Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.

Predaj domu s viacerými spoluvlastníkmi

Tento predaj domu s viacerými spoluvlastníkmi patril medzi prípady, ktoré sa nedajú vyriešiť klasickým postupom. Nehnuteľnosť mala štyroch spoluvlastníkov, jeden z nich nemohol sám podpísať zmluvu, a samotný predaj tak musel najprv posúdiť súd. Napriek tomu sa nám ho podarilo úspešne dokončiť.

Ako som sa k tomuto predaju dostal

Prípad som prevzal ako rozpracovanú nehnuteľnosť po mojom kolegovi, ktorý ho predtým riešil. Majiteľ ma teda neoslovil priamo, nehnuteľnosť už bola nejaký čas v ponuke, no stále sa nedarilo nájsť kupujúceho, ktorý by dokázal akceptovať všetky okolnosti prípadu.

Po prvom oboznámení som videl, že problém nie je v dome samotnom. Nehnuteľnosť bola v poriadku, mala svoju hodnotu a zaujímavú lokalitu. Hlavnou otázkou bolo, ako celý proces kupujúcim správne vysvetliť a nájsť človeka, ktorý zvládne aj časovú náročnosť.

ℹ Postreh z praxe
Pri prevzatí prípadu, ktorý sa dlhšie nedarí predať, je najväčšou chybou začať jednoducho novým inzerátom. Najprv treba pochopiť, prečo sa doteraz predaj nepodaril.

ℹ️ Viac o tom, ako pristupujeme k predaju, nájdete v sekcii o nás.

Prečo bol tento predaj právne komplikovaný

Dom vlastnili štyria súrodenci, každý jednu štvrtinu. Samotné podielové spoluvlastníctvo by pri bežnom predaji nemuselo byť problém. Komplikáciu spôsobilo to, že jeden zo spoluvlastníkov mal obmedzenú spôsobilosť na právne úkony a nemohol sám podpisovať zmluvy. Zastupoval ho opatrovník, jeho brat, ktorý sa o neho reálne staral už dlho predtým a žili spolu v spoločnej domácnosti. Cieľom celého riešenia bolo, aby mal súrodenec aj naďalej zabezpečenú starostlivosť.

Pri takomto prevode nestačí len dohoda v rámci rodiny. Súd musí posúdiť, či je predaj skutočne v záujme osoby, ktorú treba chrániť, a to si vyžaduje čas navyše.

ℹ Postreh z praxe
Ak je medzi spoluvlastníkmi niekto, kto nemôže konať samostatne, predaj nie je nemožný. Treba však počítať s ďalšími krokmi aj s časovou rezervou, v praxi pokojne aj niekoľko mesiacov.

ℹ️ Riešite podobnú situáciu? Pozrite si naše časté otázky k predaju nehnuteľností s viacerými vlastníkmi.

Prečo sme hľadali hotovostného kupujúceho

Financovanie cez hypotéku by celý proces výrazne skomplikovalo. Banka by totiž nemusela posudzovať len právny stav nehnuteľnosti a bonitu žiadateľa, ale aj samotné súdne rozhodnutie, ktoré ešte nebolo isté. Preto sme sa rozhodli uprednostniť kupujúceho, ktorý nie je závislý od banky, aj za cenu nižšej sumy.

Dom sme ponúkli za 90 000 €, hoci jeho reálna hodnota bola mierne nad 100-tisíc. Cena zohľadňovala čakanie na súd, právnu komplikáciu, obmedzený okruh reálnych kupujúcich aj potrebnú trpezlivosť počas celého procesu.

ℹ Postreh z praxe
Nie vždy je najlepšou stratégiou nastaviť najvyššiu možnú cenu. Pri komplikovaných prípadoch môže byť dôležitejšie nájsť správneho kupujúceho ako vytlačiť posledné eurá z ponuky.

