka napokon neschválila hypotéku a on nemá vlastné zdroje na dofinancovanie), zmluva sa ukončuje a predávajúci môže nehnuteľnosť ponúknuť inému záujemcovi, pričom pôvodnému kupujúcemu sa môžu uplatniť zmluvné pokuty.

Potrebujete poradiť s vaším prípadom?

Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti – Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte – Kontaktujte AGIA reality

Často kladené otázky k článku čo je kúpna cena (FAQ)

Čo je kataster nehnuteľností a akú má úlohu pri prevode majetku?

Kataster nehnuteľností je štátny register, ktorý eviduje všetky pozemky, stavby a práva k nim na území Slovenska, pričom slúži ako záväzný dôkaz o tom, komu daná nehnuteľnosť reálne patrí.

V realitnej praxi má kataster absolútne kľúčové postavenie, pretože vlastnícke právo k nehnuteľnosti nadobúdate až v momente, keď ho katastrálny úrad oficiálne zapíše vkladom. Samotný podpis kúpnej zmluvy alebo zaplatenie peňazí vás totiž automaticky nestavia do pozície právoplatného vlastníka. Kataster zároveň stráži právnu istotu, na liste vlastníctva eviduje nielen samotného majiteľa, ale aj všetky ťarchy, záložné práva bánk, vecné bremená či rôzne plombovacie oznámenia o prebiehajúcich konaniach.

Aké dokumenty musíte predložiť katastru pri prevode nehnuteľnosti?

Zápis nového vlastníka do katastra nehnuteľností sa nespúšťa automaticky, ale vyžaduje podanie oficiálneho návrhu spolu s príslušnými právnymi listinami.

Základom je samotná kúpna alebo darovacia zmluva vyhotovená v potrebnom počte rovnopisov, pričom podpisy predávajúcich musia byť úradne osvedčené (u notára alebo na matrike). K návrhu na vklad, ktorý sa dnes podáva najčastejšie elektronicky cez portál slovensko.sk, je potrebné priložiť dohodu o úschove, vyhlásenia o splnení podmienok či geometrický plán, ak sa menia hranice pozemkov. Katastrálny správny poplatok za štandardné konanie je 100 eur, pričom pri elektronickom podaní sa táto suma znižuje na polovicu.

Ako dlho trvá katastrálne konanie a kedy je zápis právoplatný?

Lehoty na rozhodnutie katastra sú zákonom presne stanovené, no reálna doba vybavenia závisí od vyťaženosti konkrétneho okresného úradu a spôsobu podania.

Štandardná zákonná lehota na vydanie rozhodnutia o vklade je 30 dní od doručenia návrhu, avšak v praxi úrady často využívajú túto lehotu takmer do posledného dňa. Ak sa ponáhľate (napríklad kvôli čerpaniu hypotéky), môžete využiť zrýchlené konanie za poplatok 300eur, kedy kataster rozhodne do 15 dní. Samotný zápis sa na liste vlastníctva objaví až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia, kedy úrad odstráni zablokovanú plombu a vyznačí nového majiteľa.

Potrebujete poradiť s vaším prípadom?

Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti – Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte – Kontaktujte AGIA reality

Často kladené otázky k čo je kataster nehnuteľností (FAQ)

Čo je hypotéka a aké má hlavné parametre pri financovaní bývania?

Hypotéka je účelový alebo bezúčelový bankový úver zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti, ktorý slúži najčastejšie na kúpu, výstavbu či rekonštrukciu bývania.

V realitnej praxi ide o najbežnejší nástroj na financovanie vlastného bývania, keďže dlhodobá splatnosť rozložená na 20 až 30 rokov dokáže výrazne znížiť mesačné zaťaženie rodinného rozpočtu. Banka si však zaistenie poisťuje zápisom záložného práva v katastri nehnuteľností, čo znamená, že nehnuteľnosť vlastníte vy, ale do úplného splatenia úveru s ňou nemôžete voľne nakladať (napríklad predať ju) bez súhlasu banky. Výška úveru sa odvíja od hodnoty zakladanej nehnuteľnosti (LTV) a finančnej bonity samotného žiadateľa.

