Čo je čierna stavba?
Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Pozor na zmenu zákona: od 1. apríla 2025 platí nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. a ten s dodatočným povolením stavby ako s bežným postupom už nepočíta. Konanie o dodatočnom povolení podľa predpisov účinných do 31. marca 2025 je možné len vtedy, ak vlastník podá žiadosť najneskôr do 31. marca 2029 (§ 84 ods. 7 písm. b) zákona č. 25/2025 Z. z.). V rovnakej lehote možno požiadať aj o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie podľa doterajších predpisov (§ 84 ods. 7 písm. a)). Od 1. januára 2027 sa obe lehoty predlžujú do 31. decembra 2040 a zákon opäť umožní dodatočné povolenie stavby (§ 74 ods. 8 písm. d) a § 84 ods. 7 zákona č. 25/2025 Z. z. v znení účinnom od 1. 1. 2027). Stavbu zhotovenú bez overeného projektu stavby alebo v rozpore s ním stavebný inšpektorát nariadi odstrániť (§ 28 ods. 1 a § 74 ods. 8 písm. d) zákona č. 25/2025 Z. z.). Ak kupujete dom s prístavbou, nadstavbou alebo garážou bez dokladov, odporúčame preveriť, kedy a na základe čoho stavba vznikla.
Čo je čierna stavba a prečo predstavuje pre majiteľa obrovské riziko?
Čierna stavba je stavba zhotovená bez stavebného povolenia alebo overeného projektu stavby, v rozpore s nimi, prípadne bez ohlásenia tam, kde ho zákon vyžaduje.
V realitnej praxi ide o jeden z najkomplikovanejších problémov, pretože takáto stavba nemá, resp. nemôže mať riadne súpisné číslo, často nefiguruje na liste vlastníctva a stavebný inšpektorát môže nariadiť jej odstránenie na náklady majiteľa. Kúpa nehnuteľnosti, ktorej súčasťou je čierna stavba (napr. nepovolená prístavba, garáž či celý rodinný dom), znemožňuje získanie hypotekárneho úveru, keďže banková zábezpeka musí byť so 100 % istotou v súlade s katastrom a stavebným úradom.
Ako prebieha proces dodatočnej legalizácie stavby?
Dodatočné povolenie stavby dnes pripúšťa už len prechodné ustanovenie nového stavebného zákona. Ide o náročné správne konanie, ktoré vedie stavebný úrad podľa predpisov účinných do 31. marca 2025, a žiadosť oň musí vlastník podať najneskôr do 31. marca 2029 (§ 84 ods. 7 písm. b) a ods. 8 zákona č. 25/2025 Z. z.).
Spolu so žiadosťou o dodatočné povolenie predkladá vlastník doklady o tom, že stavba nie je v rozpore s verejnými záujmami, najmä s územným plánom obce (§ 88a ods. 1 zákona č. 50/1976 Zb. v znení účinnom do 31. marca 2025). Majiteľ musí zabezpečiť projektovú dokumentáciu skutočného vyhotovenia stavby, záväzné stanoviská dotknutých orgánov (napr. životné prostredie, pamiatkari, hasiči) a doklady o vlastníctve pozemku. Ak sú všetky podmienky splnené a úrad nezistí rozpor s právnymi predpismi, vydá rozhodnutie o dodatočnom povolení stavby. Dokončenú stavbu však možno užívať až na základe kolaudačného rozhodnutia (§ 76 ods. 1 zákona č. 50/1976 Zb.) a pri zápise do katastra sa vlastník zapisuje podľa rozhodnutia obce o určení súpisného čísla (§ 46 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z. z. a § 2c zákona č. 369/1990 Zb.).
Čo hrozí, ak sa čierna stavba nedá dodatočne legalizovať?
Ak sa v konaní o dodatočnom povolení preukáže rozpor stavby s verejnými záujmami, napríklad s územným plánom, stavebný úrad nariadi odstránenie stavby (§ 88a ods. 2 a 7 zákona č. 50/1976 Zb. v znení účinnom do 31. marca 2025). Stavbu zhotovenú bez overeného projektu stavby alebo v rozpore s ním nariadi odstrániť stavebný inšpektorát, ktorým je regionálny úrad (§ 14 ods. 2, § 28 ods. 1 a § 74 ods. 8 písm. d) zákona č. 25/2025 Z. z.).
Ak vlastník stavbu v určenej lehote neodstráni, nariadenie sa vykoná podľa správneho poriadku, odstránenie zabezpečí oprávnená stavebná firma na základe zmluvy so stavebným inšpektorátom a náklady inšpektorát vymáha od vlastníka (§ 74 ods. 9 zákona č. 25/2025 Z. z.). Pre kupujúceho to znamená, že ak kúpil nehnuteľnosť bez preverenia projektovej dokumentácie a skutkového stavu na katastri, preberá na seba obrovské finančné bremeno, ktoré môže viesť k strate celej investície.
Špecifikum starých stavieb postavených pred rokom 1989
Nie každá stará stavba, ku ktorej sa v archíve nenájde stavebné povolenie, je čierna stavba. Rozhoduje najmä to, kedy bola postavená. Stavby postavené pred 1. októbrom 1976 sa od 1. apríla 2024 považujú za stavby postavené v súlade s platnými predpismi (§ 142l ods. 3 zákona č. 50/1976 Zb.).
