Čo je kolaudácia a kolaudačné rozhodnutie?

Posted by author-avatar
Čo je kolaudácia – AGIA reality

Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.

Čo je kolaudácia, kolaudačné osvedčenie a kolaudačné rozhodnutie?

Kolaudácia je úradné konanie, ktorým sa po dokončení stavby zisťuje, či je stavba spôsobilá na bezpečné užívanie. Dokladom o kolaudácii je podľa stavebného zákona č. 25/2025 Z. z., ktorý platí od 1. 4. 2025, kolaudačné osvedčenie. Vydáva ho stavebný úrad a osvedčuje ním stavebno-technickú spôsobilosť stavby na projektovaný účel. Ak ide o stavbu, na ktorú bolo vydané územné rozhodnutie alebo stavebné povolenie podľa doterajších predpisov, kolaudácia sa podľa prechodných ustanovení vybavuje podľa doterajších predpisov a výsledkom je kolaudačné rozhodnutie, ktorým sa povoľuje užívanie stavby na určený účel.

Dokončenú stavbu alebo jej časť spôsobilú na samostatné užívanie možno uviesť do trvalého užívania až po kolaudácii. Kolaudácia sa vyžaduje najmä na novú stavbu a na zmenu dokončenej stavby, či sa vyžaduje pri menších stavbách a stavebných úpravách, určuje zákon. Užívanie stavby bez kolaudačného osvedčenia je podľa zákona priestupkom alebo iným správnym deliktom.

Čo všetko sa pri kolaudácii kontroluje?

Návrh na kolaudáciu podáva stavebník a podľa typu stavby k nemu prikladá napríklad dokumentáciu skutočného zhotovenia stavby, geodetické zameranie skutočného zhotovenia dokončenej stavby a energetický certifikát budovy, ak podlieha energetickej certifikácii. Pri kolaudačnej obhliadke správny orgán podľa stavebného zákona zisťuje najmä, či:

  • je stavba stavebne dokončená, spôsobilá na samostatné užívanie a na bezpečné užívanie v súlade s overeným projektom stavby
  • je technický systém budovy a iné technické a prevádzkové zariadenie stavby funkčné a stavba pripojená na funkčné siete technického vybavenia územia, ak sú v obci
  • je prevádzka vyhradených technických zariadení plynulá a bezpečná
  • budova vyhovuje podmienkam požadovanej energetickej hospodárnosti

Pri kolaudácii podľa doterajšieho zákona č. 50/1976 stavebný úrad skúmal najmä to, či sa stavba uskutočnila podľa dokumentácie overenej v stavebnom konaní a podmienok stavebného povolenia, a či jej užívanie neohrozí verejný záujem, predovšetkým ochranu života a zdravia osôb, životného prostredia, bezpečnosť práce a technických zariadení.

Ako súvisí kolaudácia s čiernou stavbou?

Hovorovo sa ako čierna stavbaStavba realizovaná bez platného stavebného povolenia, v rozpore s ním, prípadne bez ohlásenia tam, kde ho zákon vyžaduje. označuje stavba postavená bez potrebného povolenia alebo v rozpore s ním, zákon tento pojem nepoužíva. Užívanie dokončenej stavby bez kolaudácie je samostatný problém: stavbu, na ktorú sa kolaudácia vyžaduje, možno uviesť do trvalého užívania až po nej.

Prechodné ustanovenia stavebného zákona č. 25/2025 Z. z. umožňujú použiť doterajšie predpisy na preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie a na dodatočné povolenie stavby, ak vlastník podá žiadosť najneskôr 31. marca 2029 a splní podmienky. Či to v konkrétnom prípade prichádza do úvahy, posudzuje stavebný úrad, preto sa pri takej stavbe poraďte s advokátom alebo so stavebným úradom (odporúčanie). Pri kúpe nehnuteľnosti odporúčame vždy overiť, či má stavba kolaudačné osvedčenie, prípadne kolaudačné rozhodnutie.

Prečo je kolaudácia dôležitá pri kúpe nehnuteľnosti?

