Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.

Zastavenie dražby bytu v Michalovciach: klientovi ostalo 30 000 €

Zastavenie dražby bytu je možné aj vtedy, keď sa zdá, že je už neskoro. V Michalovciach sme takto riešili prípad bytu na Farskej ulici. Majiteľovi hrozila dražba, na byte viazli exekúcie a času ostávalo čoraz menej. Byt sa napokon predal ešte pred dražbou, dlhy sa vyplatili a klientovi ostalo približne 30 000 €.

Tento článok je príbeh celého prípadu od prvého rozhovoru po odovzdanie bytu. Popri tom vysvetľujeme, čo pri hroziacej dražbe jednotlivé pojmy znamenajú a kde sa dá urobiť chyba.

ℹ️ Ak riešite podobnú situáciu, pozrite si našu službu predaj nehnuteľnosti v exekúcii.

Ako sa klient dostal k nám?

Klient nás kontaktoval na základe odporúčania. Rozprávali sme sa už skôr, no náš návrh neprijal a predaj mu ponúkali aj iné realitné kancelárie. Nakoniec sa ozval nám a dal nám byt do výhradného predaja, teda s tým, že ho predávame len my. Pri hroziacej dražbe to má zmysel, pretože celý proces potrebuje riadiť jedna strana.

Byt mal podľa nášho odhadu hodnotu okolo 120 000 €. Klient bol presvedčený, že za neho dostane 150 000 €.

Prečo sa byt nepodarilo predať včas?

S cenou sme sa s klientom nezhodli. Trh v Michalovciach videl byt približne na 120 000 € a na vyššiu cenu nereagoval: žiadny záujem, žiadne ponuky. Klient mal síce už skôr ponuky okolo 100 000 €, no vtedy ich odmietol, lebo čakal viac.

ℹ Postreh z praxe
Pri exekúcii rozhoduje realita trhu, nie predstava majiteľa. Nesprávna cena na začiatku stála tohto klienta 15 000 €, ktoré mu v čistom mohli ostať navyše, keby sme cenu nastavili správne a včas oslovili reálnych kupcov.

ℹ️ Neviete, koľko je váš byt naozaj hodný? Pozrite si našu službu odhad ceny.

Čo sa stalo, keď sa začal tlak?

Čas pracoval proti klientovi. Začali klopať správcovia pohľadávok, teda spoločnosti, ktoré vymáhajú dlhy, a exekútor, ktorý môže pri exekúcii na nehnuteľnostiNútený výkon rozhodnutia, ktorým exekútor blokuje majetok dlžníka s cieľom uspokojiť pohľadávku oprávneného veriteľa. dlh vymáhať aj predajom majetku. Nakoniec bol stanovený aj termín dražby, teda predaja bytu na verejnom stretnutí, pri ktorom majiteľ nemá vplyv na výslednú cenu.

Až vtedy klient zavolal ľuďom, ktorí mu predtým ponúkali 100 000 €. Tá ponuka už neplatila. Videli, že klient je pod tlakom, a chceli byt len za 90 000 €.

Prečo je predaj bytu s exekúciou taký náročný?

Byt mal navyše neštandardné úpravy, ktoré jeho hodnotu znižovali. Presunutá kúpeľňa a technické riešenia odradili bežných kupujúcich.

Druhý problém bol na liste vlastníctvaOficiálny verejný dokument vydávaný katastrom nehnuteľností, ktorý slúži ako právne záväzný dôkaz o tom, kto je vlastníkom nehnuteľnosti.. Boli tam zapísané exekúcie, takže kupujúci nemohol byt financovať hypotékouÚčelový alebo bezúčelový bankový úver zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti, najčastejšie na kúpu, výstavbu či rekonštrukciu bývania.. Okruh záujemcov sa zúžil na tých, ktorí majú hotovosť, teda platia z vlastných peňazí. Podľa našich skúseností väčšina bežných kupujúcich odíde, keď na liste vlastníctva uvidí exekúciu.

