Čo je podnájom a čo hrozí, ak je bez súhlasu vlastníka?

Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.

Čo je podnájom?

Podnájom je situácia, keď nájomca, ktorý má s prenajímateľom uzatvorenú nájomnú zmluvu, prenechá prenajatý byt alebo jeho časť ďalej do užívania inej osobe, takzvanému podnájomníkovi. Zákon výslovne počíta aj s podnájmom časti bytu, napríklad jednej izby (§ 719 ods. 1 Občianskeho zákonníka).

Podnájomník tak nemá priamy zmluvný vzťah s prenajímateľom, ale len s pôvodným nájomcom, ktorý mu byt alebo jeho časť ďalej podnajíma za dohodnutých podmienok. Prenajímateľ nemusí byť vždy vlastníkom bytu, v článku ho však pre jednoduchosť nazývame vlastníkom. Vlastník vychádza z vlastníckeho práva: v medziach zákona je oprávnený vec držať, užívať, požívať jej plody a úžitky a nakladať s ňou (§ 123 Občianskeho zákonníka). Nájomnou zmluvou však prenecháva byt nájomcovi, aby ho dočasne užíval (§ 663).

ℹ️ Rozdiel medzi nájomcom a podnájomníkom vysvetľuje stručne aj náš maklér Patrik Tokár v článku o podnájme.

Potrebuje nájomca na podnájom bytu písomný súhlas vlastníka?

Áno. Podľa § 719 ods. 1 možno prenajatý byt alebo jeho časť prenechať inému do podnájmu len s písomným súhlasom prenajímateľa. Platí to bez ohľadu na to, či sa zmluva o podnájme uzatvára na dobu určenú, alebo bez časového určenia. Ústny súhlas ani mlčanie vlastníka podľa znenia zákona nestačia.

Nájomnú zmluvu preto nestačí čítať len z pohľadu, či zmluva podnajímanie výslovne zakazuje. Aj keď o podnájme mlčí, zákon pri byte písomný súhlas vyžaduje. Ak ako nájomca súhlas získavate, odporúčame, aby z neho bolo jasné, či sa týka celého bytu alebo len jeho časti. Súhlas si nechajte podpísať ešte predtým, než podpíšete podnájomnú zmluvu, a uschovajte ho spolu s nájomnou zmluvou.

Čo ak vlastník s podnájmom nesúhlasí?

Zákon počíta aj s prípadom, keď prenajímateľ súhlas odmieta. Ak nájomca zo závažných dôvodov nemôže po dlhšiu dobu byt užívať a prenajímateľ bez závažných dôvodov s podnájmom nesúhlasí, môže súd na návrh nájomcu rozhodnutím nahradiť prejav vôle prenajímateľa (§ 719 ods. 2). Samotný odsek 2 závažné dôvody nevymenúva.

Odmietnutý súhlas teda nemusí byť koniec, ide však o súdne konanie. Pred jeho začatím odporúčame poradiť sa s advokátom.

Kto zodpovedá vlastníkovi za nájomné a škody pri podnájme?

Vlastník má zmluvu s nájomcom, nie s podnájomníkom, preto sa so svojimi nárokmi obracia na nájomcu. Nájomca je naďalej povinný platiť nájomné podľa nájomnej zmluvy, aj keď v byte býva niekto iný. Ak ho nezaplatí do piatich dní po splatnosti, je povinný zaplatiť prenajímateľovi poplatok z omeškania (§ 697). Ak nezaplatí nájomné za dlhší čas ako tri mesiace, ide podľa § 711 ods. 1 písm. d) o príklad hrubého porušenia povinností, pre ktoré môže prenajímateľ nájom bytu vypovedať.

Od nájomného treba odlíšiť preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv. Podľa § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ich poukazujú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Zákon túto povinnosť ukladá vlastníkom, nie nájomcovi ani podnájomníkovi. Ak sa majú preddavky zohľadniť v platbách medzi vlastníkom, nájomcom a podnájomníkom, odporúčame to dohodnúť písomne.

Pri škodách zákon ukladá nájomcovi odstrániť závady a poškodenia, ktoré v dome spôsobil sám alebo tí, ktorí s ním bývajú. Ak sa tak nestane, môže ich prenajímateľ po upozornení nájomcu odstrániť sám a požadovať od nájomcu náhradu (§ 693). Zákon výslovne nehovorí, či sa pojem „tí, ktorí s ním bývajú“ vzťahuje aj na podnájomníka. Preto odporúčame v podnájomnej zmluve dohodnúť, že podnájomník nahradí nájomcovi škodu, ktorú v byte spôsobí.

Vzťah medzi nájomcom a podnájomníkom upravuje samostatná podnájomná zmluva. Čo podnájomník nájomcovi platí a v akom termíne, si dohodnú práve v nej.

ℹ️ Čo poistenie nehnuteľnosti kryje a čím sa líši od poistenia domácnosti, vysvetľujeme v samostatnom hesle.

Ako dlho môže podnájom trvať a ako sa skončí?

Dobu trvania určuje zmluva o podnájme. Zákon pripúšťa dobu určenú v zmluve aj dohodu bez časového určenia (§ 719 ods. 1). Podnájom dojednaný na určitú dobu sa skončí uplynutím tejto doby (§ 719 ods. 3).