Aké podmienky musíte splniť, aby vám banka schválila hypotekárny úver?

Získanie hypotéky podlieha prísnym pravidlám Národnej banky Slovenska, ktoré preverujú vaše príjmy, výdavky a celkovú finančnú disciplínu.

Základným predpokladom je preukázanie stabilného a dostatočného príjmu (zo závislej činnosti, podnikania či prenájmu), pričom banka hodnotí čistý príjem po odpočítaní životného minima a existujúcich splátok. Dôležitým ukazovateľom je parameter DTI (celková zadlženosť nesmie presiahnuť 8-násobok čistého ročného príjmu) a DSTI (limit pre mesačnú splátku voči príjmu). Okrem toho musíte disponovať vlastnými úsporami, keďže banky dnes štandardne financujú maximálne 80 % (výnimočne 90 %) z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti.

Prečo sa pri vybavovaní hypotéky oplatí spolupracovať s finančným špecialistom?

Samostatné obchádzanie bánk a porovnávanie ponúk na vlastnú päsť vás môže stáť nielen množstvo času, ale predovšetkým výhodnejšie úrokové sadzby či schválené podmienky.

Skúsený finančný sprostredkovateľ má dokonalý prehľad o aktuálnych akcoch, skrytých poplatkoch a interných pravidlách jednotlivých bánk na trhu. Vie vopred vyhodnotiť, v ktorej banke máte najvyššiu šancu na úspešné schválenie úveru bez zbytočných zamietnutí, ktoré by zhoršili váš záznam v úverovom registre. Spojenie realitných služieb a profesionálneho financovania pod jednou strechou navyše zabezpečí, že celý proces od rezervácie až po čerpanie peňazí prebehne bezpečne a bez stresu.

Potrebujete poradiť s vaším prípadom?

Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti – Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte – Kontaktujte AGIA reality

Často kladené otázky k článku čo je hypotéka (FAQ

Čo je fixácia úroku a prečo vám vie zachrániť rozpočet?

Fixácia úroku je obdobie, počas ktorého vám banka garantuje presne takú istú výšku úrokovej sadzby na hypotéke, akú ste si dohodli pri podpise zmluvy, bez ohľadu na to, ako sa medzitým vyvinie trh a ekonomika.

V realitnej praxi ide o jeden z najdôležitejších faktorov pri financovaní bývania, pretože chráni váš mesačný rodinný rozpočet pred nečakanými výkyvmi. Ak máte úrok zafixovaný napríklad na 3 alebo 5 rokov, inflácia či rast sadzieb Európskej centrálnej banky s vašou splátkou počas tejto doby ani pohnúť nemôžu. Keď sa však fixácia končí, banka vám ponúkne novú sadzbu zodpovedajúcu aktuálnym podmienkam na trhu, čo môže splátku buď potiahnuť nahor, alebo naopak zmierniť.

Kedy sa končí fixácia a čo robiť, ak vám banka pošle nový, vyšší úrok?

Koniec fixácie je presne ten moment, kedy by ste nemali iba pasívne podpísať to, čo vám banka položí na stôl, ale aktívne jednať.

Približne dva až tri mesiace pred uplynutím fixácie vám banka pošle nový list s ponukou úroku na ďalšie obdobie. Ak medzitým úrokové sadzby na trhu rástli, nová splátka môže vyskočiť o desiatky či stovky eur. Vtedy prichádza ideálny čas na prieskum konkurencie a takzvané refinancovaním alebo vyjednávaním o retenciách. Banky totiž vedia, že prísť o klienta nechcú, a veľmi často vedia ponuku „vylepšiť“, ak im prinesiete konkurenčnú ponuku z inej inštitúcie.

Je lepšie vybrať si krátku fixáciu (napr. 1 rok) alebo dlhú (5 až 10 rokov)?

Výber dĺžky fixácie závisí od vašej ochoty podstúpiť riziko a od aktuálnej fázy, v ktorej sa ekonomika a úrokové sadzby nachádzajú.

