Čo je advokátska alebo notárska úschova?
Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Čo je advokátska alebo notárska úschova?
Advokátska alebo notárska úschova je spôsob, ako sa pri predaji nehnuteľnosti bezpečne vyplatí kúpna cena. Peniaze kupujúceho nejdú priamo predávajúcemu, ale najprv na osobitný účet advokáta alebo notára, kde zostanú do splnenia dohodnutých podmienok, najčastejšie do prevodu vlastníctva v katastri. Až potom sa suma uvoľní predávajúcemu.
V praxi to znamená, že neriskuje ani jedna strana. Kupujúci neposiela peniaze skôr, než má istotu, že sa naozaj stane vlastníkom. Predávajúci má zas istotu, že peniaze reálne existujú a sú pripravené na vyplatenie hneď po zápise do katastra.
Ako úschova funguje v praxi?
Po podpise kúpnej zmluvy strany podpíšu aj samostatnú zmluvu o úschove, s advokátom alebo s notárom. Kupujúci následne pošle dohodnutú sumu na osobitný úschovný účet. Nejde o bežný účet advokáta, ale o účet vedený špeciálne na tento účel, ktorý je zo zákona chránený aj pred prípadnou exekúciou či konkurzom samotného advokáta.
Potom sa podá návrh na vklad do katastra. Keď kataster zapíše nového vlastníka, pri štandardnom konaní to trvá zvyčajne okolo 30 dní, pri zrýchlenom vklade len pár dní – advokát alebo notár na základe aktuálneho listu vlastníctva uvoľní peniaze predávajúcemu. Ak by sa vklad z akéhokoľvek dôvodu neuskutočnil, peniaze sa vrátia späť kupujúcemu.
Prečo je úschova pri predaji nehnuteľnosti dôležitá?
Bez úschovy vzniká klasický problém, kto má platiť ako prvý. Ak kupujúci pošle peniaze rovno predávajúcemu ešte pred vkladom, riskuje, že vklad sa nepodarí (napríklad kvôli ťarche, ktorá sa objaví až dodatočne) a peniaze bude ťažké vymáhať späť. Ak naopak predávajúci prepíše nehnuteľnosť skôr, riskuje, že mu kupujúci nakoniec nezaplatí.
Úschova toto riziko odstraňuje, funguje ako poistka pre obe strany naraz. Z vlastnej praxe viem, že najviac to oceňujú klienti pri zložitejších prípadoch, ktoré riešim najčastejšie , vysporiadanie spoluvlastníckych podielov, byty zaťažené exekúciou, dedičstvá s viacerými vlastníkmi. Tam vstupuje do hry viac strán naraz a istota, že peniaze reálne existujú a sú viazané, je ešte dôležitejšia než pri bežnom predaji.
Advokátska vs. notárska úschova, aký je v tom rozdiel?
Princíp je pri oboch rovnaký, líšia sa skôr v detailoch. Notárska úschova sa riadi zákonom o notároch a notári majú povinnosť viesť úschovný účet oddelene, pod prísnym dohľadom Notárskej komory. Advokátska úschova funguje obdobne, riadi sa zákonom o advokácii, advokáti majú povinné poistenie zodpovednosti a rovnako oddelené úschovné účty. Miera bezpečnosti je teda porovnateľná.
Reálny rozdiel je skôr v praktickej stránke veci. Advokát, ktorý pripravuje kúpnu zmluvu, väčšinou vie ponúknuť úschovu rovno ako súčasť služby, nemusíte teda oslovovať a overovať ďalšiu, samostatnú stranu. Pri predaji nehnuteľností spolupracujem s advokátom, ktorý má úschovu aj kontrolu zmluvnej dokumentácie na starosti od začiatku, takže klient rieši celý proces cez jedno miesto.
Potrebujete poradiť s vaším prípadom?
Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti – Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte – Kontaktujte AGIA reality
Časté otázky k advokátskej a notárskej úschove
Je úschova zo zákona povinná?
Nie, zákon ju nevyžaduje. V praxi ju však odporúča prakticky každý skúsený maklér aj advokát, je to najbežnejší a najbezpečnejší spôsob, ako pri kúpe nehnuteľnosti realizovať platbu.
Koľko stojí advokátska alebo notárska úschova?
Cena sa väčšinou pohybuje v rádoch stoviek eur a závisí od výšky sumy aj konkrétneho advokáta či notára. Niekedy je súčasťou balíka za prípravu kúpnej zmluvy, jednotná sadzba neexistuje, oplatí sa cenu overiť vopred.
Kto platí za úschovu, kupujúci, alebo predávajúci?
To si strany dohodnú priamo v kúpnej zmluve. Najčastejšie sa náklady delia rovným dielom, prípadne ich hradí kupujúci ako súčasť transakčných nákladov.
Čo sa stane, ak kataster vklad zamietne?
Peniaze ostávajú v úschove a podľa podmienok zmluvy o úschove sa vrátia kupujúcemu. Presne v tom je hlavná výhoda úschovy oproti priamej platbe, nikto neprichádza o peniaze.
Je notárska úschova bezpečnejšia ako advokátska?
Nie zásadne, obe podliehajú prísnym zákonným pravidlám a oddeleným úschovným účtom, takže miera bezpečnosti je porovnateľná. Rozdiel je skôr v praxi: notár je nezávislá tretia strana, zatiaľ čo advokát často zároveň pripravuje aj kúpnu zmluvu, čo môže byť pre klienta pohodlnejšie, no niektorí uprednostňujú väčší odstup notára.
Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.
