Predaj spoluvlastníckeho podielu Michalovce: exekúcia a nezhody spoluvlastníkov
Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Predaj spoluvlastníckeho podielu Michalovce nie je zvyčajne jednoduchá záležitosť a tento prípad to potvrdil hneď niekoľkokrát. Klient vlastnil iba tretinu nehnuteľnosti, zvyšok patril dvom ďalším spoluvlastníčkam, na liste vlastníctva bola zapísaná exekúcia a k tomu bolo treba vyriešiť aj predkupné právo. Napriek tomu sa podarilo celý obchod dokončiť v priebehu troch až štyroch týždňov.
Ako som objavil podiel bývalého spolužiaka
K tomuto prípadu ma priviedla čistá náhoda. Bežne si preverujem listy vlastníctva v obciach neďaleko Michaloviec, keď hľadám zaujímavé nehnuteľnosti, a pri jednej z nich mi padlo do oka meno spolužiaka zo základnej školy. Hneď vedľa neho boli na liste vlastníctva zapísané ešte dve staršie spoluvlastníčky.
Ozval som sa mu cez Facebook s otázkou, či vôbec tuší, že je spoluvlastníkom tejto nehnuteľnosti, a či by sa mu nezišla pomoc. Ukázalo sa, že o svojom podiele vedel, zdedil ho po otcovi, len nevedel, ako sa má postaviť k spoluvlastníčkam, s ktorými sa dovtedy nedokázal dohodnúť.
ℹ Postreh z praxe
Pri dedičstvách z minulých generácií je bežné, že niekto zdedí kus nehnuteľnosti, ktorú vôbec nevyužíva a nevie, čo si s ňou počať. Prvým krokom by malo byť práve preverenie vlastníckych vzťahov.
ℹ️ Viac o tom, ako pristupujeme k podobným prípadom, nájdete v sekcii o nás.
Prečo bol predaj podielu komplikovaný
Tretina domu, pozemku aj záhrady patrila môjmu klientovi, zvyšné dve tretiny dvom starším ženám. Podľa toho, čo mi povedal, sa s nimi nevedel dohodnúť na ničom, nechceli ho vyplatiť, nechceli predať a nechceli ho ani reálne pustiť k nehnuteľnosti. Formálne teda niečo vlastnil, prakticky mu to však nič neprinášalo.
Riešenie preto muselo brať do úvahy záujmy všetkých troch strán naraz, nielen priania môjho klienta. Bez toho by sa dohoda nikdy nedosiahla.
ℹ️ Ak riešite podobnú situáciu, pozrite si, ako funguje náš výkup spoluvlastníckych podielov.
Čo sme zistili na liste vlastníctva
Preverenie listu vlastníctva odhalilo ďalší problém, jedna zo spoluvlastníčok mala dlh v rozsahu zhruba 5 000 až 6 000 €, ktorý sa premietol do zápisu exekúcie priamo na nehnuteľnosti. Obchod tak nemohol stáť len na dohode medzi mojím klientom a kupujúcim, najprv bolo treba presne zistiť dlžnú sumu a vymyslieť, ako ju v rámci obchodu vyrovnať.
Rovnako sme museli myslieť na predkupné právo oboch spoluvlastníčok, keďže podiel mal skončiť u tretej osoby. Preto sme ich zapojili do rokovaní od úplného začiatku, namiesto toho, aby sme im hotovú vec len oznámili.
ℹ Postreh z praxe
Aktuálny stav listu vlastníctva sa oplatí overiť vždy nanovo, aj keď sa prípad na prvý pohľad tvári jednoducho. Exekúcia alebo iná ťarcha vedia postup predaja poriadne skomplikovať.
ℹ️ Riešite podobnú exekúciu na vašej nehnuteľnosti? Pozrite si našu službu predaj nehnuteľnosti s exekúciou.
Ako sme presvedčili spoluvlastníčky k dohode
Obe ženy boli spočiatku voči celej veci ostražité, nevedeli, čo s nehnuteľnosťou plánujeme. Stretol som sa preto s nimi osobne a vysvetľoval som, prečo môj klient podiel predáva a aké riešenie navrhujeme. Presvedčiť ich nebolo jednoduché, každá mala na vec iný názor.
Pomohla až náhoda, keď sa mi podarilo skontaktovať s dcérou jednej zo spoluvlastníčok. Keď som jej vysvetlil kontext prípadu, sama presvedčila svoju mamu, a rokovania sa odvtedy posunuli konštruktívnejším smerom.
ℹ️ Aj pri zložitejších rodinných vzťahoch vieme pomôcť nájsť riešenie, ktoré vyhovuje všetkým stranám, pozrite si naše služby pri predaji nehnuteľnosti.
Prečo sme spojili kúpnu a zámennú zmluvu
Predať jednoducho tretinu nehnuteľnosti by síce bolo možné, no chceli sme praktickejší výsledok. Nehnuteľnosť totiž tvorili dve samostatné parcely, jedna s domom, druhá so záhradou. Napokon sme preto spojili kúpnu zmluvu so zámennou.
Kupujúci, ktorého som mal už medzi svojimi klientmi, tak získal do výlučného vlastníctva zadnú parcelu so záhradou, kým pôvodné spoluvlastníčky ostali spoločne pri parcele s domom. Môj klient sa touto cestou definitívne zbavil podielu, ktorý mu roky nič neprinášal.
