Čo je kúpna cena?
Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Čo je kúpna cena a akú má úlohu pri prevode nehnuteľnosti?
Kúpna cena je peňažná suma dohodnutá medzi predávajúcim a kupujúcim v kúpnej zmluve, ktorú sa kupujúci zaväzuje uhradiť výmenou za nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.
V realitnej praxi ide o absolútne jadro celej transakcie, ktoré musí byť v zmluve definované jasne, presne a bez akýchkoľvek pochybností, aby nedošlo k právnym sporom. Stanovenie správnej kúpnej ceny vychádza z aktuálnej trhovej analýzy, lokality a technického stavu nehnuteľnosti, nie z toho, koľko by predávajúci „chcel“ dostať. Okrem samotnej sumy musí kúpna zmluva obsahovať aj presný harmonogram a spôsob úhrady, pričom platí železné pravidlo: peniaze by nikdy nemali tiecť priamo z ruky do ruky bez bezpečnej inštitucionálnej záruky.
Aké sú najbezpečnejšie spôsoby vyplatenia kúpnej ceny pri predaji?
Ochrana peňazí predávajúceho aj kupujúceho je pri realitných transakciách prvoradá, preto sa na vyplatenie kúpnej ceny využívajú špeciálne finančné inštitúty.
Najčastejšie sa používa notárska alebo advokátska úschova, prípadne vinkulácia peňazí v banke, ak sa kupuje za vlastné prostriedky. Funguje to tak, že kupujúci pošle peniaze na špeciálny zabezpečený účet tretej strany (notára, advokáta alebo banky), kde sú peniaze bezpečne uložené. Predávajúci vidí, že finančné prostriedky sú pripravené, no vyplatené mu budú až v momente, keď kataster úspešne zapíše nového vlastníka a predloží sa nový list vlastníctva. Pri hypotéke je situácia odlišná, pretože banka posiela peniaze priamo predávajúcemu až po splnení podmienok čerpania a zápise záložného práva.
Čo sa stane, ak kupujúci neuhradí kúpnu cenu v dohodnutom termíne?
Neschopnosť alebo omeškanie kupujúceho uhradiť dohodnutú sumu v stanovenej lehote predstavuje vážne porušenie zmluvných podmienok, ktoré má jasné právne následky.
Kvalitne pripravená kúpna zmluva od realitného právnika vždy obsahuje sankčné ustanovenia, ako sú úroky z omeškania, zmluvné pokuty alebo presne definované právo predávajúceho od zmluvy odstúpiť. Ak sa peniaze vyplácajú cez úschovu, zmluva určuje presnú lehotu, dokedy musia byť prostriedky zložene najneskôr k dispozícii. V prípade, že kupujúci zlyhá (napríklad mu banka napokon neschválila hypotéku a on nemá vlastné zdroje na dofinancovanie), zmluva sa ukončuje a predávajúci môže nehnuteľnosť ponúknuť inému záujemcovi, pričom pôvodnému kupujúcemu sa môžu uplatniť zmluvné pokuty.
Potrebujete poradiť s vaším prípadom?
Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti – Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte – Kontaktujte AGIA reality
Často kladené otázky k článku čo je kúpna cena (FAQ)
Je možné uhradiť časť kúpnej ceny v hotovosti priamo predávajúcemu?
Zákon o obmedzení platatieb v hotovosti zakazuje platby v hotovosti presahujúce sumu 5 000 eur medzi fyzickými osobami – nepodnikateľmi, takže vyplatiť celú kúpnu cenu „v obálke“ je nielen protizákonné, ale aj extrémne riskantné a v praxi neprípustné.
Kedy presne má predávajúci nárok čerpať peniaze z notárskej alebo advokátskej úschovy?
Predávajúci získava prístup k peniazom až po predložení nového, právoplatného listu vlastníctva, na ktorom je už evidovaný kupujúci, a po splnení všetkých ostatných podmienok dohodnutých v zmluve o úschove.
Čo ak sa zmení hodnota nehnuteľnosti počas toho, ako sú peniaze v úschove?
Akonáhle je podpísaná kúpna zmluva a finančné prostriedky sú zložené v úschove alebo je schválená hypotéka, dohodnutá kúpna cena je fixná a žiadna z strán ju už nemôže jednostranne meniť bez ohľadu na výkyvy na trhu.
Kto hradí poplatky spojené s vytvorením notárskej alebo advokátskej úschovy peňazí?
O poplatkoch za úschovu rozhoduje dohoda zmluvných strán, avšak v realitnej praxi je najbežnejším zvykom, že tieto náklady znáša kupujúci, nakoľko on preukazuje schopnosť zaplatiť a chráni si svoje vložené prostriedky.
Môže kupujúci čerpať na časť kúpnej ceny stavebný úver a časť zaplatiť v hotovosti?
Áno, kombinácia vlastných úspor, hypotekárneho úveru alebo medziúveru zo stavebnej sporiteľne je pri financovaní kúpnej ceny bežná, pričom zmluva musí presne definovať harmonogram, kedy a z akých zdrojov sa jednotlivé časti uhradia.
Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.