ℹ️ Neviete, koľko je vaša nehnuteľnosť naozaj hodná? Pozrite si náš odhad ceny.

Ako sme našli kupujúceho, ktorý dokázal čakať

Cena bola nastavená zaujímavo, takže o dom bol záujem. Viacerí záujemcovia však narazili na to, že nechceli alebo nemohli čakať na rozhodnutie súdu. Napokon prišiel pozrieť dom pán, ktorý ho hľadal pre svojho brata žijúceho v zahraničí, nafotil ho, natočil video a všetko poslal bratovi na posúdenie.

Práve tento záujemca bol ideálny. Mal hotovosť z predaja vlastnej nehnuteľnosti v zahraničí, nebol pod tlakom banky a po návrate na Slovensko si dom prišiel pozrieť osobne a predložil rozumnú ponuku.

ℹ Postreh z praxe
Správny kupujúci nemusí byť ten prvý ani ten s najvyššou ponukou. Pri komplikovanejších predajoch rozhoduje skôr to, či má reálne možnosti a trpezlivosť celý proces zvládnuť.

ℹ️ Pozrite si aj recenzie na Google od našich klientov.

Ako prebiehal predaj počas čakania na súd

Peniaze sme uložili do advokátskej úschovy, kupujúci mohol dom počas čakania na rozhodnutie aj užívať. S kupujúcim sme celú situáciu otvorene komunikovali, vedel, že predaj musí ešte potvrdiť súd a že nejde o bežný jednoduchý prevod. Dohodli sme sa na zmluve o budúcej kúpnej zmluve, vďaka úschove mali istotu obe strany.

Upozornil som ho, aby do domu zatiaľ zbytočne neinvestoval, keďže rozhodnutie súdu sa nedá garantovať na sto percent, aj keď sme boli presvedčení, že predaj nie je v žiadnom rozpore so záujmami chránenej osoby.

ℹ️ Riešite bezpečný spôsob úhrady pri kúpe alebo predaji? Pozrite si naše služby financovania.

Ako sa prípad napokon skončil

Súd predaj po približne štyroch mesiacoch čakania schválil. Advokát pripravil potrebné dokumenty, tie sa poslali na kataster nehnuteľností a prevod vlastníctva sa úspešne dokončil zápisom.

Napriek môjmu upozorneniu sa kupujúci ešte pred zápisom rozhodol investovať desiatky tisíc eur do obnovy, vymenil okná a riešil nové rozvody. Dom nakoniec získal presne taký, aký mu dával zmysel, a pôvodní spoluvlastníci mali konečne vyriešenú situáciu, ktorá bola dlho otvorená.

ℹ Postreh z praxe
Realitný maklér často nerieši iba obhliadky a inzerciu. Pri komplikovanejších prípadoch rieši hlavne problémy, ktoré nie sú na prvý pohľad vidieť.

ℹ️ Pozrite si aj aktuálnu ponuku nehnuteľností, ktoré máme v predaji.

Riešite predaj nehnuteľnosti s viacerými vlastníkmi alebo súdnym schválením?

Komplikovaný predaj neznamená, že problém nemá riešenie. Dôležité je nastaviť správnu právnu stratégiu ešte pred hľadaním kupujúceho, nie až vtedy, keď sa kupujúci nájde.

V AGIA reality sa na podobné prípady špecializujeme, vieme zanalyzovať situáciu a nastaviť bezpečný postup pre všetky strany. Rozhovor je nezáväzný a diskrétny.

Riešite komplikovaný predaj nehnuteľnosti v okrese Michalovce?

Povedzte nám, v akej ste situácii, a spoločne prejdeme možnosti. Stačí sa nám ozvať a prejsť spolu vašu situáciu, alebo si najprv pozrieť, čo o spolupráci hovoria naši doterajší klienti v recenziách na Google.

Časté otázky k článku predaj domu so súhlasom súdu (FAQ)

Patrik Tokár

Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.