Čo je spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti?

Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.

Čo je spoluvlastnícky podiel a ako vzniká?

Čo je spoluvlastnícky podiel? Je to časť nehnuteľnosti, ktorá patrí konkrétnej osobe v rámci podielového spoluvlastníctva. Nehnuteľnosť vtedy nevlastní jeden človek, ale viacero spoluvlastníkov, pričom podiel každého z nich je zapísaný v liste vlastníctva, napríklad ako 1/2, 1/3 alebo 1/6. Podiel sa spravidla nevzťahuje na fyzicky ohraničenú časť nehnuteľnosti, patrí k celej nehnuteľnosti v pomernej výške.

Najčastejšie vzniká spoluvlastnícky podiel:

• Dedením: ide o situáciu, keď nehnuteľnosť po poručiteľovi zdedí naraz viac súrodencov alebo iných príbuzných.
• Kúpou nehnuteľnosti viacerými osobami: typicky pri partneroch, ktorí nie sú manželmi.
• Vysporiadaním bezpodielového spoluvlastníctva manželov: po rozvode, kým nedôjde k jeho úplnému vysporiadaniu.
• Darovaním: keď darca prevedie na obdarovaného len časť nehnuteľnosti.

Aké práva a povinnosti majú spoluvlastníci?

Každý spoluvlastník má právo užívať nehnuteľnosť v rozsahu zodpovedajúcom jeho podielu. Má tiež povinnosť podieľať sa na nákladoch spojených s jej údržbou, opravami či daňou z nehnuteľnosti, opäť podľa veľkosti svojho podielu.

Pri dôležitých rozhodnutiach, napríklad pri predaji celej nehnuteľnosti na základe spoločnej kúpnej zmluvy alebo pri väčšej rekonštrukcii, sa vyžaduje súhlas spoluvlastníkov s nadpolovičnou väčšinou podielov. Zákon zároveň pozná predkupné právo: ak chce jeden zo spoluvlastníkov predať svoj podiel cudzej osobe, musí ho v mnohých prípadoch najprv písomne ponúknuť ostatným spoluvlastníkom.

Ako sa dá spoluvlastnícky podiel predať?

Spoluvlastnícky podiel sa dá predať, aj keď s ostatnými spoluvlastníkmi nemáte dohodu. Existuje niekoľko spôsobov, ako situáciu vyriešiť.

1. Dohoda medzi spoluvlastníkmi: podiel odkúpi niektorý z nich, alebo sa nehnuteľnosť predá spoločne cez bežný predaj nehnuteľnosti a kúpna cena sa rozdelí podľa podielov.
2. Predaj podielu tretej osobe: treba pritom rešpektovať prípadné predkupné právo ostatných spoluvlastníkov.
3. Súdne vysporiadanie spoluvlastníctva: ak sa spoluvlastníci nedohodnú vôbec, o zrušení a vysporiadaní rozhodne súd. Môže nariadiť reálne rozdelenie nehnuteľnosti, prikázať ju jednému spoluvlastníkovi s povinnosťou vyplatiť ostatných, alebo nariadiť predaj a rozdelenie výťažku.

Predaj samotného podielu je právne možný, v praxi je však náročnejší. Záujemcov o kúpu len podielu je menej, pretože kupujúci sa tým stáva spoluvlastníkom spolu s ďalšími ľuďmi, ktorých nepozná. Ak potrebujete podiel vyriešiť rýchlo a bez čakania na kupcu, ponúkame priamy výkup spoluvlastníckych podielov.

Po podpise zmluvy s novým vlastníkom podielu nasleduje ešte návrh na vklad do katastra, ktorým sa zmena oficiálne zapíše.

Na čo si dať pozor pri predaji podielu?

Keď už viete, čo je spoluvlastnícky podiel a ako sa dá predať, treba počítať aj s rizikami. Prestrelené očakávania alebo neriešené vzťahy medzi spoluvlastníkmi vedia predaj podielu naťahovať mesiace až roky.

Najčastejšie problémy, s ktorými sa v praxi stretávame, sú tieto:

• Predkupné právo ostatných spoluvlastníkov: podiel treba najprv písomne ponúknuť za rovnakých podmienok, za akých sa má predať tretej osobe.
• Nepresný stav v katastri: najmä po dedičských konaniach treba overiť, že podiel je zapísaný správne.
• Napäté vzťahy medzi spoluvlastníkmi: spor môže skomplikovať aj súhlas s predajom celej nehnuteľnosti.
• Nižšia trhová cena podielu: samostatný podiel sa spravidla predáva lacnejšie, ako zodpovedá pomernej časti hodnoty celej nehnuteľnosti.
• Exekúcie alebo záložné práva: treba overiť, či na nehnuteľnosti alebo konkrétnom podiele neviaznu ťarchy, ktoré by mohli predaj skomplikovať.
• Daňová povinnosť: pri predaji podielu môže vzniknúť aj daň z predaja nehnuteľnosti, ktorú si treba vopred overiť.

Podobne vám vieme pomôcť aj s ďalšími zložitými vlastníckymi prípadmi, napríklad s duplicitným vlastníctvom.

ℹ Z realitnej praxe: Rodinný dom v Sečovciach zdedili traja súrodenci

Vlani sme riešili prípad rodinného domu v Sečovciach, ktorý po rodičoch zdedili traja súrodenci, každý s podielom jedna tretina. V dome naďalej bývala len najstaršia sestra, ostatní dvaja chceli svoje podiely speňažiť, no roky sa nevedeli dohodnúť ani na cene, ani na tom, či dom predať celý alebo len ich podiely.

Po obhliadke sme urobili nezávislý odhad ceny nehnuteľnosti a navrhli riešenie, pri ktorom sestra odkúpila oba podiely súrodencov za dohodnutú sumu vyplatenú v dvoch splátkach cez notársku úschovu. Celý proces od prvého stretnutia po zápis zmeny vlastníctva trval necelé tri mesiace, čo pri podobných rodinných sporoch nie je bežné.

Potrebujete poradiť s vaším prípadom alebo predajom?

Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti: Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte: Kontaktujte AGIA reality

Často kladené otázky k článku spoluvlastnícky podiel (FAQ)

Patrik Tokár

Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.