Čo je kúpna zmluva?
Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Čo je kúpna zmluva a prečo je základným kameňom každého prevodu?
Kúpna zmluva je právne záväzný dokument, ktorým predávajúci odovzdáva svoje vlastnícke právo k nehnuteľnosti kupujúcemu a ten sa zaväzuje prevziať ju a zaplatiť dohodnutú kúpnu cenu.
V realitnej praxi ide o najdôležitejší papier celej transakcie, od ktorého závisí nielen bezpečný prevod peňazí, ale predovšetkým úspešný zápis na katastri nehnuteľností. Ak kúpna zmluva obsahuje čo i len formálne chyby, nesprávne opísané parcelné číslo, chýbajúce rodné číslo či nejasne definované podmienky výplaty peňazí, okresný úrad (katastrálny odbor) konanie preruší alebo úplne zamietne. Vlastníkom sa nestávate podpisom tohto dokumentu u notára alebo advokáta, ale až v momente, keď kataster povolí vklad a zapíše vaše meno na list vlastníctva.
Aké povinné náležitosti musí kúpna zmluva bezpodmienečne obsahovať?
Aby bola kúpna zmluva platná v očiach zákona a katastra, musí presne a bezvýhradne spĺňať prísne kritériá Občianskeho zákonníka.
Základom sú detailne identifikované zmluvné strany (meno, priezvisko, rodné číslo, trvalé bydlisko, prípadne zastúpenie) a úplná identifikácia nehnuteľnosti presne podľa listu vlastníctva, teda katastrálne územie, číslo domu, bytu, parcelné čísla pozemkov a spoluvlastnícke podiely. Kľúčovou časťou je jednoznačne definovaná kúpna cena, spôsob jej úhrady (napríklad odkaz na notársku úschovu alebo hypotekárny úver) a presný časový harmonogram odovzdania nehnuteľnosti. Podpisy predávajúcich na zmluve musia byť navyše povinne úradne osvedčené, inak kataster návrh na vklad neprijme. Neplatí to pri zmluve vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanej advokátom (§ 42 ods. 3 katastrálneho zákona).
Prečo je riskantné použiť vzor kúpnej zmluvy voľne stiahnutý z internetu?
Mnoho ľudí sa snaží pri predaji nehnuteľnosti ušetriť na právnych službách a siahne po univerzálnych šablónach dostupných na webe, čo však býva tou najdrahšou chybou v živote.
Internetové vzory sú často zastarané, nezohľadňujú aktuálnu judikatúru súdov, špecifiká katastrálnych úradov a už vôbec nie individuálnu situáciu, akou je napríklad vyplácanie exekúcií, ťarchy, vecné bremená doživotného bývania či kombinácia hypotéky s vlastnými zdrojmi. Chýbajúce ochranné klauzuly pre predávajúceho môžu viesť k tomu, že prídete o nehnuteľnosť aj o peniaze, prípadne sa ocitnete v zdĺhavom súdnom spore. Profesionálne pripravená zmluva od realitného právníka presne chráni obe strany a garantuje, že transakcia prebehne bezpečne.
Potrebujete poradiť s vaším prípadom?
Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti: Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte: Kontaktujte AGIA reality
Často kladené otázky k článku čo je kúpna zmluva (FAQ)
Musia byť podpisy oboch strán na kúpnej zmluve úradne osvedčené?
Nie, úradne osvedčený (u notára alebo na matrike) musí byť výhradne podpis predávajúceho (prípadne všetkých spoluvlastníkov, ktorí nehnuteľnosť predávajú). Podpis kupujúceho úradne osvedčený byť nemusí, pretože on vlastníctvo neprevádza, iba nadobúda. Pri zmluve vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanej advokátom sa ani podpis predávajúceho neosvedčuje.
Môže sa kúpna zmluva dodatočne meniť po jej podpise a podaní na kataster?
Nie. Akonáhle je návrh na vklad doručený na kataster, samotnú kúpnu zmluvu už nie je možné jednostranne meniť ani dopĺňať; ak sa na niečo zabudlo, zvyčajne sa musí podať dodatok k zmluve, prípadne celé konanie vziať späť a podať nanovo.
Kedy prechádza nebezpečenstvo škody na nehnuteľnosti z predávajúceho na kupujúceho?
Ak sa strany nedohodnú inak, nebezpečenstvo náhodnej skazy prechádza na kupujúceho súčasne s nadobudnutím vlastníctva, teda vkladom do katastra. Ak kupujúci nadobudne vlastníctvo skôr, než mu nehnuteľnosť odovzdajú, predávajúci ju do odovzdania opatruje ako uschovávateľ (§ 590 a § 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka).
Je možné zrušiť kúpnu zmluvu po tom, čo už kataster zapísal nového vlastníka?
Zrušiť už zavkladovanú kúpnu zmluvu je mimoriadne náročné a štandardne sa to dá iba na základe vzájomnej dohody účastníkov prostredníctvom novej zmluvy o prevzatí vlastníctva späť, alebo ak súd právoplatne rozhodne o neplatnosti pôvodnej zmluvy.
Obsahuje kúpna zmluva aj povinnosť odovzdať energetický certifikát?
Nie, zákon nevyžaduje uvádzať certifikát v kúpnej zmluve. Vlastník však musí mať energetický certifikát ku dňu uzavretia zmluvy o predaji budovy alebo jej samostatnej časti a pri predaji ho odovzdať novému vlastníkovi. Od 1. 1. 2027 zákon výslovne hovorí aj o jednotke budovy, teda napríklad o byte (§ 5 ods. 2 písm. a) a § 8 zákona č. 555/2005 Z. z.).
Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.
