Čo je exekúcia na nehnuteľnosti a ako vzniká?
Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Čo je exekúcia na nehnuteľnosti a ako vzniká?
Exekúcia nehnuteľnosti je nútený výkon rozhodnutia, ktorým exekútor blokuje majetok dlžníka s cieľom uspokojiť pohľadávku oprávneného veriteľa.
Na liste vlastníctva (LV) sa tento stav prejavuje formou Exekučného príkazu na uspokojenie pohľadávky alebo Zápisu o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti. Proces sa spúšťa na základe exekučného titulu (pravoplatný rozsudok, neplatená pôžička, nezaplatené dane, odvody do Sociálnej poisťovne či dlhy za energie). V realitnej praxi na východnom Slovensku sa s týmto problémom stretávame denne, od menších dlhov voči obciam až po kumulované exekúcie prerastajúce do dražieb.
Dá sa nehnuteľnosť v exekúcii predať?
Áno, ale štandardný predaj bežnou cestou cez kataster nie je možný, kým na liste vlastníctva visí exekučná ťarcha.
Kataster vám nedovolí prepísať vlastnícke právo na nového kupujúceho, ak je nehnuteľnosť zaťažená exekučným príkazom. Predaj je však možné realizovať formou vyplatenia exekúcií pred podpisom kúpnej zmluvy(prostredníctvom zálohy, notárskej úschovy alebo priamej úhrady exekútorovi) alebo prostredníctvom riadeného výkupu nehnuteľnosti, kde sa dlhy z kúpnej ceny uhradia priamo veriteľom a exekútor následne exekúciu zruší.
Ako prebieha speňaženie v exekučnom konaní?
Ak dlžník dlh neuhrá a nehnuteľnosť sa nespredá dobrovoľne, exekútor postupuje v niekoľkých fázach:
- Ocenenie majetku: Exekútor dá vypracovať znalecký posudok na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti.
- Vydanie dražobnej vyhlášky: Exekútor určí termín a podmienky dražby (súdnou dražbou). Najnižšie podanie býva spravidla na úrovni percentuálnej časti zo znaleckej ceny.
- Dražitelská súťaž: Priklepnutím dražiteľovi, ktorý ponúkne najvyššiu cenu, prechádza nehnuteľnosť na nového majiteľa.
Potrebujete poradiť s vaším prípadom?
Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti – Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte – Kontaktujte AGIA reality
Často kladené otázky k článku exekúcia na nehnuteľnosti (FAQ)
Môže exekútor predať dom alebo byt, v ktorom dlžník trvalo býva?
Áno. Slovenský právny poriadok nechráni strechu nad hlavou pred exekúciou v prípade, že ide o vymoženie oprávnenej peňažnej pohľadávky. Výnimkou sú len špecifické prípady osobného bankrotu (konkurzu), aj to za prísnych podmienok.
Zaniknú exekúcie udelením príklepu v exekučnej dražbe?
Áno, právoplatným uznesením o uholení príklepu na súdnej dražbe zanikajú všetky exekúcie a záložné práva, ktoré boli predmetom exekúcie alebo boli zapísané po vzniku exekučného záložného práva.
Dá sa exekúcia na nehnuteľnosti zastaviť na poslednú chvíľu?
Áno, ak dlžník uhradí celú vymáhanú pohľadávku, trovy exekútora a trovy veriteľa priamo pred dražbou, exekútor je povinný dražbu zrušiť a exekučné konanie zastaviť.
Môžem si na nehnuteľnosť v exekúcii vziať hypotéku?
Nie, žiadna banka vám neposkytne hypotekárny úver na kúpu nehnuteľnosti, na ktorej svieti aktívna exekúcia alebo exekučný príkaz, pretože nevie na prvom mieste bezpečne zapísať svoje záložné právo.
Ako zistím, aké presné dlhy a exekúcie sú na nehnuteľnosti zapísané?
Údaje nájdete na aktuálnom Liste vlastníctva z katastra (časť Tiarhe), prípadne priamo v Notárskom centrálnom registri záložných práv alebo formou výpisu z Centrálneho registra exekúcií (CRE).
Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.