Krátke fixácie (1 rok) lákajú často nižšou počiatočnou sadzbou, avšak vystavujú vás riziku, že o rok budete musieť prefinancovávať za oveľa horších podmienok, ak sadzby medzitým stúpnu. Naopak, dlhé fixácie (5, 10 alebo dokonca viac rokov) vám prinášajú absolútny pokoj v duši a stabilné mesačné výdavky, na ktoré sa viete spoľahnúť dlhodobo. Ak sú úroky na historických minimách, oplatí sa zafixovať na čo najdlhšie; ak sú vysoko, volí sa kratšia doba s očakávaním, že neskôr klesnú.

Potrebujete poradiť s vaším prípadom?

Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti – Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte – Kontaktujte AGIA reality

Často kladené otázky k článku fixácia úroku (FAQ)

Čo je dobrovoľná dražba a ako funguje v praxi?

Dobrovoľná dražba nehnuteľnosti je zákonom upravený proces verejného predaja, v rámci ktorého dražobník ponúka majetok dlžníka s cieľom uspokojiť pohľadávky veriteľov.

V realitnej praxi na východnom Slovensku sa s dražbami stretávam pomerne často, najmä pri riešení neplatných hypoték či exekučných konaní. Na rozdiel od bežnej kúpy cez kúpnu zmluvu má dražba prísne pravidlá dané zákonom o dobrovoľných dražbách. Celý proces riadi dražobná spoločnosť a vlastnícke právo prechádza na víťaza dražby už udelením príklepu, čo proces výrazne zrýchľuje, no zároveň vyžaduje okamžitú pripravenosť financií.

Aký je rozdiel medzi dobrovoľnou a exekučnou dražbou?

Hlavný rozdiel spočíva v tom, kto dražbu iniciuje, pri dobrovoľnej dražbe ide o návrh záložného veriteľa (napr. banky), zatiaľ čo exekučnú dražbu nariaďuje súdny exekútor v rámci exekučného konania.

Hoci konečný výsledok vyzerá podobne, zmena vlastníka kvôli dlhom, podmienky účasti, poplatky a spôsoby vyrovnania sú odlišné. Dobrovoľná dražba býva pre banky rýchlejším nástrojom na speňaženie zálohy, kým exekučná dražba podlieha prísnejšiemu súdnemu dohľadu. Pre kupujúceho to znamená, že si pred dražbou musí dôkladne naštudovať dražobnú vyhlášku, kde sú presne definované podmienky zaplatenia a prebratia nehnuteľnosti.

Kto sa môže zúčastniť dražby a aké sú podmienky?

Dražby sa môže zúčastniť každá fyzická alebo právnická osoba, ktorá v stanovenej lehote zloží dražobnú zábezpeku (kauciu) a preukáže svoju totožnosť.

Zábezpeka slúži ako garancia, že to s účasťou myslíte vážne. Ak dražbu vyhráte, zábezpeka sa vám započíta do kúpnej ceny; ak neuspustíte, dražobník vám peniaze vráti. Pred samotnou účasťou v sále alebo na online dražobnom portáli je kľúčové urobiť si dôkladný prieskum trhu a technického stavu nehnuteľnosti, pretože na dražbách sa často draží „tak ako stojí a leží“ a reklamácie sú prakticky vylúčené.

Aké sú hlavné riziká pri kúpe nehnuteľnosti v dražbe?

Najväčším rizikom pri dražbe je, že kupujúci často nemá možnosť si nehnuteľnosť detailne pozrieť zvnútra pred kúpou a musí čeliť prípadným problémom s jej vyprataním pôvodnými obyvateľmi.

Kým pri štandardnom predaji s realitnou kanceláriou preberáte kľúče od pripraveného bytu či domu, v dražbe môžete naraziť na odpor pôvodného majiteľa, ktorý nehnuteľnosť obýva. V takom prípade prichádza na rad právne riešenie a vypratanie, čo si vyžaduje pevné nervy a skúsenosti. Na druhej strane, výhodou dražieb býva často zaujímavejšia cena oproti bežnej trhovej hodnote.

