Čo je daň z predaja nehnuteľnosti?
Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Kedy musíte platiť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti?
Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti musíte štátu odviesť, ak predávate dom, byt či pozemok pred uplynutím 5 rokov od jeho nadobudnutia a nesplníte zákonné podmienky na oslobodenie.
V praxi to znamená, že ak vlastníte nehnuteľnosť kratšie ako päť rokov a nebola na ňu uplatnená výnimka, samotná daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti sa stáva súčasťou vášho ročného základu dane. Táto povinnosť často zaskočí ľudí, ktorí si neuvedomujú, že štát si berie podiel zo zisku. Výška dane sa odvíja od vášho celkového základu dane, preto sa oplatí presne strážiť kalendárne roky vlastnenia ešte pred podpísaním zmluvy.
Za akých podmienok je predaj nehnuteľnosti oslobodený od dane?
Predaj nehnuteľnosti je od dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti oslobodený vtedy, ak uplynulo aspoň 5 rokov od jej nadobudnutia. Pri nehnuteľnosti zdedenej v priamom rade alebo od manžela sa do týchto 5 rokov započítava aj čas, počas ktorého ju vlastnil poručiteľ (§ 9 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov). Trvalý pobyt v nehnuteľnosti oslobodenie nezakladá.
Päťročná lehota je najčastejším záchranným kolesom pre bežných vlastníkov. Ak ste nehnuteľnosť vlastnili aspoň 5 rokov, celý zisk z predaja je oslobodený od dane bez ohľadu na sumu. Oslobodenie však neplatí na príjem zo zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do 5 rokov od nadobudnutia, aj keď sa samotná kúpna zmluva podpíše až po 5 rokoch (§ 9 ods. 1 písm. a) a b) zákona č. 595/2003 Z. z.). Pozor však na situácie, keď bola nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku, tam platia podmienky prísnejšie a päťročná lehota po vyradení z podnikania plynie inak.
Ako sa počítajú náklady, ktoré znižujú základ dane pri predaji?
Základ dane pri predaji nehnuteľnosti si viete znížiť o skutočne preukázané výdavky, čo priamo ovplyvňuje výslednú daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti, ktorú nakoniec zaplatíte.
To je presne ten moment, kde sa dajú v Michalovciach či okolí ušetriť stovky až tisíce eur. Ak ste byt kúpili za 100-tisíc a predávate ho za 130-tisíc, váš čistý zisk nie je automaticky tridsaťtisíc. Do nákladov si viete započítať nielen pôvodnú kúpnu cenu, ale aj bločky a faktúry za stavebné úpravy, znalecký posudok, poplatky u notára či províziu realitnej kancelárii. Čím lepšie máte doklady uschované, tým menší je reálny základ pre výpočet povinnosti.
Ako sa počíta 5-ročná lehota pri dedení alebo darovaní nehnuteľnosti?
Pri zdedení nehnuteľnosti v priamom rade sa do lehoty pre daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti započítava aj doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ, čo predávajúcim výrazne skracuje čas čakania.
V praxi to znamená obrovskú výhodu: ak napríklad otec vlastní dom 10 rokov, vy ho zdedíte a rozhodnete sa ho predať, 5-ročná podmienka je splnená a z predaja neplatíte nič. Úplne iné je to však pri darovaní, kde sa lehota počíta vždy odznova odo dňa, keď obdarovaný nehnuteľnosť nadobudol. Čas, počas ktorého ju vlastnil darca, sa nezapočítava nikdy, a to ani pri darovaní medzi manželmi alebo od rodičov. Ak darovanú nehnuteľnosť predáte skôr ako o 5 rokov, príjem z predaja podlieha dani.
Aké sankcie hrozia pri nepodaní daňového priznania z predaja?
Pri zabudnutí na daňové priznanie vám daňový úrad dodatočne vyrubí nielen chýbajúcu daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti, ale aj pokutu za neskoré podanie a sankčné úroky z omeškania.
Finančná správa si prevody z katastra vie veľmi jednoducho spárovať, takže spoliehať sa na to, že „si to nevšimnú“, sa v praxi kruto nevypláca. Ak vám lehota do konca marca uplynie a vy ste priznanie nepodali, úrad vás skôr či neskôr vyzve na úhradu vrátane pokút. Najrozumnejšie je riešiť to s predstihom hneď skraja roka, kedy transakcia prebehla.
Potrebujete poradiť s vaším prípadom?
Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti: Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte: Kontaktujte AGIA reality
Často kladené otázky k článku daň z predaja nehnuteľnosti (FAQ)
Musím platiť daň z príjmu, ak som nehnuteľnosť zdedil?
Pri dedení v priamom rade sa do 5-ročnej lehoty započítava aj doba vlastníctva poručiteľa, takže ak zdedený dom vlastnil váš rodič dlhšie ako 5 rokov, žiadnu daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti neplatíte.
Ako sa vyhnúť dani z príjmu pri predaji bytu alebo domu?
Najistejšou cestou je predávať až po uplynutí 5 rokov od nadobudnutia. Pri dedení v priamom rade alebo od manžela sa započíta aj čas vlastníctva poručiteľa. Trvalý pobyt v nehnuteľnosti od dane neoslobodzuje.
Môžem si znížiť základ dane o náklady na rekonštrukciu?
Áno, do výdavkov si viete započítať nielen kúpnu cenu, ale aj bločky a faktúry za stavebné úpravy, znalecký posudok či províziu realitnej kancelárii, čo priamo zníži výslednú daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti.
Kedy je potrebné podať daňové priznanie po predaji?
Termín na podanie daňového priznania a úhradu dane je nekompromisne nastavený do 31. marca kalendárneho roka nasledujúceho po roku, v ktorom bola nehnuteľnosť predaná.
Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.
