Čo je exekúcia na nehnuteľnosti a ako prebieha?
Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Čo je exekúcia na nehnuteľnosti a ako vzniká?
Exekúcia nehnuteľnosti je nútený výkon rozhodnutia, ktorým exekútor blokuje majetok dlžníka s cieľom uspokojiť pohľadávku oprávneného veriteľa. Nižšie vysvetľujeme, ako prebieha exekúcia na nehnuteľnosti od exekučného titulu až po dražbu.
Na liste vlastníctva (LV) sa tento stav prejavuje formou exekučného príkazu na uspokojenie pohľadávky alebo zápisu o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti. Proces sa spúšťa na základe exekučného titulu (napríklad právoplatný a vykonateľný rozsudok, platobný rozkaz, notárska zápisnica so súhlasom povinného s vykonateľnosťou alebo rozhodnutie úradu o nedoplatku na daniach či odvodoch). V realitnej praxi na východnom Slovensku sa s týmto problémom stretávame denne, od menších dlhov voči obciam až po kumulované exekúcie prerastajúce do dražieb.
Dá sa nehnuteľnosť v exekúcii predať?
Áno, ale štandardný predaj bežnou cestou cez kataster nie je možný, kým na liste vlastníctva visí exekučná ťarcha.
Kataster vám nedovolí prepísať vlastnícke právo na nového kupujúceho, ak je nehnuteľnosť zaťažená exekučným príkazom. Predaj je však možné realizovať formou vyplatenia exekúcií pred podpisom kúpnej zmluvy (prostredníctvom zálohy, notárskej úschovy alebo priamej úhrady exekútorovi) alebo prostredníctvom riadeného výkupu nehnuteľnosti, kde sa dlhy z kúpnej ceny uhradia priamo veriteľom a exekútor následne exekúciu zruší.
ℹ️ Riešite exekúciu na vlastnej nehnuteľnosti? Pozrite si našu službu výkup a predaj nehnuteľností v exekúcii.
Ako prebieha speňaženie v exekučnom konaní?
Ako prebieha exekúcia na nehnuteľnosti, keď dlžník dlh neuhradí a nehnuteľnosť sa nepredá dobrovoľne? Exekútor postupuje v niekoľkých fázach:
- Ocenenie majetku: Exekútor dá vypracovať znalecký posudok na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti.
- Vydanie dražobnej vyhlášky: Exekútor určí termín a podmienky dražby (exekučnou dražbou). Najnižšie podanie býva spravidla na úrovni percentuálnej časti zo znaleckej ceny.
- Dražba: Priklepnutím dražiteľovi, ktorý ponúkne najvyššiu cenu, prechádza nehnuteľnosť na nového majiteľa.
Potrebujete poradiť s vaším prípadom?
Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti: Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte: Kontaktujte AGIA reality
Často kladené otázky k článku exekúcia na nehnuteľnosti (FAQ)
Môže exekútor predať dom alebo byt, v ktorom dlžník trvalo býva?
Áno, ale s obmedzením. Pri pohľadávke do 2 000 eur bez príslušenstva nemožno predať nehnuteľnosť, v ktorej má dlžník trvalý alebo prechodný pobyt. Pri viacerých exekúciách nad 2 000 eur je to možné len výnimočne so súhlasom súdu (§ 63 ods. 3 a 4 Exekučného poriadku).
Zaniknú exekúcie udelením príklepu v exekučnej dražbe?
Nie automaticky. Vymáhané pohľadávky sa uspokoja z výťažku dražby, čo sa stane s ostatnými ťarchami, treba overiť v dražobnej vyhláške. Podľa Exekučného poriadku záložné práva pôsobia voči vydražiteľovi, ak osobitný zákon neustanovuje inak (§ 153 ods. 1).
Dá sa exekúcia na nehnuteľnosti zastaviť na poslednú chvíľu?
Áno, ak dlžník uhradí celú vymáhanú pohľadávku, trovy exekútora a trovy veriteľa priamo pred dražbou, exekútor je povinný dražbu zrušiť a exekučné konanie zastaviť.
Môžem si na nehnuteľnosť v exekúcii vziať hypotéku?
Nie, žiadna banka vám neposkytne hypotekárny úver na kúpu nehnuteľnosti, na ktorej svieti aktívna exekúcia alebo exekučný príkaz, pretože nevie na prvom mieste bezpečne zapísať svoje záložné právo.
Ako zistím, aké presné dlhy a exekúcie sú na nehnuteľnosti zapísané?
Údaje nájdete na aktuálnom liste vlastníctva z katastra (časť C, ťarchy), prípadne priamo v Notárskom centrálnom registri záložných práv alebo formou výpisu z Centrálneho registra exekúcií (CRE).
Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.
