Čo sú to vlastne limity DTI a DSTI?
Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Čo sú to vlastne limity DTI a DSTI?
Keď dnes žiadate v banke o hypotéku, nestačí mať len stabilný príjem a vyhliadnutú nehnuteľnosť. Národná banka Slovenska nastavila pre banky prísne pravidlá, ktoré chránia ľudí pred tým, aby sa zadlžili nad hranicu svojich možností. Tieto pravidlá sa skracujú pod označeniami DTI a DSTI a fungujú ako dva filtre, cez ktoré musí prejsť každý žiadateľ o úver.
Skratka DTI (Debt to Income) vyjadruje celkovú zadlženosť vo vzťahu k ročnému príjmu. Jednoducho povedané, hovorí o tom, že súčet všetkých vašich úverov (hypotéka, spotrebné úvery, kreditné karty či povolené prečerpania) nesmie prekročiť určitý násobok vášho čistého ročného príjmu. Druhá skratka, DSTI (Debt Service to Income), sa pozerá na vaše mesačné výdavky, sleduje pomer medzi tým, koľko peňazí vám mesačne odíde na splátky všetkých dlhov a aký je váš čistý mesačný príjem.
Ako tieto limity DTI a DSTI fungujú v praxi a aké sú presné čísla?
V praxi to znamená, že banka po spočítaní vašich príjmov a odrátaní životného minima aplikuje dva stropové limity naraz. Základný strop pre DTI je stanovený na 8-násobok čistého ročného príjmu. Ak máte napríklad priemerný čistý mesačný príjem 1 200 eur, váš ročný príjem je 14 400 eur. Vynásobom ôsmimi to znamená, že celkový objem vašich úverov vo všetkých bankách dohromady by nemal presiahnuť sumu približne 115 200 eur (hoci existujú určité výnimky, napríklad pre mladých do 40 rokov s vyšším stropom).
Pokiaľ ide o mesačnú záťaž, limit DSTI stanovuje, že na splátky všetkých úverov môžete minúť maximálne 60 % z vášho čistého príjmu (po odrátaní životného minima domácnosti). Banka pritom nepočíta len s aktuálnymi úrokovými sadzbami, ale aj s tzv. stresovým testom, overuje, či by ste splátku utiahli aj vtedy, ak by úrokové sadzby v budúcnosti vzrástli o 2 percentuálne body. Ak vám po zaplatení všetkých splátok a životného minima nezostane zákonom predpísaná rezerva, banka úver neschváli, a to ani vtedy, ak by sa vám nehnuteľnosť akokoľvek páčila.
Základné pravidlo v kocke: DTI kontroluje celkový dlh (max. 8-násobok ročného príjmu) a DSTI kontroluje mesačné splátky (max. 60 % čistého príjmu po odrátaní životného minima).
Prečo sú tieto limity DTI a DSTI pri kúpe nehnuteľnosti dôležité?
S týmito obmedzeniami sa v realitnej praxi stretávam pravidelne a často sú hlavným rozhodujúcim faktorom celého obchodu. Klienti si často vyhliadnu byt alebo dom, spočítajú si vlastné úspory a predpokladajú, že hypotéka bude len formalita. Realita však vie prekvapiť, stačí drobný aktívny spotrebný úver, splácané leasingy na auto alebo kreditná karta s vysokým schváleným limitom (aj keď ju nevyužívate), a celková úverová kapacita prudko klesne.
Z mojej praxe viem, že najväčšie prekvapenie nastáva pri zložitejších prípadoch, ako sú vysporiadania spoluvlastníckych podielov, dedičské vyrovnania alebo byty so staršími ťarchami, kde je potrebné rýchlo konať a zabezpečiť financovanie. Ak kupujúci podcení prepočet DTI a DSTI, môže sa stať, že zloží zálohu, podpíše rezervačnú zmluvu a banka mu napokon zamietne úver v potrebnej výške. Preto je kľúčové preveriť si možnosti financovania s dobrým finančným odborníkom ešte skôr, než sa pustíte do výberu konkrétnej nehnuteľnosti.
Aký je rozdiel medzi DTI, DSTI a bežnými bankovými posudkami?
Zatiaľ čo DTI a DSTI sú striktné makroprudenciálne ukazovatele nariadené centrálnou bankou, ktoré sledujú výlučne vaše príjmy a existujúce záväzky, bežný bankový posudok (znalecký posudok nehnuteľnosti) rieši niečo úplne iné, hodnotu samotnej kupovanej nehnuteľnosti. Môže sa stať, že podľa svojho príjmu by ste DTI a DSTI limity splnili, ale ak kupujete nehnuteľnosť za premrštenú cenu, banka vám nepožičia plnú sumu, pretože jej interný hodnotiteľ stanoví nižšiu zábezpeku.
V praxi to znamená, že kupujúci musí vnímať financovanie komplexne. Banka totiž schvaľuje úver cez dva nezávislé filtre: prvým je schopnosť splácať (kde rozhodujú práve DTI a DSTI) a druhým je hodnota zakladanej nehnuteľnosti (Loan-to-Value alebo LTV ukazovateľ). Až keď úspešne prejdete oboma sitami, máte garantované peniaze na stôl.
Potrebujete poradiť s vaším prípadom?
Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti – Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte – Kontaktujte AGIA reality
Časté otázky k téme limity DTI a DSTI
Aký je hlavný rozdiel medzi DTI a DSTI pri hypotéke?
DTI (Debt to Income) sleduje váš celkový dlh vo vzťahu k ročnému príjmu, teda, či nemáte priveľa rôznych úverov naraz. DSTI (Debt Service to Income) sa zameriava na vaše mesačné výdavky a sleduje, či súčet vašich mesačných splátok nepresahuje stanovený pomer k vášmu čistému príjmu.
Aký je aktuálny limit DTI pre získanie hypotéky?
Základný strop pre ukazovateľ DTI je stanovený na 8-násobok čistého ročného príjmu žiadateľa. To znamená, že celkový objem všetkých vašich úverov (vrátane hypotéky a spotrebných úverov) vo všetkých bankách dohromady nesmie túto hranicu presiahnuť (pričom existujú špecifické výnimky napríklad pre mladých ľudí).
Koľko môžem maximálne míňať na splátky úverov podľa DSTI?
Podľa limitu DSTI môžete na mesačné splátky všetkých vašich úverov minúť maximálne 60 % z vášho čistého mesačného príjmu, a to až po odrátaní zákonom predpísaného životného minima vašej domácnosti. Banka navyše v tomto výpočte testuje aj vašu schopnosť splácať pri prípadnom raste úrokových sadzieb.
Môže mi banka zamietnuť hypotéku, aj keď zarábam dosť, ale mám kreditnú kartu?
Áno, môže. Banky pri výpočte DTI a DSTI posudzujú aj nevyužité úverové rámce, ako sú schválené povolené prečerpania na účtoch či kreditné karty. Aj keď z karty minulý mesiac nič neminiatete, banka ju berie do úvahy ako potenciálny dlh, čo môže vašu maximálnu výšku hypotéky výrazne znížiť.
Ako ovplyvňujú limity DTI a DSTI kúpnu zmluvu a rezervačnú zálohu?
Ak si kupujúci najprv podpíše rezervačnú zmluvu a zloží nevratnú zálohu bez toho, aby mal preverené DTI a DSTI limity, riskuje, že mu banka odmietne schváliť úver v potrebnej výške. Z praxe preto odporúčame preveriť finančné možnosti s odborníkom ešte skôr, než sa pustíte do výberu a blokovania konkrétnej nehnuteľnosti.
Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.
