Predaj podielu na byte v Košiciach: keď sa dedičia nevedia dohodnúť
Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Predaj podielu na byte Košice patrí medzi najkomplikovanejšie situácie, s akými sa v realitnej praxi stretávame. Najmä vtedy, keď si súrodenci po rodičoch rozdelia nehnuteľnosť a jeden z nich chce svoju časť speňažiť, zatiaľ čo ostatní sa brániť akémukoľvek riešeniu. Presne takýto prípad sme riešili pri byte na Košiciach-Sever.
Rodinné dedičstvo, s ktorým si nikto nevedel rady
Menší dvojizbový byt s výmerou okolo 40 m² na Študentskej ulici v Košiciach zdedili po rodičoch štyria súrodenci, každý v rovnakej štvrtine. Jeden z nich byt prakticky nemohol používať, s ostatnými sa roky nevedel dohodnúť na ničom konkrétnom, preto sa rozhodol svoju štvrtinu spoluvlastníckeho podielu predať. Súrodenci mu ho odkúpiť nechceli, a v byte ho zároveň bývať nenechali.
ℹ Postreh z praxe
Takáto situácia nie je nič nezvyčajné. Z jedného z dedičov sa časom stane pre ostatných nepohodlný spoluvlastník, a podobné prípady bývajú živnou pôdou pre dlhoročné rodinné spory.
Prvý pokus: dohoda medzi súrodencami
Skôr než sme začali riešiť samotný odkup podielu, pokúsili sme sa medzi súrodencami vyjednať zmier. Oslovili sme zvyšných troch vlastníkov a vysvetlili im, v akej sú vlastne pozícii.
Odozva bola chladná až podráždená. Časť z nich tvrdila, že štvrtina bytu je bezcenná a nikoho nezaujíma. Rozhovory boli napäté, miestami vyslovene nepríjemné. Práve táto skúsenosť nám potvrdila, čo nám predávajúci súrodenec hovoril o rodinnej patovej situácii, nešlo o preháňanie.
ℹ️ Ak sa rodinná dohoda nedarí, pozrite si aj naše časté otázky k spoluvlastníckym podielom.
Predkupné právo a dvojmesačné čakanie
Pri prevode spoluvlastníckeho podielu zákon pamätá na predkupné právo ostatných vlastníkov, tí musia dostať šancu podiel odkúpiť skôr než ktokoľvek iný. Pripravili sme preto formálnu písomnú ponuku, predávajúci ju podpísal a doručili sme ju všetkým trom súrodencom.
Nasledovalo čakanie na zákonom danú dvojmesačnú lehotu. Až keď uplynula bez akejkoľvek reakcie z ich strany, mohli sme podať návrh na vklad na kataster nehnuteľností.
ℹ️ Viac o tom, ako pristupujeme k podobným prípadom, nájdete v sekcii o nás.
Podiel napokon kúpil investor mimo rodiny
Keďže lehota uplynula bez záujmu ktoréhokoľvek zo súrodencov, cesta k predaju tretej osobe bola voľná. Podiel napokon odkúpil investor z okruhu našich kontaktov, ktorý bol ochotný ísť do takto komplikovaného obchodu. Cena bola citeľne nižšia než pomerná trhová hodnota bytu, čo je pri podobných obchodoch bežné, kupujúci totiž preberá aj neistotu ďalšieho vysporiadania.
ℹ️ Podobné situácie riešime aj cez náš výkup spoluvlastníckych podielov, keď sa spoluvlastníci medzi sebou nevedia dohodnúť.
Búrlivá reakcia zvyšných troch vlastníkov
Po podpise zmluvy a podaní návrhu na kataster sme dali súrodencom vedieť, že v byte pribudol nový spoluvlastník. Reakcia bola prudká, niektorí sa vyjadrili veľmi ostro a nevyberali si slová. Trpezlivo sme im vysvetlili, aké práva nový spoluvlastník reálne má, teda že nehnuteľnosť môže užívať, prenajímať, alebo sa domáhať jej vyporiadania aj cez súd.
ℹ Postreh z praxe
Väčšina ľudí si myslí, že malý podiel na byte je bezcenný. V skutočnosti dokáže príchod nového spoluvlastníka celú rovnováhu v rodine poriadne rozhýbať.
ℹ️ Aj pri napätých rodinných situáciách vieme pomôcť nájsť riešenie, pozrite si naše služby pri predaji nehnuteľnosti.
Zvrat po desiatich dňoch
Po niekoľkých vysvetľujúcich rozhovoroch o možnom súdnom spore aj o nároku na náhradu za užívanie bytu sa nálada začala meniť. Raz nám zavolal jeden zo súrodencov s tým, že by mal záujem podiel odkúpiť späť. Stretli sme sa, prizval si aj svoju poradkyňu z realitnej kancelárie, a prešli sme spolu všetky podmienky.
