Čo je rezervačná zmluva?
Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Čo je rezervačná zmluva?
Čo je rezervačná zmluva? Je to dohoda medzi predávajúcim a záujemcom o kúpu, ktorou si kupujúci na dohodnutý čas „rezervuje“ nehnuteľnosť. Predávajúci sa počas tejto doby zaväzuje nehnuteľnosť neponúkať ani nepredať nikomu inému, kupujúci sa naopak zaväzuje pripraviť sa na kúpu, napríklad dojednať financovanie.
Rezervačná zmluva sa uzatvára ešte pred samotnou kúpnou zmluvouPrávne záväzný dokument, ktorým predávajúci odovzdáva svoje vlastnícke právo k nehnuteľnosti kupujúcemu za dohodnutú kúpnu cenu. a slúži na to, aby mali obe strany istotu, že obchod nezmarí niekto tretí, kým sa dorieši financovanie a ostatné podklady. Pri kúpe nehnuteľnosti cez realitnú kanceláriu je to zvyčajne prvý formálny krok, ktorý s klientom pripravujeme.
Čo všetko rezervačná zmluva obsahuje?
Dobre napísaná rezervačná zmluva by mala vždy obsahovať:
- Dobu rezervácie, teda konkrétny časový úsek, počas ktorého predávajúci nehnuteľnosť nikomu inému neponúkne.
- Výšku rezervačného poplatku a spôsob jeho úschovy, napríklad u realitnej kancelárie alebo v notárskej úschove.
- Podmienky vrátenia alebo prepadnutia poplatku v prípade, že niektorá zo strán od obchodu odstúpi.
- Dohodnutú kúpnu cenu a základné podmienky budúcej kúpnej zmluvy.
Na čo slúži rezervačný poplatok?
Rezervačný poplatok je suma, ktorou kupujúci preukazuje vážny záujem o kúpu. Zvyčajne sa neskladá priamo predávajúcemu, ale do úschovy u tretej strany, napríklad realitnej kancelárie alebo notára, a pri úspešnom uzavretí obchodu sa započíta do kúpnej cenyPeňažná suma dohodnutá medzi predávajúcim a kupujúcim v kúpnej zmluve za nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti..
Výška poplatku sa líši prípad od prípadu, v praxi ide zvyčajne o menšiu časť z celkovej kúpnej ceny, nie o celú zálohu.
Čo sa stane, keď od rezervačnej zmluvy niekto odstúpi?
Presné dôsledky vždy určuje konkrétna zmluva, preto sa oplatí túto časť čítať obzvlášť pozorne. Bežne platí, že ak od obchodu bez vážneho dôvodu odstúpi kupujúci, rezervačný poplatok prepadá v prospech predávajúceho, prípadne realitnej kancelárie. Ak odstúpi predávajúci, napríklad tým, že nehnuteľnosť predá inému záujemcovi, kupujúcemu sa poplatok vracia, často aj s dohodnutou sankciou navyše.
Zmluva by mala vždy jasne rozlišovať aj situácie, kedy je odstúpenie oprávnené, napríklad ak sa kupujúcemu napriek snahe nepodarí dohodnúť hypotékuÚčelový alebo bezúčelový bankový úver zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti, najčastejšie na kúpu, výstavbu či rekonštrukciu bývania..
Je rezervačná zmluva to isté ako kúpna zmluva?
Nie, ide o dva úplne odlišné dokumenty. Rezervačná zmluva sama osebe nikoho neurobí vlastníkom, len zaväzuje obe strany pokračovať smerom k obchodu. Skutočný prevod vlastníctvaPrávny úkon, ktorým vlastník nehnuteľnosti dobrovoľne prevedie svoje vlastnícke právo na inú osobu, najčastejšie na základe zmluvy. nastáva až po podpise kúpnej zmluvy a zápise vkladu v katastri nehnuteľnostíŠtátny register, ktorý eviduje všetky pozemky, stavby a práva k nim na území Slovenska..
Na čo si dať pozor pred podpisom rezervačnej zmluvy?
Pred podpisom odporúčame skontrolovať najmä výšku a podmienky prepadnutia poplatku, dĺžku rezervačnej doby vzhľadom na to, ako rýchlo viete zariadiť financovanie, a to, kde presne je poplatok uložený. Užitočné je tiež overiť si list vlastníctvaOficiálny verejný dokument vydávaný katastrom nehnuteľností, ktorý slúži ako právne záväzný dôkaz o tom, kto je vlastníkom nehnuteľnosti. nehnuteľnosti ešte pred podpisom, nie až tesne pred kúpnou zmluvou.
ℹ Z realitnej praxe: Rezervácia bytu v Michalovciach a chýbajúca lehota na hypotéku
Pri predaji bytu v Michalovciach sme raz riešili rezervačnú zmluvu, v ktorej pôvodne chýbala akákoľvek zmienka o tom, čo sa stane, ak sa kupujúcemu nepodarí vybaviť hypotéku v dohodnutej lehote. Kupujúci by v takom prípade podľa pôvodného návrhu automaticky prišiel o celý rezervačný poplatok, aj keby urobil všetko správne.
Do zmluvy sme preto ešte pred podpisom doplnili presnú podmienku, že pri zamietnutí hypotéky bankou z objektívnych dôvodov sa poplatok kupujúcemu vráti v 50 percentnej výške. Tento jeden dodatok ochránil kupujúceho pred zbytočnou stratou peňazí v situácii, ktorú sám nezavinil.
Potrebujete poradiť s vaším prípadom alebo predajom?
Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti: Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte: Kontaktujte AGIA reality
Často kladené otázky k článku rezervačná zmluva (FAQ)
Je rezervačná zmluva právne záväzná?
Áno, ide o platnú zmluvu, ktorá zaväzuje obe strany dodržať dohodnuté podmienky, hoci sama osebe neprevádza vlastníctvo nehnuteľnosti. Niekedy však môže stratiť svoje právne účinky, neplatí to však vtedy, ak si to niektorá zo strán len „rozmyslela“ alebo sa zle vyspala, ale iba v prípade nečakaných a závažných životných situácií. Ide napríklad o udalosti ako je úmrtie, rozvod alebo iné zásadné a nepredvídateľné životné zvraty u niektorej zo zmluvných strán, ktoré zásadne ovplyvnia spôsobilosť alebo možnosť zmluvu dokončiť.
Musí byť rezervačná zmluva písomná?
V praxi sa uzatvára vždy písomne, keďže obsahuje finančné záväzky a lehoty, ktoré je potrebné mať jednoznačne doložené.
Vracia sa rezervačný poplatok vždy pri neúspešnom obchode?
Nie automaticky, závisí to od dôvodu neúspechu a od konkrétnych podmienok v zmluve, preto sa tejto časti treba venovať už pri podpise.
Kto rezervačný poplatok spravuje počas doby rezervácie?
Najčastejšie realitná kancelária alebo notár v úschove, nie priamo predávajúci, aby boli chránené obe strany.
Dá sa doba rezervácie predĺžiť?
Áno, ak s tým súhlasia obe strany, zvyčajne formou dodatku k pôvodnej rezervačnej zmluve.
Je rezervačný poplatok to isté ako záloha na kúpnu cenu?
Nie priamo, ide o samostatnú platbu viazanú na rezervačnú zmluvu, pri úspešnom obchode sa však bežne započíta do celkovej kúpnej ceny.
Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.