ℹ Postreh z praxe
V takejto situácii nemá zmysel čakať na bežného kupujúceho. Treba cielene hľadať hotovostného kupca alebo investora, ktorý vie zareagovať okamžite. Podobné prípady rieši aj naša služba priamy výkup nehnuteľnosti.

Ako sme byt predali a vyplatili dlhy?

Oslovili sme niekoľko ľudí, o ktorých vieme, že kupujú nehnuteľnosti a majú hotovosť. Dvaja z nich urobili ponuku: jeden 95 000 €, druhý 100 000 €. Prirodzene sme vzali vyššiu, teda 100 000 €.

Potom sme postupovali v týchto krokoch:

• preverili sme všetky dlhy, aj tie, ktoré nie sú zapísané na liste vlastníctva,
• nastavili sme advokátsku úschovu kúpnej ceny,
• určili sme presné podmienky vyplatenia peňazí,
• ošetrili sme skryté záväzky v kúpnej zmluvePrávne záväzný dokument, ktorým predávajúci odovzdáva svoje vlastnícke právo k nehnuteľnosti kupujúcemu za dohodnutú kúpnu cenu..

Exekúcie sa vyplatili z kúpnej cenyPeňažná suma dohodnutá medzi predávajúcim a kupujúcim v kúpnej zmluve za nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti., návrh na vkladPísomná žiadosť adresovaná katastrálnemu odboru, ktorou účastníci zmluvy žiadajú o zápis vlastníckeho práva. sme podali zrýchlene a byt sa prepísal v priebehu pár dní. Klient odovzdal byt do 5 dní od povolenia vkladu a všetko sa stihlo tesne pred termínom, keď ho už naháňal správca aj exekútor.

Koľko peňazí klientovi nakoniec ostalo?

Byt sa predal za 100 000 €. Z kúpnej ceny sa vyplatili záväzky voči správcovi pohľadávok, exekúcie, dlhy za energie aj ďalšie povinnosti klienta a ostalo mu približne 30 000 €. Pri dražbe by mu podľa nášho odhadu ostalo výrazne menej, zhruba 10 000 až 15 000 €, a ani to nie je isté.

Exekúcie sa vyplatili z kúpnej ceny, návrh na vklad sme podali zrýchlene a byt sa prepísal v priebehu pár dní. Klient odovzdal byt do 5 dní od povolenia vkladu a všetko sa stihlo tesne pred termínom, keď ho už naháňal správca aj exekútor.

Na čo si dať pozor pri „výhodných“ ponukách?

Klientovi v tomto období chodili aj návrhy typu „vyplatíme dlhy a zisk si rozdelíme“. Takéto riešenia znamenajú stratu kontroly nad majetkom a často ide o snahu získať nehnuteľnosť pod cenu. Rozdiel robí správne nastavená zmluva a kontrola celého procesu.

ℹ Postreh z praxe
Ak niečomu v zmluve nerozumiete, nepodpisujte to, kým vám to niekto nezávislý nevysvetlí.

ℹ️ Celý príbeh z pohľadu makléra si môžete prečítať aj v pôvodnej prípadovej štúdii Patrika Tokára: Ako zastaviť dražbu bytu v Michalovciach.

Hrozí vám dražba alebo exekúcia?

Čím skôr začnete konať, tým viac možností máte. Každý deň čakania zvyšuje náklady a znižuje sumu, ktorá vám po predaji ostane. Pri hroziacej dražbe sa preto oplatí najprv zistiť, koľko dlhu naozaj máte a koľko je byt hodný, a až potom sa rozhodovať.

V AGIA reality riešime predaj nehnuteľností s exekúciami a ďalšími záväzkami v Michalovciach a okolí. Rozhovor je nezáväzný a diskrétny.

Riešite exekúciu alebo dražbu bytu?

Povedzte nám, v akej ste situácii, a spoločne prejdeme možnosti. Stačí sa nám ozvať a prejsť spolu vašu situáciu, alebo si najprv pozrieť, čo o spolupráci hovoria naši klienti v recenziách na Google.

Časté otázky k článku zastavenie dražby bytu (FAQ)

Patrik Tokár

Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.