Potrebujete poradiť s vaším prípadom?

Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti – Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte – Kontaktujte AGIA reality

Často kladené otázky k článku dobrovoľná dražba (FAQ)

Čo je exekúcia na nehnuteľnosti a ako vzniká?

Exekúcia nehnuteľnosti je nútený výkon rozhodnutia, ktorým exekútor blokuje majetok dlžníka s cieľom uspokojiť pohľadávku oprávneného veriteľa.

Na liste vlastníctva (LV) sa tento stav prejavuje formou Exekučného príkazu na uspokojenie pohľadávky alebo Zápisu o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti. Proces sa spúšťa na základe exekučného titulu (pravoplatný rozsudok, neplatená pôžička, nezaplatené dane, odvody do Sociálnej poisťovne či dlhy za energie). V realitnej praxi na východnom Slovensku sa s týmto problémom stretávame denne, od menších dlhov voči obciam až po kumulované exekúcie prerastajúce do dražieb.

Dá sa nehnuteľnosť v exekúcii predať?

Áno, ale štandardný predaj bežnou cestou cez kataster nie je možný, kým na liste vlastníctva visí exekučná ťarcha.

Kataster vám nedovolí prepísať vlastnícke právo na nového kupujúceho, ak je nehnuteľnosť zaťažená exekučným príkazom. Predaj je však možné realizovať formou vyplatenia exekúcií pred podpisom kúpnej zmluvy(prostredníctvom zálohy, notárskej úschovy alebo priamej úhrady exekútorovi) alebo prostredníctvom riadeného výkupu nehnuteľnosti, kde sa dlhy z kúpnej ceny uhradia priamo veriteľom a exekútor následne exekúciu zruší.

Ako prebieha speňaženie v exekučnom konaní?

Ak dlžník dlh neuhrá a nehnuteľnosť sa nespredá dobrovoľne, exekútor postupuje v niekoľkých fázach:

1. Ocenenie majetku: Exekútor dá vypracovať znalecký posudok na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti.
2. Vydanie dražobnej vyhlášky: Exekútor určí termín a podmienky dražby (súdnou dražbou). Najnižšie podanie býva spravidla na úrovni percentuálnej časti zo znaleckej ceny.
3. Dražitelská súťaž: Priklepnutím dražiteľovi, ktorý ponúkne najvyššiu cenu, prechádza nehnuteľnosť na nového majiteľa.

Potrebujete poradiť s vaším prípadom?

Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti – Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte – Kontaktujte AGIA reality

Často kladené otázky k článku exekúcia na nehnuteľnosti (FAQ)

Čo je duplicitné vlastníctvo a ako vzniká?

Duplicitné vlastníctvo nastáva vtedy, keď sú na Liste vlastníctva (LV) pre tú istú nehnuteľnosť zapísané dve rôzne osoby ako výluční vlastníci na základe rôznych titulov nadobudnutia.

V realitnej praxi na východnom Slovensku sa s týmto problémom stretávame najmä pri starších domoch, pozemkoch, dedičských konaniach po desiatkach rokov alebo pri neusporiadaných registroch „C“ a „E“ parcelek. Často ide o chybu katastra z minulosti (napr. duplicitný zápis pri obnove evidencie pozemkov) alebo o situáciu, kde stará darovacia či kúpna zmluva prešla zákonom, no starý zápis sa neodstránil a medzitým vznikol nový právny podklad. Kataster má v takomto prípade na liste vlastníctva poznámku o duplicitnom vlastníctve, čo pre majiteľov znamená veľkú komplikáciu.

Dá sa nehnuteľnosť s duplicitným vlastníctvom predať alebo založiť v banke?

Nie, štandardným spôsobom takúto nehnuteľnosť nepredáte a žiadna banka vám na ňu neposkytne hypotéku.

