Čo je podielové spoluvlastníctvo a čím sa líši od bezpodielového?
Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Čo je podielové spoluvlastníctvo?
Podielové spoluvlastníctvo je bežná forma vlastníctva nehnuteľností na Slovensku, pri ktorej patrí nehnuteľnosť viacerým osobám naraz, každá z nich má presne určený spoluvlastnícky podiel vyjadrený zlomkom, napríklad jednou polovicou alebo jednou štvrtinou.
Občiansky zákonník rozlišuje podielové a bezpodielové spoluvlastníctvo (§ 136). Bezpodielové môže vzniknúť len medzi manželmi, takže keď nehnuteľnosť vlastnia súrodenci, rodič s dieťaťom, partneri bez sobáša alebo viacerí dedičia, ide vždy o podielové spoluvlastníctvo. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú inak a zákon neurčuje niečo iné, sú ich podiely rovnaké (§ 137).
Každý spoluvlastník má právo k celej nehnuteľnosti ako takej, nie len k jej fyzicky vymedzenej časti, rozsah jeho konkrétnych práv a povinností sa však vždy riadi veľkosťou jeho podielu.
Čím sa líši podielové a bezpodielové spoluvlastníctvo?
Pri podielovom spoluvlastníctve má každý spoluvlastník presne určený podiel, ktorý môže samostatne predať, darovať alebo ho zdediť nezávisle od ostatných spoluvlastníkov.
Pri bezpodielovom spoluvlastníctve manželov naopak podiely určené nie sú, manželia vlastnia majetok spoločne ako celok, bez rozdelenia na presné zlomky.
Podielové a bezpodielové spoluvlastníctvo sa líši aj tým, čo do neho patrí. Do bezpodielového spoluvlastníctva manželov patrí všetko, čo niektorý z manželov nadobudol za trvania manželstva, okrem vecí získaných dedičstvom alebo darom (§ 143). Byt, ktorý počas manželstva zdedil len jeden z manželov, preto do spoločného majetku nepatrí. Manželia môžu rozsah bezpodielového spoluvlastníctva dohodou rozšíriť alebo zúžiť (§ 143a).
Ako podielové spoluvlastníctvo najčastejšie vzniká?
Najčastejšie vzniká pri kúpe nehnuteľnosti viacerými osobami naraz, napríklad súrodencami alebo partnermi, alebo pri jej nadobudnutí viacerými osobami spoločne v rámci jednej transakcie.
- spoločnou kúpou nehnuteľnosti viacerými osobami
- dedením nehnuteľnosti viacerými dedičmi naraz
- darovaním podielu na nehnuteľnosti viacerým osobám
- vysporiadaním bezpodielového spoluvlastníctva manželov
Aké práva a povinnosti majú spoluvlastníci?
O hospodárení so spoločnou nehnuteľnosťou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou, ktorá sa počíta podľa veľkosti podielov, nie podľa počtu osôb. Pri rovnosti hlasov, alebo keď sa väčšina nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek z nich súd (§ 139). Pri predaji podielu cudzej osobe majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo. Neplatí pri prevode blízkej osobe, napríklad dieťaťu alebo súrodencovi. Ak predkupné právo uplatní viac spoluvlastníkov, vykúpia podiel pomerne podľa veľkosti svojich podielov (§ 140).
Náklady spojené s bežnou údržbou aj prípadné výnosy z nehnuteľnosti sa medzi spoluvlastníkov delia podľa veľkosti ich podielov, nie rovným dielom bez ohľadu na to, aký veľký podiel kto vlastní.
Dá sa podielové spoluvlastníctvo zrušiť?
Áno, spoluvlastníci sa môžu kedykoľvek dohodnúť na vzájomnom vysporiadaní, napríklad tak, že jeden z nich odkúpi podiely ostatných a stane sa výlučným vlastníkom celej nehnuteľnosti, prípadne sa nehnuteľnosť predá a výťažok sa rozdelí.
Pri nehnuteľnosti musí byť dohoda o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva písomná (§ 141).
Ak sa spoluvlastníci nedokážu dohodnúť, o zrušení a vysporiadaní spoluvlastníctva môže na návrh niektorého z nich rozhodnúť súd, čo je zvyčajne zdĺhavejšia a nákladnejšia cesta než vzájomná dohoda medzi spoluvlastníkmi samotnými.
Súd pritom prihliadne na veľkosť podielov a na účelné využitie nehnuteľnosti. Ak ju nie je možné dobre rozdeliť, prikáže ju za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Ak ju nechce nikto z nich, nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov (§ 142). Podielové a bezpodielové spoluvlastníctvo sa aj tu líši: bezpodielové spoluvlastníctvo manželov sa vyporiada až po jeho zániku, najčastejšie po rozvode.
Potrebujete poradiť s vaším prípadom alebo predajom?
Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti: Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte: Kontaktujte AGIA reality
Často kladené otázky k článku podielové spoluvlastníctvo (FAQ)
Môže spoluvlastník predať svoj podiel bez súhlasu ostatných?
Áno, svoj podiel môže predať aj bez ich súhlasu, cudzej osobe ho však musí najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom, lebo majú predkupné právo. Pri prevode blízkej osobe sa predkupné právo neuplatní.
Ako sa určuje veľkosť podielu jednotlivých spoluvlastníkov?
Podľa dohody spoluvlastníkov alebo podľa zákona, napríklad pomeru určeného pri dedení. Ak nie je dohodnuté ani ustanovené inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké.
Musia spoluvlastníci pri predaji celej nehnuteľnosti súhlasiť všetci?
Áno, predaj celej nehnuteľnosti vyžaduje súhlas všetkých spoluvlastníkov, samostatný podiel môže predať každý sám.
Dá sa v podielovom spoluvlastníctve užívať konkrétna časť nehnuteľnosti?
Áno, spoluvlastníci sa môžu dohodnúť na spôsobe užívania, napríklad ktorá časť domu pripadne komu, ide však len o dohodu o užívaní, nie o zmenu vlastníctva.
Čo ak sa spoluvlastníci na vysporiadaní nedohodnú?
V takom prípade môže o zrušení a vysporiadaní spoluvlastníctva rozhodnúť súd na návrh ktoréhokoľvek zo spoluvlastníkov.
Je podielové spoluvlastníctvo bežné aj pri bytoch, nielen pri domoch?
Áno, vzniká rovnako pri bytoch aj pri pozemkoch, najčastejšie pri spoločnej kúpe alebo dedení nehnuteľnosti viacerými osobami.
Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.
