Čo je ťarcha na nehnuteľnosti?

Posted by author-avatar
Čo je ťarcha – AGIA reality

Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.

Čo je ťarcha na nehnuteľnosti?

Čo je ťarcha? Je to právo tretej osoby alebo povinnosť, ktorá sa viaže na nehnuteľnosť a obmedzuje jej vlastníka. Ťarcha sa zapisuje do listu vlastníctva, takže pri kúpe aj predaji je viditeľná pre každého, kto sa doň pozrie.

Ťarcha neznamená, že nehnuteľnosť sa nedá predať. Znamená, že kupujúci musí vedieť, čo s ňou preberá alebo čo sa musí pred prevodom vysporiadať. Preto je ťarcha jednou z prvých vecí, ktoré pri predaji kontrolujeme.

Aké druhy ťarchy sa najčastejšie zapisujú?

Na východnom Slovensku sa pri predajoch stretávame najmä s týmito zápismi:

  • Záložné právo: banka ním zabezpečuje hypotéku, viac v článku o záložnom práve.
  • Vecné bremeno: napríklad právo prechodu cez pozemok, právo doživotného užívania alebo vedenie sietí, viac o vecnom bremene.
  • Exekúcia: zápis o exekúcii na nehnuteľnosti, ktorá vznikla pre nesplatený dlh vlastníka.
  • Predkupné právo: povinnosť ponúknuť nehnuteľnosť pri predaji najprv oprávnenej osobe, viac o predkupnom práve.

Ťarchy sa nemusia týkať len vlastníka. Vecné bremeno alebo predkupné právo môže patriť susedovi, obci alebo rodinnému príslušníkovi a zostáva pri nehnuteľnosti aj po jej predaji.

Ako ťarcha ovplyvňuje predaj a hypotéku?

Záložné právo banky je najbežnejšia ťarcha a pri predaji sa dá vysporiadať pomerne jednoducho. Dlh sa zvyčajne uhradí z kúpnej ceny a záložné právo sa následne vymaže. Kupujúci tak preberá nehnuteľnosť bez tohto zápisu.

Zložitejšie je to pri exekúcii. Banky spravidla nefinancujú nehnuteľnosť, na ktorej je zapísaná exekúcia, a okruh kupujúcich sa preto zúži na tých, ktorí platia vlastnými peniazmi. Kupujúci, ktorý kupuje na hypotéku, musí mať pred vyplatením úveru istotu, že nehnuteľnosť bude po prevode bez ťarchy. Vecné bremeno a predkupné právo naopak nemusia predaj zablokovať, no ovplyvňujú cenu aj záujem kupujúcich.

Ako sa ťarcha vymaže z listu vlastníctva?

Postup závisí od druhu ťarchy. Pri záložnom práve banka po splatení dlhu vydá súhlas s jeho výmazom, ktorý sa predloží katastru. Pri exekúcii sa zápis vymaže po vyplatení pohľadávky a zastavení exekúcie. Vecné bremeno sa ruší dohodou s oprávneným alebo na základe rozhodnutia, viac o tom v článku o zriadení vecného bremena.

Na výmaz sa podáva návrh na kataster, ktorý o ňom rozhoduje ako pri každom zápise. Aj z toho dôvodu sa pri predaji oplatí zabezpečiť peniaze cez advokátsku alebo notársku úschovu, aby sa kúpna cena uvoľnila až po vysporiadaní ťarchy.

Ako si ťarchu overiť pred kúpou?

Overte tri veci, v tomto poradí:

  • Aktuálny list vlastníctva: v časti C sú zapísané všetky ťarchy k dátumu výpisu.
  • Dlhy mimo listu vlastníctva: nie všetky záväzky sa zapisujú do katastra, napríklad nedoplatky voči správcovi domu, preto sa pýtajte aj na ne.
  • Zmluvné ošetrenie: do kúpnej zmluvy patrí presné určenie, ktorá ťarcha sa vymaže, kedy a z akých peňazí.

Ak vám pri prehliadke niečo nesedí, pomôže vám aj naša služba predaj a výkup pri exekúcii a ťarchách.

ℹ Z realitnej praxe: Byt na Farskej ulici v Michalovciach s exekúciami na liste vlastníctva

Na Farskej ulici v Michalovciach hrozila majiteľovi dražba bytu. Byt mal hodnotu okolo 120 000 €, no na liste vlastníctva boli zapísané exekúcie, a preto ho nebolo možné financovať hypotékou. Prichádzali do úvahy len kupujúci s hotovosťou.

Našli sme dvoch takých kupujúcich, s ponukami 95 000 € a 100 000 €, a vybrali sme vyššiu. Dlhy sme preverili aj mimo listu vlastníctva, peniaze išli cez advokátsku úschovu, exekúcie sa vyplatili z kúpnej ceny a vklad sa podal zrýchlene. Dražba sa zastavila a klientovi ostalo približne 30 000 €. Celý postup nájdete v článku Zastavenie dražby bytu v Michalovciach, tento prípad sme opísali aj na patriktokar.sk.

Potrebujete poradiť s vaším prípadom alebo predajom?

Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti: Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte: Kontaktujte AGIA reality

Často kladené otázky k článku ťarcha (FAQ)

Je ťarcha to isté ako hypotéka?

Nie. Hypotéka je úver a ťarcha je právo, ktoré môže z neho vzniknúť, napríklad záložné právo banky zapísané na nehnuteľnosti.

Dá sa predať nehnuteľnosť s ťarchou?

Áno. Ťarcha sa pri predaji buď vysporiada a vymaže, alebo ju kupujúci vedome preberie, čo závisí od jej druhu.

Kto platí ťarchu pri predaji?

Dlhy, ktoré ťarchu spôsobujú, uhrádza predávajúci, zvyčajne z kúpnej ceny cez úschovu, aby sa vyplatili pred prevodom vlastníctva.

Kde zistím, či je na nehnuteľnosti ťarcha?

V časti C listu vlastníctva. Vždy použite aktuálny výpis, pretože zápisy sa menia.

Zaniká ťarcha predajom nehnuteľnosti?

Nie automaticky. Ťarcha zostáva zapísaná, kým sa nevymaže alebo kým ju nový vlastník nepreberie, preto sa jej vysporiadanie dohodne v zmluve.

Môže banka odmietnuť hypotéku pre ťarchu?

Áno. Banky posudzujú ťarchy na nehnuteľnosti a exekúcia je spravidla dôvod, prečo úver neposkytnú, kým sa nevymaže.

Ako dlho trvá vymazanie ťarchy?

Závisí od druhu zápisu. Pri návrhu na vklad kataster štandardne rozhoduje do 30 dní od doručenia bezchybného návrhu, pri zrýchlenom konaní do 15 dní.

Ďalšie články