Kým na liste svieti duplicita a nie je vyriešené, komu majetok reálne patrí, kataster vám nový prevod (vklad kúpnej zmluvy) zamietne. Banky sú v tomto ešte prísnejšie, akokoľvek sporný právny stav alebo poznámka o duplicitnom vlastníctve na liste vlastníctva znamená automatické zamietnutie financovania, pretože záložné právo banky by bolo právne neisté.

Ako sa duplicitné vlastníctvo rieši a napráva?

Riešenie duplicity závisí od toho, či ide o zjavnú administratívnu chybu úradu, alebo o súdny spor medzi dvoma reálnymi nárokmi.

1. Dohoda a úradná oprava: Ak ide o administratívny omyl katastra (napr. preklep alebo nesprávne spárovanie dvoch rôznych právnych úkonov), dá sa podať návrh na opravu chyby v katastri, doložiť pôvodné listiny a úrad stav zosúladí.
2. Mimosúdna dohoda strán: Ak obaja zapísaní vlastníci vedia, že jeden z nárokov je neoprávnený, môžu spísať notársku zápisľu, dohodu o uznaní práva alebo vyhlásenie, ktorým sa sporný zápis odstráni.
3. Súdna žaloba o určenie vlastníckeho práva: Ak sa strany nevedia dohodnúť a ide o kolíziu dvoch reálnych zmlúv či dedičstiev, problém musí rozlúsknuť súd žalobou na určenie, kto je skutočným vlastníkom.

Potrebujete poradiť s vaším prípadom?

Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti – Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte – Kontaktujte AGIA reality

Často kladené otázky k článku duplicitné vlastníctvo (FAQ)

Kedy musíte platiť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti?

Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti musíte štátu odvtedy, ak predávate dom, byt či pozemok pred uplynutím 5 rokov od jeho nadobudnutia a nesplníte zákonné podmienky na oslobodenie.

V praxi to znamená, že ak vlastníte nehnuteľnosť kratšie ako päť rokov a nebola na ňu uplatnená výnimka, samotná daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti sa stáva súčasťou vášho ročného základu dane. Táto povinnosť často zaskočí ľudí, ktorí si neuvedomujú, že štát si berie podiel zo zisku. Výška dane sa odvíja od vášho celkového základu dane, preto sa oplatí presne strážiť kalendárne roky vlastnenia ešte pred podpísaním zmluvy.

Za akých podmienok je predaj nehnuteľnosti oslobodený od dane?

Predaj nehnuteľnosti je od daně z príjmu z predaja nehnuteľnosti oslobodený vtedy, ak uplynulo aspoň 5 rokov od jej kúpy, alebo ak v nej mal predávajúci trvalý pobyt aspoň 5 rokov bezprostredne pred predajom.

Päťročná lehota je najčastejším záchranným kolesom pre bežných vlastníkov. Ak ste v dome či byte naozaj 5 rokov oficiálne bývali s prihláseným trvalým pobytom, celý zisk z predaja je váš a štátu nedáte ani cent, bez ohľadu na výšku sumy. Pozor však na situácie, keď bola nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku, tam platia podmienki prísnejšie a päťročná lehota po vyradení z podnikania plynie inak.

Ako sa počítajú náklady, ktoré znižujú základ dane pri predaji?

Základ dane pri predaji nehnuteľnosti si viete znížiť o skutočne preukázané výdavky, čo priamo ovplyvňuje výslednú daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti, ktorú nakoniec zaplatíte.

To je presne ten moment, kde sa dajú v Michalovciach či okolí ušetriť stovky až tisíce eur. Ak ste byt kúpili za 100-tisíc a predávate ho za 130-tisíc, váš čistý zisk nie je automaticky tridsaťtisíc. Do nákladov si viete započítať nielen pôvodnú kúpnu cenu, ale aj bločky a faktúry za stavebné úpravy, znalecký posudok, poplatky u notára či províziu realitnej kancelárii. Čím lepšie máte doklady uschované, tým menší je reálny základ pre výpočet povinnosti.

Ako sa počíta 5-ročná lehota pri dedení alebo darovaní nehnuteľnosti?