Ak sa na stavbu kolaudácia vyžaduje, možno ju trvalo užívať až po kolaudácii, preto patrí medzi veci, ktoré si pred kúpou overte. Či a za akých podmienok banka poskytne hypotékuÚčelový alebo bezúčelový bankový úver zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti, najčastejšie na kúpu, výstavbu či rekonštrukciu bývania. na nehnuteľnosť bez kolaudácie, určuje banka, preto sa na to opýtajte priamo v nej ešte pred podpisom zmlúv.

Chýbajúca kolaudácia tiež ovplyvňuje celkový stav nehnuteľnostiSúhrnné označenie pre to, v akom technickom a vizuálnom stave sa byt, dom alebo iná stavba nachádza v čase predaja alebo kúpy. z pohľadu kupujúceho. Môže ísť o riziko, ktoré vyžaduje čas a dodatočné náklady, preto odporúčame počítať s ním aj pri rokovaní o cene.

Ako zistím, či má nehnuteľnosť platné kolaudačné rozhodnutie?

Požiadajte predávajúceho o kolaudačné osvedčenie, pri stavbách kolaudovaných podľa doterajších predpisov o kolaudačné rozhodnutie. Kolaudačné osvedčenie je podľa zákona dokladom o kolaudácii stavby. Odporúčame požiadať o kópiu ešte pred podpisom rezervačnej alebo kúpnej zmluvy.

Informácie o konaní sa môžete pokúsiť zistiť aj na príslušnom stavebnom úrade v obci, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Ak si nie ste istí, ako dokumentáciu overiť, radi vám s tým pri obhliadke poradíme.

Potrebujete poradiť s vaším prípadom alebo predajom?

Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti: Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte: Kontaktujte AGIA reality

Často kladené otázky k článku kolaudácia (FAQ)

Musí mať kolaudačné rozhodnutie aj starší dom?

Záleží na tom, kedy a ako bola stavba postavená. Podľa zákona č. 50/1976, ktorý platil do 31. 3. 2025, sa kolaudačné rozhodnutie vyžadovalo pre stavby, ktoré vyžadovali stavebné povolenie, aj pre jednoduché stavby, ktoré postačilo ohlásiť. Pre ešte staršie stavby platili predpisy platné v čase ich výstavby. Pri staršom dome preto požiadajte predávajúceho o doklad o povolení stavby a jej kolaudácii a pri pochybnostiach sa poraďte s advokátom alebo so stavebným úradom.

Dá sa nehnuteľnosť bez kolaudácie legálne obývať?

Ak sa na stavbu kolaudácia vyžaduje, nie: dokončenú stavbu možno uviesť do trvalého užívania až po kolaudácii a užívanie bez kolaudačného osvedčenia je podľa zákona priestupkom alebo iným správnym deliktom. Zákon pozná aj dočasné užívanie stavby na účel skúšobnej prevádzky a predčasné užívanie stavby na základe povolenia.

Poskytne banka hypotéku na nehnuteľnosť bez kolaudácie?

Záleží na banke. Zákon o úveroch na bývanie kolaudáciu neuvádza, podmienky financovania určuje každá banka, preto sa opýtajte priamo v banke ešte pred podpisom zmluvy.

Dá sa kolaudácia vybaviť dodatočne?

Ak je stavba povolená a dokončená, ale nekolaudovaná, kolaudácia začína na návrh stavebníka. Pri stavbe postavenej bez povolenia alebo v rozpore s ním umožňujú prechodné ustanovenia stavebného zákona č. 25/2025 Z. z. použiť doterajšie predpisy na preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie a na dodatočné povolenie stavby, ak vlastník podá žiadosť najneskôr 31. marca 2029 a splní podmienky. Či to prichádza do úvahy, posúdi stavebný úrad.

Kto o kolaudácii rozhoduje?

Kolaudáciu vykonáva stavebný úrad, ktorým je podľa zákona obec (v niektorých prípadoch jeho pôsobnosť vykonáva regionálny úrad), na návrh stavebníka. Ak je stavba spôsobilá na prevádzku, vydá kolaudačné osvedčenie do 15 dní od kolaudačnej obhliadky.

Je rozdiel medzi stavebným povolením a kolaudáciou?

Áno. Stavebné povolenie, pri nových konaniach od 1. 4. 2025 rozhodnutie o stavebnom zámere a overený projekt, sa týka povolenia stavby pred jej uskutočnením. Kolaudácia sa robí po dokončení stavby a osvedčuje jej spôsobilosť na užívanie.

Ďalšie články