Predaj bytu Čierna nad Tisou: byt v zanedbanom bytovom dome
Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Predaj bytu Čierna nad Tisou: byt v zanedbanom bytovom dome
Predaj bytu Čierna nad Tisou sa od bežných prípadov líšil hneď v niekoľkých ohľadoch. Klientku sme spoznali cez odporúčanie umelej inteligencie, samotná nehnuteľnosť bola v dobrom stave, no jej okolie predaj poriadne skomplikovalo. K tomu sa počas procesu pridala aj búrka, ktorá jeden nádejný obchod poslala do stratena.
Ako sa k nám dostala klientka z Malaciek
Ozvala sa nám telefonicky klientka, ktorú sme predtým osobne nepoznali, hľadala niekoho na pomoc s predajom bytu a naše meno jej odporučil chatbot ChatGPT, keď sa pýtala na vhodného makléra pre danú lokalitu. Dohodli sme si stretnutie priamo na mieste a šli sme sa na nehnuteľnosť pozrieť.
Čierna nad Tisou nepatrí medzi lokality, kde bežne pôsobíme, no jednu nehnuteľnosť sme tam už v minulosti predávali. Po prvej obhliadke bolo jasné, že problém nebude v samotnom byte, ale v tom, čo ho obklopuje.
ℹ️ Viac o tom, ako pristupujeme k podobným prípadom, nájdete v sekcii o nás.
Byt bol v poriadku, dom už nie
Dvojizbový byt s výmerou tesne pod 57 m² sa nachádzal na prízemí a mal aj vlastný balkón. Bol v osobnom vlastníctve, po čiastočnej obnove, takže nový majiteľ by doň nemusel hneď vrážať ďalšie tisícky eur.
Majitelia tam už dlho nebývali, presťahovali sa do Malaciek, kde mali hypotékuÚčelový alebo bezúčelový bankový úver zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti, najčastejšie na kúpu, výstavbu či rekonštrukciu bývania. aj zamestnanie. Byt vlastnili štyri roky, posledných dvanásť mesiacov ho prakticky nevyužívali, takže ďalej ho držať pre nich prestávalo dávať zmysel.
ℹ️ Neviete, koľko je vaša nehnuteľnosť naozaj hodná? Pozrite si náš odhad ceny.
Prvá cena na skúšku trhu
Majiteľka pôvodne rátala so sumou blízko 15-tisíc eur. My sme však vopred upozornili, že takáto suma nemusí byť reálne dosiahnuteľná. Nakoniec sme sa zhodli na štartovacej ponuke 14 900 €, hlavne preto, aby sme videli, ako trh zareaguje, a mohli podľa toho ďalej postupovať.
Telefón zvonil pomerne často, no rýchlo sa ukázalo, že množstvo hovorov ešte neznamená množstvo vážnych záujemcov. Časť volajúcich po podrobnejších informáciách o dome sama usúdila, že táto kúpa pre nich nie je.
ℹ️ Riešite podobný predaj? Pozrite si naše služby pri predaji nehnuteľnosti.
Prekážka nebol byt, ale susedia
Skutočným kameňom úrazu nebol interiér, ale samotná budova. Dom bol dlhodobo zanedbaný a jeho stav rozhodoval o prvom dojme každého, kto prišiel na obhliadku. Časť záujemcov sa priamo pýtala, akí ľudia v dome bývajú, žije tam aj početnejšia rómska komunita, a pre niektorých to bola jedna z kľúčových otázok pri rozhodovaní.
My sme sa rozhodli k tomu pristupovať otvorene. Každému volajúcemu sme rovno povedali, ako to v dome reálne vyzerá, na požiadanie sme posielali aj fotografie spoločných priestorov. Niektorí po tejto informácii stratili záujem, čo sme brali ako správny výsledok, radšej nech človek odpadne po telefonáte, než aby zbytočne cestoval naprieč Slovenskom a sklamal sa až na mieste.
ℹ Postreh z praxe
Otvorená komunikácia dokáže odradiť časť záujemcov už na diaľku, no tí, čo napriek tomu prídu, sú v drvivej väčšine ochotní kúpu aj dotiahnuť. Kvalita záujemcov je tu dôležitejšia než ich počet.
Volali ľudia zo všetkých kútov Slovenska
Prekvapil nás dosah inzerátu, ozývali sa nielen ľudia z blízkeho okolia, ale aj zo západu a stredu krajiny. Jeden záujemca dokonca pricestoval na obhliadku z Handlovej. Byt okolo pätnásťtisícovej hranice sa totiž radí do úplne inej kategórie než nehnuteľnosti vo väčších mestách, pre mnohých predstavuje jednu z mála reálne dostupných ciest k vlastnému bývaniu. Zároveň sme si uvedomili, že veľa ľudí na Slovensku má vážne finančné problémy, a takto si chceli často polepšiť, predajom svojej nehnuteľnosti v inom meste vyplatiť dlhy a zároveň bývať vo vlastnom, aj keď v kraji s menej príležitosťami.
ℹ️ Pozrite si aj aktuálnu ponuku nehnuteľností, ktoré máme v predaji.
Búrka, ktorá zmarila sľubný obchod
Túto historku si budeme pamätať ešte dlho. Jedna vážna záujemkyňa si byt obzrela osobne a spolu sme sa potom vracali smerom na Michalovce. Práve vtedy sa nad východným Slovenskom prehnala mimoriadne silná búrka, supercela, ktorá poškodila jej aj naše auto.