Stavby postavené od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989 sa od toho istého dňa považujú za postavené v súlade so zákonom len vtedy, ak sa nepretržite využívajú na svoj účel a ich vlastník bol k 1. aprílu 2024 vlastníkom pozemku pod stavbou alebo mal k nemu iné právo (§ 142l ods. 3 zákona č. 50/1976 Zb.). Nový stavebný zákon s týmto pravidlom počíta, dodatočné povolenie podľa prechodných ustanovení sa týka len stavieb, ktoré tieto podmienky nespĺňajú (§ 84 ods. 7 písm. b) zákona č. 25/2025 Z. z.).
Pri stavbách zhotovených bez povolenia od 1. januára 1990 do 31. marca 2025 môže vlastník požiadať o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie, a to najneskôr do 31. marca 2029. Rozhodnutie, ktorým úrad spôsobilosť potvrdí, má účinky kolaudačného rozhodnutia (§ 140d ods. 1, 3 a 5 zákona č. 50/1976 Zb., § 84 ods. 7 písm. a) zákona č. 25/2025 Z. z.). Ak bola stavba skolaudovaná alebo daná do užívania pred 1. októbrom 1976, pri zápise do katastra sa predkladá oznámenie obce o tom, kedy sa tak stalo, aké súpisné číslo stavba dostala a kto bol jej stavebníkom (§ 46 ods. 7 zákona č. 162/1995 Z. z.). Pred kúpou starého domu preto odporúčame zistiť, do ktorej z týchto skupín stavba patrí.
Potrebujete poradiť s vaším prípadom alebo pomôcť s predajom?
Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti: Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte: Kontaktujte AGIA reality
Často kladené otázky k článku čo je čierna stavba (FAQ)
Dá sa na čiernu stavbu získať hypotéka v banke?
Nie, banky poskytujú hypotekárny úver výhradne na nehnuteľnosti, ktoré sú v stoprocentnom súlade so zápisom v katastri nehnuteľností a majú riadne stavebné povolenie alebo kolaudačné rozhodnutie.
Premlčujú sa čierne stavby po určitej dobe, napríklad po 10 či 20 rokoch?
To, že dom alebo prístavba stojí bez povolenia aj desaťročia, ju samo osebe nelegalizuje. Za postavené v súlade s predpismi zákon považuje len stavby postavené pred 1. októbrom 1976 a za určitých podmienok stavby z rokov 1976 až 1989 (§ 142l ods. 3 zákona č. 50/1976 Zb.). Odstránenie stavby zhotovenej bez overeného projektu nariadi stavebný inšpektorát (§ 74 ods. 8 písm. d) zákona č. 25/2025 Z. z.).
Aké doklady musím predložiť stavebnému úradu pri žiadosti o dodatočné povolenie?
Žiadosť o dodatočné povolenie podľa predpisov účinných do 31. marca 2025 možno podať najneskôr do 31. marca 2029 (§ 84 ods. 7 písm. b) zákona č. 25/2025 Z. z.). Prikladajú sa doklady o tom, že stavba nie je v rozpore s verejnými záujmami, najmä s územným plánom (§ 88a ods. 1 zákona č. 50/1976 Zb.). Základom je projektová dokumentácia skutočného stavu stavby, doklad o vlastníckom alebo inom práve k pozemku, stanoviská dotknutých orgánov štátnej správy a vyjadrenia správcov sietí (elektrina, plyn, voda).
Môže stavebný úrad dodatočne povoliť stavbu postavenú na cudzom pozemku?
Vlastník stavby musí v konaní preukázať, že je vlastníkom pozemku alebo že má k nemu iné právo. Ak to nepreukáže a vlastník pozemku s dodatočným povolením nesúhlasí, stavebný úrad odkáže vlastníka pozemku na súd a konanie preruší až do právoplatného rozhodnutia súdu (§ 88a ods. 4 zákona č. 50/1976 Zb.). Žiadosť o dodatočné povolenie možno podať najneskôr do 31. marca 2029 (§ 84 ods. 7 písm. b) zákona č. 25/2025 Z. z.).
Ako zistím pred kúpou nehnuteľnosti, či niečo na pozemku nie je čiernou stavbou?
Je nutné fyzicky porovnať stav nehnuteľností v teréne s aktuálnou mapou a zákresom na liste vlastníctva, skontrolovať kolaudačné rozhodnutie (pri kolaudácii podľa nového stavebného zákona od 1. apríla 2025 kolaudačné osvedčenie, § 67 zákona č. 25/2025 Z. z.) a overiť existenciu stavebného povolenia v archíve miestneho stavebného úradu.
Dá sa stará stavba postavená pred rokom 1989 (napr. za socializmu) legalizovať jednoduchšie, napríklad len potvrdením od obce, svedkami a geodetom?
Pri mnohých takých stavbách nie je čo legalizovať. Stavby postavené pred 1. októbrom 1976 sa od 1. apríla 2024 považujú za postavené v súlade s platnými predpismi. Stavby z obdobia od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989 tiež, ak sa nepretržite využívajú na svoj účel a ich vlastník mal k 1. aprílu 2024 vlastnícke alebo iné právo k pozemku (§ 142l ods. 3 zákona č. 50/1976 Zb.). Pri zápise stavby skolaudovanej alebo danej do užívania pred 1. októbrom 1976 do katastra sa predkladá oznámenie obce (§ 46 ods. 7 zákona č. 162/1995 Z. z.). Aké ďalšie podklady bude úrad alebo kataster pri konkrétnej stavbe chcieť, odporúčame overiť vopred.
Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.
