Čo je prevod vlastníctva?

Posted by author-avatar
Čo je prevod vlastníctva

Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.

Čo je prevod vlastníctva?

Čo je prevod vlastníctva? Je to právny úkon, ktorým vlastník nehnuteľnosti dobrovoľne prevedie svoje vlastnícke právo na inú osobu, najčastejšie na základe zmluvy. Pri nehnuteľnostiach ide o jeden z najdôležitejších krokov celého predaja alebo kúpy, keďže práve prevodom sa mení osoba, ktorá je zapísaná ako vlastník v katastri nehnuteľností.

Prevod vlastníctva sa týka nielen predaja, ale aj ďalších situácií, napríklad keď vlastník majetok dobrovoľne odovzdáva inej osobe. Vždy je pritom potrebné dodržať zákonom stanovený postup, inak prevod nemusí byť platný.

Akými spôsobmi môže dôjsť k prevodu vlastníctva nehnuteľnosti?

V praxi sa s prevodom vlastníctva nehnuteľnosti najčastejšie stretávame v týchto podobách:

  • Predaj: vlastník prevedie nehnuteľnosť na kupujúceho na základe kúpnej zmluvy a za dohodnutú kúpnu cenu.
  • Darovanie: vlastník prevedie nehnuteľnosť bezodplatne na základe darovacej zmluvy, napríklad v rámci rodiny.
  • Zámena: dvaja vlastníci si navzájom vymenia svoje nehnuteľnosti na základe zámennej zmluvy.

Vo všetkých týchto prípadoch ide o dobrovoľný právny úkon vlastníka. Odlišnou situáciou je zmena vlastníka, ku ktorej dôjde nezávisle od vôle pôvodného vlastníka, napríklad pri dedičstve, o tom viac v ďalšej časti.

Kedy presne dochádza k prevodu vlastníctva nehnuteľnosti?

Toto je jeden z najčastejších omylov pri predaji nehnuteľnosti. Podpis kúpnej zmluvy sám osebe vlastníctvo neprevádza. K prevodu vlastníctva dochádza až zápisom vkladu do katastra nehnuteľností, teda momentom, keď kataster nehnuteľností rozhodnutie o vklade právoplatne zapíše.

Do tohto momentu je kupujúci stále len zmluvnou stranou, nie vlastníkom nehnuteľnosti. Práve preto je dôležité podať návrh na vklad čo najskôr po podpise zmluvy, keďže od jeho podania sa odvíja aj dĺžka celého procesu.

Aké kroky prevod vlastníctva nehnuteľnosti zahŕňa?

Bežný prevod vlastníctva nehnuteľnosti pri predaji má tieto hlavné kroky:

  1. podpis kúpnej zmluvy medzi predávajúcim a kupujúcim,
  2. podanie návrhu na vklad na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor,
  3. preskúmanie zmluvy katastrom a rozhodnutie o povolení vkladu,
  4. zápis nového vlastníka do listu vlastníctva.

Až po tomto poslednom kroku je prevod vlastníctva právne dokončený a nový vlastník sa môže s nehnuteľnosťou plnohodnotne nakladať, napríklad ju ďalej predať alebo na ňu zriadiť hypotéku.

Aký je rozdiel medzi prevodom a prechodom vlastníctva?

Prevod vlastníctva je vždy výsledkom dobrovoľného právneho úkonu vlastníka, teda predaja, darovania alebo zámeny. Oproti tomu prechod vlastníctva nastáva nezávisle od vôle pôvodného vlastníka, najčastejšie pri dedičstve po jeho smrti, prípadne pri iných zákonom stanovených situáciách.

Toto rozlíšenie má praktický význam najmä pri dedičských konaniach, kde vlastníctvo neprechádza zápisom vkladu ako pri bežnom prevode, ale iným, zákonom stanoveným postupom.

Čo môže prevod vlastníctva skomplikovať?

Kataster môže konanie o vklade prerušiť alebo návrh zamietnuť, ak zmluva obsahuje formálne nedostatky, alebo ak na nehnuteľnosti existujú nevyriešené prekážky. Medzi najčastejšie patrí duplicitné vlastníctvo, nesplatené ťarchy na liste vlastníctva alebo chýbajúci súhlas všetkých spoluvlastníkov, ak ide o predaj spoluvlastníckeho podielu.

Práve preto sa oplatí stav nehnuteľnosti a list vlastníctva dôkladne preveriť ešte pred podpisom zmluvy, aby sa predišlo zbytočnému predĺženiu celého procesu.

ℹ Z realitnej praxe: Prevod v Trebišove zdržala neaktuálna ťarcha na liste vlastníctva

Pri predaji bytu v Trebišove sme pri príprave podkladov zistili, že na liste vlastníctva bola stále zapísaná ťarcha z úveru, ktorý predávajúci už roky dozadu splatil, len banka po splatení zabudla podať návrh na výmaz záložného práva.

Ešte pred podaním návrhu na vklad sme s bankou vybavili potvrdenie o splatení a výmaz ťarchy z listu vlastníctva. Vďaka tomu prebehol samotný prevod vlastníctva na kupujúceho bez zbytočného zdržania a bez rizika zamietnutia vkladu katastrom.

Potrebujete poradiť s vaším prípadom alebo predajom?

Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti: Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte: Kontaktujte AGIA reality

Často kladené otázky k článku prevod vlastníctva (FAQ)

Prevádza sa vlastníctvo nehnuteľnosti už podpisom kúpnej zmluvy?

Nie, samotný podpis zmluvy vlastníctvo neprevádza. K prevodu dochádza až právoplatným zápisom vkladu do katastra nehnuteľností.

Ako dlho trvá prevod vlastníctva cez kataster?

Dĺžka konania sa líši podľa vyťaženosti konkrétneho katastrálneho odboru a podľa toho, či zmluva neobsahuje nedostatky, ktoré by konanie predĺžili.

Čo je návrh na vklad?

Je to formálna žiadosť podaná katastru, na základe ktorej sa v konaní o vklade rozhodne o zápise nového vlastníka do listu vlastníctva.

Je rozdiel medzi prevodom vlastníctva bytu a domu?

Základný postup cez kúpnu zmluvu a návrh na vklad je rovnaký, pri byte sa navyše rieši aj podiel na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu.

Môže kataster návrh na vklad zamietnuť?

Áno, napríklad ak zmluva obsahuje formálne nedostatky, chýbajúce podpisy alebo ak na nehnuteľnosti existujú nevyriešené prekážky, ako je duplicitné vlastníctvo.

Platí sa za prevod vlastníctva nehnuteľnosti nejaký poplatok?

Áno, za podanie návrhu na vklad sa platí správny poplatok katastru, jeho výška sa líši podľa formy podania.

Ako prevod vlastníctva súvisí s daňou z nehnuteľnosti?

Po zápise nového vlastníka do katastra vzniká novému vlastníkovi povinnosť priznať a platiť daň z nehnuteľnosti podľa jeho miestne príslušnej obce.

Ďalšie články