Pri zdedení nehnuteľnosti v priamom rade sa do lehoty pre daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti započítava aj doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ, čo predávajúcim výrazne skracuje čas čakania.

V praxi to znamená obrovskú výhodu: ak napríklad otec vlastní dom 10 rokov, vy ho zdedíte a rozhodnete sa ho predať, 5-ročná podmienka je splnená a z predaja neplatíte nič. Úplne iné je to však pri darovaní (okrem darovania medzi manželmi či v priamom rade), kde sa lehota spravidla počítá odznova odo dňa, kedy bolo darovanie povolené katastrom. Pri daroch od súrodencov alebo cudzích osôb preto treba túto lehotu mimoriadne strážiť.

Aké sankcie hrozia pri nepodaní daňového priznania z predaja?

Pri zabudnutí na daňové priznanie vám daňový úrad dodatočne vyrubí nielen chýbajúcu daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti, ale aj pokutu za neskoré podanie a sankčné úroky z omeškania.

Finančná správa si prevody z katastra vie veľmi jednoducho spárovať, takže spoliehať sa na to, že „si to nevšimnú“, sa v praxi kruto nevypláca. Ak vám lehota do konca marca uplynie a vy ste priznanie nepodali, úrad vás skôr či neskôr vyzve na úhradu vrátane pokút. Najrozumnejšie je riešiť to s predstihom hneď skraja roka, kedy transakcia prebehla.

Potrebujete poradiť s vaším prípadom?

Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti – Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte – Kontaktujte AGIA reality

Často kladené otázky k článku daň z predaja nehnuteľnosti (FAQ)

Čo je daň z nehnuteľnosti a kto ju musí platiť?

Keď si kúpite byt, dom či pozemok, s vlastníctvom prichádza aj každoročná daňová povinnosť. Možno mätúci detail, ktorý ľudí často prekvapí, je samotný dátum vzniku povinnosti: daňovníkom sa nestávate dňom podpisu zmluvy, ale oficiálne k 1. januáru nasledujúceho roka po dni, kedy sa na katastri povolil vklad. Ak ste napríklad kúpili nehnuteľnosť na jeseň, prvú daň platíte až za nasledujúci rok.

Ako funguje podanie priznania a kedy sa platí?

Priznanie sa nepodáva každoročne, ale iba pri zmene, pri kúpe, predaji, darovaní, dedičstve či kolaudácii. Termín je nekompromisne nastavený do 31. januára toho roka, ktorý nasleduje po roku nadobudnutia. Mestský či obecný úrad na základe priznania vypočíta sumu podľa výmery, lokality či počtu podlaží a na jar vám pošle platobný výmer, ktorý sa hradí zvyčajne do 15 dní.

Prečo výška dane v rôznych mestách tak kričí?

Výška dane nie je všade rovnaká, pretože základné sadzby stanovené zákonom si každá obec či mesto upravuje vo svojom Všeobecne záväznom nariadení (VZN). Kým v menšej obci zaplatíte za dom len symbolických pár desiatok eur, vo väčších mestách alebo v lukratívnych lokalitách, prípadne za komerčné priestory a stavebné pozemky, vedia samosprávy sadzby citeľne pritvrdiť, čo už ročný rodinný rozpočet pocíti.

Čo hrozí pri zabudnutí a ako sa vyhnúť pokutám?

Z realitnej praxe viem, že ľudia po kúpnom ošiali na daňové priznanie často zabudnú a spomenú si až vtedy, keď im z úradu príde obálka s pokutou. Správca dane totiž vie preverovať staršie prevody a ak povinnosť zanedbáte, vyrubí nielen dlžnú daň, ale aj sankčný úrok či pokutu za opadnutú ohlasovaciu povinnosť. Po každej zmene vlastníctva si preto tento termín radšej strážte hneď skraja roka.

Potrebujete poradiť s vaším prípadom?

Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti – Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte – Kontaktujte AGIA reality

Často kladené otázky k článku čo je daň z nehnuteľnosti (FAQ)