Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.

Rekonštrukcia bytu Kyjevská Michalovce: z odpisovaného bytu vysnívaný domov

Rekonštrukcia bytu Kyjevská Michalovce vznikla ako investičný projekt, do ktorého by mnohí na našom mieste nešli. Byt v pôvodnom stave na frekventovanej ulici, ktorú väčšina ľudí v Michalovciach rovno odpisuje. Namiesto klienta sme sa napokon do celého projektu pustili sami, od kúpy cez kompletnú prestavbu až po predaj.

Ako sme sa k bytu na Kyjevskej dostali

Pôvodne sme hľadali investičnú príležitosť pre klienta, ktorý sa venuje rekonštrukciám a následnému predaju nehnuteľností. Bol koniec roka 2025 a realitný trh bol citeľne utlmený. Narazili sme na trojizbový byt na Kyjevskej 5 v Michalovciach, 75 m², s peknou lodžiou, špajzou aj kumbálom, no v kompletne pôvodnom stave, drevené okná, staré jadro, pôvodná dispozícia.

Majitelia mali jasnú predstavu, boli ochotní dať výraznú zľavu, no na vysťahovanie potrebovali ešte pár mesiacov.

ℹ️ Pozrite si aj naše časté otázky k investičným nehnuteľnostiam.

Rozhodnutie, ktoré zmenilo celý príbeh

Klient sa napokon do kúpy nepustil, čas potrebný na vysťahovanie mu nesedel. Namiesto toho, aby sme celú príležitosť pustili z rúk, rozhodli sme sa byt na Kyjevskej kúpiť sami.

ℹ Postreh z praxe
Lokalitu poznáme dlhodobo aj cez rodinu, naša svokra býva pár domov ďalej na Kyjevskej 2, takže sme videli reálny vývoj ulice, nielen povesť, ktorá sa o nej traduje. Viac o tom, ako pristupujeme k predaju aj kúpe nehnuteľností, nájdete v sekcii o nás.

ℹ️ Pozrite si aj aktuálnu ponuku nehnuteľností, ktoré máme v predaji.

Prečo nás od kúpy všetci odhovárali

Keď sme známym spomenuli, že byt na Kyjevskej chceme kúpiť a neskôr predať, reakcie boli takmer identické, že tam nikto nechce bývať a že najviac sa oplatí len vymaľovať a predať s malým ziskom. My sme to však videli inak. Výborná cena, prvé poschodie, nie krajný byt, pod nami len jeden ďalší byt, veľká lodžia s výmerou približne 7 m² situovaná do vnútrobloku, praktická nepriechodná dispozícia, dom na začiatku ulice so širokou cestou, dostatkom parkovania aj zelene, pešia dostupnosť obchodov, škôlok aj škôl, nový výťah a čiastočne zrekonštruovaný bytový dom s minimálnym úverom.

ℹ️ Praktické rady k podobným prípadom nájdete aj na našom blogu.

Príprava na rekonštrukciu

Na samotnú prestavbu sme si vyčlenili rozpočet 40 tisíc eur. Prizvali sme dizajnérku na prvotné odporúčania a začali sme statickým posudkom, keďže sme chceli meniť dispozíciu, okná aj celé bytové jadro. Podklady sme zaniesli správcovi bytového domu, ktorý nám dal súhlasné stanovisko.

Zároveň sme rovno objednali bezpečnostné dvere a kvalitné nemecké okná s trojsklom, tieto položky majú dlhé dodacie lehoty a nechceli sme kvôli nim neskôr strácať čas v rekonštrukcii.

ℹ️ Viac o tom, ako s nami spolupráca vyzerá, nájdete v recenziách na Google.

Draho zaplatené poučenie hneď na začiatku

Prvú stavebnú partiu, ktorú nám odporučil známy, sme museli po pár dňoch stopnúť. Rýchlo sme pochopili, že kvalita nezodpovedá našim nárokom, rozišli sme sa a hľadali ďalších ľudí. Stálo nás to približne 400 až 500 € a týždeň času, no bola to jasná lekcia do budúcna, každý má inú predstavu o dobre odvedenej práci.

ℹ Postreh z praxe
Pri rekonštrukcii nerozhoduje najnižšia cena, ale spoľahlivosť a kvalita ľudí, ktorých si vyberiete. Lacná partia sa často v konečnom dôsledku predraží.