ℹ️ Ďalšie bežné otázky k predaju podielov nájdete aj na našej stránke časté otázky.
Ako sme vyriešili exekúciu priamo z kúpnej ceny
Prvým krokom bolo presné vyčíslenie dlhu. Táto suma sa potom stala súčasťou zmluvy ako prvá splátka kúpnej ceny, určená výlučne na jej úhradu, keďže bez toho by kataster návrh na vklad jednoducho zamietol.
Vďaka takémuto nastaveniu sa vysporiadanie exekúcie nemuselo riešiť dodatočne po podpise, ale bolo od začiatku pevnou súčasťou celého mechanizmu obchodu.
ℹ️ Praktické rady k podobným prípadom nájdete aj na našom blogu.
Ako rýchlo sa podarilo obchod dokončiť
Keďže obe spoluvlastníčky s riešením súhlasili a nikto svoje predkupné právo neuplatnil, nemuseli sme čakať na uplynutie zákonnej lehoty. Od prvého kontaktu s klientom až po podanie na kataster nehnuteľností tak uplynuli len tri až štyri týždne.
Najnáročnejšie na celom prípade nebolo nájsť kupca, ale zladiť troch spoluvlastníkov, vyriešiť exekúciu a nastaviť vlastnícke usporiadanie tak, aby s ním súhlasil každý zúčastnený.
Celý tento prípad som opísal aj vo vlastnom článku Predaj spoluvlastníckeho podielu Michalovce na mojom blogu, kde nájdete ešte niekoľko ďalších detailov.
ℹ️ Pozrite si aj aktuálnu ponuku nehnuteľností, ktoré máme v predaji.
Riešite podobnú situáciu so spoluvlastníckym podielom?
Čím skôr začnete komunikovať so všetkými zúčastnenými stranami, tým viac možností máte. Spoluvlastnícke podiely, exekúcie aj predkupné právo dokážu predaj poriadne skomplikovať, no dajú sa vyriešiť, ak sa postupuje systematicky a nič sa neponáhľa.
V AGIA reality riešime predaj spoluvlastníckych podielov aj v zložitejších prípadoch v Michalovciach a okolí. Rozhovor je nezáväzný a diskrétny.
Poradíme vám, ako postupovať
Ak vlastníte podiel na nehnuteľnosti, ktorý vám len blokuje peniaze, alebo naopak riešite komplikované vzťahy medzi spoluvlastníkmi, povedzte nám, čo očakávate, a na základe toho vám odporučíme riešenie na mieru. Stačí sa nám ozvať a prejsť spolu vašu situáciu, alebo si najprv pozrieť, čo o spolupráci hovoria naši doterajší klienti v recenziách na Google.
Časté otázky k článku predaj spoluvlastníckeho podielu (FAQ)
Dá sa vôbec previesť spoluvlastnícky podiel na inú osobu?
Áno, zákon to umožňuje, no pri prevode na tretiu osobu treba rátať s prípadným predkupným právom ostatných spoluvlastníkov a s tým, že ho môžu, ale nemusia uplatniť.
Musia mať ostatní spoluvlastníci vždy možnosť podiel odkúpiť ako prví?
Vo väčšine bežných prípadov áno, keďže Občiansky zákonník im pri prevode na tretiu osobu priznáva predkupné právo. Zákon pozná aj výnimky, preto sa oplatí každý prípad posúdiť samostatne.
Čo ak je na liste vlastníctva zapísaná exekúcia?
Predaj je aj vtedy možný, treba však najprv presne zistiť výšku dlhu a nastaviť zmluvu tak, aby časť kúpnej ceny smerovala priamo na jeho úhradu. Bez toho hrozí, že kataster návrh na vklad odmietne.
Ako postupovať, keď sa spoluvlastníci medzi sebou nevedia dohodnúť?
Pomáha otvorene komunikovať so všetkými stranami naraz a hľadať riešenie, ktoré aspoň čiastočne vyhovuje každému z nich. Ak dohoda naozaj nie je možná, ostáva ešte možnosť súdneho zrušenia a vyporiadania spoluvlastníctva.
Dá sa spor medzi spoluvlastníkmi vyriešiť aj zámennou zmluvou?
Áno, hodí sa to najmä vtedy, keď má každý spoluvlastník záujem o inú časť nehnuteľnosti. Kombinácia kúpnej a zámennej zmluvy vie v takom prípade usporiadať vlastníctvo prakticky pre všetky zúčastnené strany.
Ako dlho trvá predaj spoluvlastníckeho podielu?
Nedá sa to zovšeobecniť, jednoduchý prevod býva rýchly, zatiaľ čo exekúcia, predkupné právo alebo spor medzi vlastníkmi proces predĺžia. V tomto prípade sme celý obchod uzavreli za tri až štyri týždne.
Má zmysel pri predaji podielu osloviť realitného makléra?
Pri jednoduchom prevode to nemusí byť nutné, pri zložitejších prípadoch ale pomôže hlavne s hľadaním kupujúceho, komunikáciou s viacerými spoluvlastníkmi a hľadaním riešenia, ktoré bude fungovať pre všetkých.
Kde riešite predaj spoluvlastníckeho podielu v okolí Michaloviec?
Predaj spoluvlastníckeho podielu v okolí Michaloviec má na starosti AGIA reality, konkrétne realitný maklér Patrik Tokár, ktorý pôsobí v Michalovciach a na celom východnom Slovensku.
Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.
