Čo je exkluzívna zmluva?
Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Čo je exkluzívna zmluva s realitnou kanceláriou?
Exkluzívna, teda výhradná sprostredkovateľská zmluva je dohoda, ktorou vlastník poverí predajom nehnuteľnosti alebo jej prenájmom len jednu realitnú kanceláriu, počas dohodnutého obdobia s ňou nemôže súbežne spolupracovať žiadna iná.
Vlastník sa tak vzdáva možnosti dať ponuku aj ďalším maklérom a kancelária má istotu, že o výsledný obchod nepríde v prospech konkurencie. Občiansky zákonník pojem exkluzívna zmluva nepoužíva, ide o sprostredkovateľskú zmluvu, v ktorej sa strany dohodli na výlučnosti, a jej podmienky určuje dohoda strán.
Čím sa exkluzívna zmluva líši od neexkluzívnej?
Pri neexkluzívnej, teda viacnásobnej zmluve môže vlastník osloviť aj niekoľko realitných kancelárií súčasne, nehnuteľnosť sa tak môže objaviť na viacerých portáloch, prípadne s odlišnou cenou či fotografiami.
Záujemca potom môže vidieť tú istú nehnuteľnosť viackrát a nemusí vedieť, ktorý inzerát je aktuálny. Neexkluzívnu spoluprácu posudzujeme individuálne. Podľa nášho cenníka je pri nej provízia rovnaká, v cene je však iba základný marketing (fotografie, inzercia na portáloch, obhliadky), video, dron, 360° virtuálnu obhliadku a home staging si možno doobjednať samostatne.
Porušenie exkluzivity, teda predaj cez inú realitnú kanceláriu alebo mimo AGIA reality počas trvania zmluvy, je podľa nášho cenníka spojené so zmluvnou pokutou vo výške 80 % dohodnutej provízie. Zmluvnú pokutu možno podľa Občianskeho zákonníka dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená jej výška alebo spôsob jej určenia. Ak zmluvu uzatvára súkromná osoba s podnikateľom, môže ísť o spotrebiteľskú zmluvu, v ktorej zákon za neprijateľnú podmienku považuje najmä takú, ktorá od spotrebiteľa, ktorý nesplnil svoj záväzok, požaduje neprimerane vysokú sumu ako sankciu.
Čo zahŕňa exkluzívna spolupráca s AGIA reality?
AGIA reality uprednostňuje exkluzívnu spoluprácu, pretože len vtedy môže podľa cenníka pre nehnuteľnosť urobiť maximum a investovať do jej predaja vlastné peniaze, čas aj kompletný marketing. V provízii je pri nej zahrnuté fotenie, video, dron, inzercia, zmluvy od advokáta aj vklad do katastra. Konkrétne ide o tieto skupiny služieb:
- príprava a cena: kontrola listu vlastníctva a podkladov, žiadosť o územnoplánovaciu informáciu, náborová obhliadka s odhadom trhovej ceny, predajná stratégia a home staging
- marketing: profesionálne fotografie a zábery z dronu, video, 360° virtuálna obhliadka, vizualizácie, pôdorys, inzercia a pravidelné reporty o záujme
- zmluvy a odovzdanie: zmluvy od advokáta, vklad do katastra, potvrdenie správcu o neexistencii nedoplatkov, odovzdanie s protokolom, prepis energií, úschova kľúčov a obhliadky aj cez víkendy a sviatky
Náklady partnerov, napríklad znalca alebo geodeta, a ostatné správne a súdne poplatky v cene zahrnuté nie sú. Pri porovnávaní ponúk si pred podpisom prečítajte, čo konkrétna zmluva zahŕňa a ako ju možno ukončiť (odporúčanie).
Na akú dobu sa exkluzívna zmluva uzatvára?
Zákon dĺžku sprostredkovateľskej zmluvy ani exkluzívnej spolupráce neurčuje, dobu určuje zmluva. Pri obchodnom záväzkovom vzťahu medzi podnikateľmi Obchodný zákonník ustanovuje, že zmluva o sprostredkovaní zaniká, ak sprostredkúvaná zmluva nie je uzavretá v čase určenom v zmluve. Ak čas určený nie je, môže ju ktorákoľvek strana ukončiť tým, že to oznámi druhej strane.