Nám vznikla škoda na okne v hodnote asi 600 €, auto máme poškodené a otlčené krupobitím dodnes. Horšie na tom bola záujemkyňa, jej ušetrené peniaze napokon padli na opravu vlastného auta namiesto kúpy bytu. Sľubný obchod sa tak rozplynul kvôli okolnosti, ktorú nemohol ovplyvniť nikto z nás.
ℹ️ Viac o tom, ako s nami spolupráca vyzerá, nájdete v recenziách na Google.
Finálna cena a dĺžka celého predaja
Skutočne vážnych záujemcov, ktorí si prišli byt pozrieť osobne, bolo nakoniec len okolo troch až štyroch, aj keď telefonátov bolo výrazne viac. Pôvodná suma 14 900 € sa postupne pohla na 13 000 €, presne za túto čiastku sa byt aj predal, bez ďalšieho zjednávania.
Celý proces zabral zhruba dva až tri mesiace, pričom dva z nich pripadli na letné mesiace, keď je na trhu bežne pokojnejšie. Rozhodol napokon jeden kupujúci, ktorý bol ochotný prijať stav nehnuteľnosti aj domu a obchod bez zbytočných prieťahov dotiahnuť do konca.
ℹ️ Pozrite si aj naše časté otázky k predaju nehnuteľností.
Čo si z tohto predaja odnášam
Tento prípad bol nezvyčajný hneď z viacerých uhlov. Pustili sme sa doň v lokalite, ktorá nie je naším bežným územím, a napriek tomu nám úplne cudzia klientka dala dôveru. Samotná nehnuteľnosť pritom nemala žiadnu vážnu chybu, prekážkou bol výlučne kontext, teda dom a obavy, ktoré vyvolával.
Tento prípad len znova potvrdil, že predať sa dá aj nehnuteľnosť so špecifickými prekážkami. Rozhoduje totiž nielen samotný byt, ale aj to, či dokážete jeho reálnu hodnotu vysvetliť, otvorene komunikovať slabé miesta a nájsť presne toho kupujúceho, ktorému budú vyhovovať.
ℹ️ Praktické rady k podobným prípadom nájdete aj na našom blogu.
Riešite predaj špecifickej alebo lacnejšej nehnuteľnosti?
Nie každá nehnuteľnosť sa predáva jednoducho, no takmer pre každú sa dá nájsť ten správny kupujúci. Rozhoduje, či poznáte jej slabé aj silné stránky, viete nastaviť reálnu cenu a komunikovať bez príkras.
V AGIA reality riešime predaj bytov, domov aj pozemkov po celom východnom Slovensku, vrátane špecifických alebo cenovo dostupnejších nehnuteľností. Rozhovor je nezáväzný a diskrétny.
Predávate byt alebo dom v okolí Čiernej nad Tisou?
Povedzte nám, v akej ste situácii, a spoločne prejdeme možnosti. Stačí sa nám ozvať a prejsť spolu vašu situáciu, alebo si najprv pozrieť, čo o spolupráci hovoria naši doterajší klienti v recenziách na Google.
Časté otázky k článku predaj bytu Čierna nad Tisou (FAQ)
Podľa čoho sa má nastaviť predajná cena bytu?
Základom je reálna situácia na trhu, nie predstava predávajúceho. Rozhoduje lokalita, veľkosť, stav samotného bytu aj domu, poschodie a to, koľko podobných ponúk je práve dostupných.
Trvá predaj bytu vždy rovnako dlho?
Nie, závisí to od ceny, atraktivity lokality a aktuálneho záujmu. Realisticky ocenená nehnuteľnosť sa vie predať v priebehu týždňov, pri špecifickejších prípadoch to môžu byť aj mesiace.
Má stav bytového domu vplyv na predaj samotného bytu?
Rozhodne áno. Záujemca nehodnotí len interiér, ale aj vchod, schodisko, spoločné priestory a celkový dojem z budovy, ktorý dokáže rozhodnutie o kúpe ovplyvniť rovnako silno ako stav bytu.
Treba pred predajom investovať do rekonštrukcie?
Nie automaticky. Často sa oplatí viac upratať, opraviť drobnosti a kvalitne nehnuteľnosť odfotiť, než vrážať tisíce eur do veľkej obnovy bez istoty, že sa vrátia v predajnej cene.
Čo si overiť pred tým, ako byt pôjde do predaja?
Odporúčame skontrolovať list vlastníctva, reálne vlastnícke vzťahy, prípadné záložné práva či exekúcie, a tiež situáciu okolo domu, mesačné poplatky a plánované opravy.
Prečo sa oplatí priznať aj slabšie stránky nehnuteľnosti?
Otvorenosť odradí časť ľudí už na diaľku, no tí, ktorí napriek tomu prídu na obhliadku, majú oveľa väčšiu šancu obchod skutočne dotiahnuť. Šetrí to čas všetkým zúčastneným stranám.
Oplatí sa predávať byt bez realitného makléra?
Ušetríte síce províziu, no preberiete na seba stanovenie ceny, marketing, komunikáciu so záujemcami aj celú organizáciu obchodu. Skúsený maklér dokáže tieto kroky výrazne zjednodušiť a urýchliť.
Pôsobí AGIA reality len v okolí Michaloviec?
Nie, hoci je to naša hlavná oblasť, predaju bytov, domov a pozemkov sa venujeme na celom východnom Slovensku, čo dokazuje aj tento prípad z Čiernej nad Tisou.
Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.