ℹ️ Viac o tom, ako pristupujeme k projektom, nájdete v sekcii o nás.

Rekonštrukcia od základu

Byt išiel kompletne na holý stav, preč staré umakartové jadro, nové rozvody elektriny, odstránené priečky medzi obývačkou a chodbou, zväčšené dvere do kuchyne, otlčené staré omietky aj pôvodné podlahy. Nasledovali nemecké trojsklá, veľkoformátová dlažba v kuchyni, na chodbe, v kúpeľni aj na toalete, vodeodolné vinylové podlahy, klimatizácia zapustená v stene, nová kuchynská linka s veľkým rolodorom, vstavané spotrebiče značky Electrolux a talianske vodovodné batérie Remer.

Detaily, ktoré podľa nás robia rozdiel, boli väčšia vaňa s dĺžkou 1,7 m, hlbšia kuchynská linka s výškou 75 cm a rovno aj príprava na robotický vysávač. Cieľom bolo, aby byt pôsobil ako hotový nový domov, nie ako byt tesne po rekonštrukcii.

ℹ️ Pozrite si aj naše časté otázky k rekonštrukciám pred predajom.

Predaj a realita trhu

Po dokončení sme byt profesionálne nafotili, pripravili video prezentáciu a zorganizovali obhliadkový deň s pripravenou atmosférou. Samotný deň neprišiel s okamžitou dohodou, no ukázal, že ľudia začali byt vnímať ako hotový produkt. Krátko po ňom prišiel reálny záujem a v priebehu pár dní sme mali viacero serióznych ponúk.

Rozhodol napokon kupujúci, ktorý neriešil zľavu, ale pochopil hodnotu toho, čo sme vytvorili. Akceptoval plnú sumu, vybavil si hypotekárny úverÚčelový alebo bezúčelový bankový úver zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti, najčastejšie na kúpu, výstavbu či rekonštrukciu bývania., podpísali sme kúpnu zmluvuPrávne záväzný dokument, ktorým predávajúci odovzdáva svoje vlastnícke právo k nehnuteľnosti kupujúcemu za dohodnutú kúpnu cenu. a podali návrh na vkladPísomná žiadosť adresovaná katastrálnemu odboru, ktorou účastníci zmluvy žiadajú o zápis vlastníckeho práva. do katastra.

ℹ️ Pozrite si aj aktuálnu ponuku nehnuteľností, ktoré máme v predaji.

Čo nám tento byt ukázal

Najsilnejším momentom nebol samotný predaj, ale spätná väzba. Na obhliadku prišiel mladý manželský pár aj s rodičmi, ktorí si detailne prezreli spracovanie aj kvalitu materiálov. O niekoľko mesiacov neskôr nás nový majiteľ sám kontaktoval, len aby nám povedal, že sú v byte spokojní a všetko funguje tak, ako má.

Byt na Kyjevskej nám priniesol zisk, dôležitejšie však bolo zistenie, že aj byt, ktorý väčšina ľudí rovno odpíše, sa dá s poctivou prácou premeniť na vysnívaný domov.

ℹ️ Praktické rady k podobným prípadom nájdete aj na našom blogu.

Uvažujete nad kúpou bytu v pôvodnom stave?

Byt v horšom stave alebo v menej obľúbenej lokalite nemusí byť zlá investícia, ak viete, na čo sa pri obhliadke zamerať a ako rekonštrukciu naplánovať tak, aby sa oplatila. Rozhoduje informácia, odvaha spochybniť zaužívané mýty a poctivá realizácia.

V AGIA reality vám vieme poradiť pri kúpe aj rekonštrukcii investičnej nehnuteľnosti v Michalovciach a okolí, vrátane odhadu reálnej ceny pred kúpou. Rozhovor je nezáväzný a diskrétny.

Predávate alebo kupujete byt v pôvodnom stave?

Povedzte nám, v akej ste situácii, a spoločne prejdeme možnosti. Stačí sa nám ozvať a prejsť spolu vašu situáciu, alebo si najprv pozrieť, čo o spolupráci hovoria naši doterajší klienti v recenziách na Google.

Časté otázky k článku rekonštrukcia bytu Kyjevská Michalovce (FAQ)

Patrik Tokár

Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.