Zmluva o podnájme má upraviť aj podmienky skončenia, najmä možnosť výpovede. Ak sa nedohodlo inak, platí, že podnájom možno vypovedať bez uvedenia dôvodov v lehote podľa § 710 ods. 3. Podľa tohto ustanovenia je výpovedná lehota tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená. Po skončení podnájmu nemá podnájomník právo na náhradný podnájom (§ 719 ods. 4), s čím by mal pri uzatváraní zmluvy počítať.

Zákon pritom výslovne neupravuje, čo sa stane s podnájmom, keď skončí samotný nájom. Nájom bytu zaniká písomnou dohodou alebo písomnou výpoveďou, pri nájme dohodnutom na určitý čas aj uplynutím tohto času (§ 710 ods. 1 a 2). Preto odporúčame dobu podnájmu dohodnúť tak, aby neprekročila dobu nájmu, a v podnájomnej zmluve upraviť aj to, čo sa stane, ak nájom skončí skôr.

Čo hrozí, keď je podnájom bytu bez súhlasu vlastníka?

Ak nájomca prenechá byt alebo jeho časť do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa, zákon to v § 711 ods. 1 písm. d) uvádza ako príklad hrubého porušenia povinností z nájmu bytu. Prenajímateľ môže z tohto dôvodu nájom bytu vypovedať.

Nájom bytu je chránený: ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone (§ 685 ods. 1). Podnájom bez súhlasu je jedným z nich. Výpoveď musí byť písomná (§ 710 ods. 1) a výpovedná lehota je tri mesiace, prenajímateľ však môže písomne určiť dlhšiu. Lehota začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď (§ 710 ods. 3).

Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dodatočne ho meniť nemožno (§ 711 ods. 2). Nájomca môže neplatnosť výpovede uplatniť na súde do troch mesiacov odo dňa jej doručenia. Ak tak urobí, účinky výpovede nastanú až po právoplatnom zamietnutí jeho návrhu (§ 711 ods. 6).

Zodpovednosť za dodržanie nájomnej zmluvy ostáva na nájomcovi, preto sa vlastník s výpoveďou obracia na neho, nie na podnájomníka. Ak sa chcete do bytu nasťahovať ako podnájomník, odporúčame vyžiadať si od nájomcu kópiu písomného súhlasu prenajímateľa. Bez neho sa vystavujete riziku, že vlastník nájomcovi nájom bytu vypovie.

Platí to aj pri podnájme nebytových priestorov?

Predchádzajúce časti sa týkajú podnájmu bytu. Zmluvy o nájme nebytových priestorov a o ich podnájme upravuje podľa § 720 osobitný zákon, a to zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Zákon sa vzťahuje na miestnosti alebo súbory miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie, a tiež na byty, pri ktorých bol udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely (§ 1). Podľa § 6 ods. 1 toho zákona môže nájomca prenechať nebytový priestor alebo jeho časť na určitý čas do podnájmu len so súhlasom prenajímateľa. Podnajatie bez súhlasu je podľa § 9 ods. 2 písm. g) dôvodom, pre ktorý môže prenajímateľ písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času.

Pri ostatných prenajatých veciach platí všeobecné pravidlo § 666: nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. Ak ju dá do podnájmu v rozpore so zmluvou, prenajímateľ má právo odstúpiť od zmluvy. Zákon pri nájme bytu používa slovo byt, preto pri rodinnom dome alebo pozemku odporúčame poradiť sa s advokátom, ktorá úprava sa na váš prípad použije.

ℹ️ Čím sa komerčný objekt líši od bytu alebo domu, vysvetľujeme v samostatnom hesle.

Na čo si dať pozor pri súhlase a podnájomnej zmluve?

Zákon výslovne neurčuje, čo má obsahovať písomný súhlas. Pri zmluve o podnájme len uvádza, že má upraviť podmienky skončenia podnájmu (§ 719 ods. 1). Ostatné je naše odporúčanie, vychádzame z toho, čo zákon pri podnájme rieši. Do dokumentov patrí:

• písomný súhlas prenajímateľa s uvedením, či sa týka celého bytu alebo jeho časti,
• doba podnájmu a podmienky jeho skončenia vrátane výpovednej lehoty,
• výška platby, ktorú podnájomník platí nájomcovi, a termín platby,
• opis stavu nehnuteľnosti pri nasťahovaní, ideálne s fotografiami,
• zodpovednosť podnájomníka za škody, ktoré v byte spôsobí.

Kto je prenajímateľom, zistíte z nájomnej zmluvy. Vlastníka bytu si môžete overiť na liste vlastníctva. Podpisy na súhlase a zmluve si môžete dať úradne overiť, zákon to však pre súhlas podľa § 719 nevyžaduje. Pred podpisom odporúčame zmluvy nechať posúdiť advokátom.

Potrebujete poradiť s vaším prípadom alebo predajom?

Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti: Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte: Kontaktujte AGIA reality

Často kladené otázky k článku podnájom (FAQ)

Patrik Tokár

Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.