Províziu, teda odmenu kancelárie, určuje zmluva. Podľa Občianskeho zákonníka patrí sprostredkovateľovi odmena v dohodnutej výške, ak bol výsledok dosiahnutý jeho pričinením, a náhrada nákladov iba vtedy, ak je to výslovne dohodnuté. Pri predaji cez AGIA reality je podľa cenníka provízia zahrnutá v kúpnej cene a kupujúci uhradí rezervačný poplatok vo výške provízie pri podpise rezervačnej zmluvy ako prvú časť kúpnej ceny. Výška provízie aj podmienky jej vyplatenia majú byť v zmluve jasne a zrozumiteľne uvedené.
Dá sa z exkluzívnej zmluvy predčasne odstúpiť?
Záleží na zmluve. Od zmluvy možno odstúpiť len vtedy, ak to ustanovuje zákon alebo ak sa na tom strany dohodli. Občiansky zákonník v ustanoveniach o sprostredkovateľskej zmluve predčasné ukončenie osobitne neupravuje, preto rozhoduje to, čo je dohodnuté v zmluve.
Presné podmienky odstúpenia, prípadne výpovednú lehotu, si vždy overte priamo v texte zmluvy pred jej podpisom. Ak zvažujete predaj a chcete vedieť, ako exkluzívna spolupráca s nami konkrétne vyzerá, napíšte nám alebo zavolajte.
Potrebujete poradiť s vaším prípadom alebo predajom?
Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti: Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte: Kontaktujte AGIA reality
Často kladené otázky k článku exkluzívna zmluva (FAQ)
Musím pri exkluzívnej zmluve platiť realitnej kancelárii vopred?
Záleží na zmluve. Pri predaji cez AGIA reality je podľa cenníka provízia zahrnutá v kúpnej cene, kupujúci uhradí rezervačný poplatok vo výške provízie pri podpise rezervačnej zmluvy ako prvú časť kúpnej ceny a služby zahrnuté v provízii sa pri exkluzívnej zmluve nefakturujú zvlášť. Pri inej kancelárii určuje platby jej zmluva.
Môžem si aj pri exkluzívnej zmluve nehnuteľnosť predať sám?
Záleží na zmluve. Pri AGIA reality cenník uvádza za porušenie exkluzivity, teda za predaj cez inú realitnú kanceláriu alebo mimo AGIA reality počas trvania zmluvy, zmluvnú pokutu vo výške 80 % dohodnutej provízie. Pred podpisom si preto skontrolujte, či a za akých podmienok zmluva vlastný predaj dovoľuje.
Je exkluzívna zmluva pre predávajúceho výhodnejšia než neexkluzívna?
Všeobecne sa to povedať nedá, závisí to od zmluvy a nehnuteľnosti. Exkluzívna zmluva viaže vlastníka na jednu kanceláriu, pri neexkluzívnej môže oslovovať viac kancelárií. AGIA reality uprednostňuje exkluzívnu spoluprácu, pretože len vtedy môže podľa cenníka urobiť pre nehnuteľnosť maximum a investovať do jej predaja vlastné peniaze, čas aj kompletný marketing.
Čo ak nie som s realitnou kanceláriou spokojný?
Záleží na zmluve. Od zmluvy možno odstúpiť len vtedy, ak to ustanovuje zákon alebo ak sa na tom strany dohodli, podmienky ukončenia a výpovednú lehotu si preto overte priamo v texte zmluvy ešte pred podpisom.
Platí exkluzivita aj pri prenájme nehnuteľnosti, nielen pri predaji?
Áno, ak sa na tom strany dohodnú. Sprostredkovateľská zmluva sa môže týkať uzavretia akejkoľvek zmluvy, teda aj nájomnej, a výlučnosť je vecou dohody v zmluve.
Ako dlho trvá exkluzívna zmluva?
Zákon dĺžku neurčuje, závisí od dohody medzi vlastníkom a realitnou kanceláriou, preto ju hľadajte v texte zmluvy.
Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.