Dohodli sme cenu, pripravili kúpnu zmluvu a podiel sa vrátil späť do rúk pôvodnej rodiny. Od prvého telefonátu po podpis prešlo asi desať dní, teda len mierne dlhšie, než trval samotný proces od podania na kataster.
ℹ️ Praktické rady k podobným prípadom nájdete aj na našom blogu.
Čo tento prípad ukázal
Zdanlivo bezvýznamná štvrtina bytu dokázala pohnúť situáciou, ktorá roky stála na mieste. Vstup niekoho zvonka prinúti rodinu konečne zvážiť reálne riziká aj možnosti, ktoré predtým ignorovala. Dôležitejšie než konečná suma bolo, že sa spor vyriešil bez rokov trvajúceho súdneho sporu a byt zostal celý v rukách pôvodnej rodiny.
Iný priebeh podobného sporu o podiel v Košiciach opisujem aj v článku Ako predať spoluvlastnícky podiel na byte na mojom blogu.
ℹ️ Pozrite si aj aktuálnu ponuku nehnuteľností, ktoré máme v predaji.
Riešite podobný spor o spoluvlastnícky podiel?
Rodinné spory o nehnuteľnosť zriedka riešia peniaze, väčšinou ide o staré krivdy a nedôveru. Posun zvyčajne príde, až keď do hry vstúpi niekto nezaujatý, kto vie fakty oddeliť od emócií a každému vysvetliť, na čom skutočne stojí.
V AGIA reality riešime vysporiadanie aj výkup spoluvlastníckych podielov na bytoch, domoch a pozemkoch v Košiciach a na celom východnom Slovensku. Rozhovor je nezáväzný a diskrétny.
Potrebujete poradiť s podielom na nehnuteľnosti?
Povedzte nám, v akej ste situácii, a spoločne prejdeme možnosti. Stačí sa nám ozvať a prejsť spolu vašu situáciu, alebo si najprv pozrieť, čo o spolupráci hovoria naši doterajší klienti v recenziách na Google.
Časté otázky k článku predaj podielu na byte Košice (FAQ)
Čo presne je podielové spoluvlastníctvo?
Ide o stav, keď k jednej nehnuteľnosti patrí niekoľkým ľuďom naraz ideálny podiel, napríklad polovica alebo štvrtina, bez toho, aby mal ktokoľvek z nich nárok na konkrétnu miestnosť či časť domu.
Smiem predať svoj podiel, aj keď ostatní spoluvlastníci nesúhlasia?
Áno, vlastníctvo podielu vám dáva právo ho predať bez ich súhlasu. Zákon im však priznáva predkupné právo, takže im ho musíte najprv formálne ponúknuť za rovnakých podmienok, za akých by ho kúpil ktokoľvek iný.
Ako dlho musím čakať, kým môžem podiel ponúknuť cudziemu kupujúcemu?
Od doručenia písomnej ponuky plynie dvojmesačná zákonná lehota. Kým neuplynie a nikto z ostatných spoluvlastníkov sa neozve, podiel tretej osobe predať nemôžete.
Prečo sa podiely na bytoch predávajú pod trhovou cenou?
Kupujúci nezískava celý byt, len jeho časť, a musí počítať s neistotou ďalšieho vysporiadania vzťahov so zvyšnými vlastníkmi. Táto neistota sa prirodzene odráža v nižšej cene, ktorú je ochotný zaplatiť.
Ako dokáže nový spoluvlastník pohnúť dlhoročným rodinným sporom?
Kým sú v hre len súrodenci, dohoda často viazne na starých krivdách. Keď sa spoluvlastníkom stane cudzia osoba, ktorá si uplatňuje svoje práva, zvyšná rodina si zrazu uvedomí reálne dôsledky a začne hľadať riešenie rýchlejšie.
Čo môže spoluvlastník urobiť, ak sa dohoda naozaj nedá nájsť?
Má možnosť obrátiť sa na súd s návrhom na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd môže nehnuteľnosť fyzicky rozdeliť, prikázať ju niektorému z vlastníkov za náhradu, alebo nariadiť jej predaj a rozdelenie výnosu.
Pomáha AGIA reality aj pri sporných podieloch medzi príbuznými?
Áno, vysporiadanie aj výkup spoluvlastníckych podielov na bytoch, domoch a pozemkoch riešime bežne, v Košiciach, Michalovciach aj na zvyšku východného Slovenska, každý prípad posudzujeme individuálne.
Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.
