Čo je akontácia pri kúpe nehnuteľnosti?
Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Čo je akontácia pri kúpe nehnuteľnosti?
Čo je akontácia? Pri kúpe nehnuteľnosti na hypotéku je to časť kúpnej ceny, ktorú zaplatíte z vlastných peňazí. Banka zvyšok požičia, no niečo musí dať aj kupujúci. Akontácia sa preto často nazýva aj vlastné zdroje a vzniká pri takmer každej hypotéke.
Banka chce mať istotu, že kupujúci má vlastný záujem na obchode a že hodnota nehnuteľnosti pokryje úver aj vtedy, keď by ju musela speňažiť. Preto nikdy nefinancuje celú cenu a výšku úveru viaže na hodnotu nehnuteľnosti.
Ako súvisí akontácia s LTV?
Výšku akontácie určuje pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti, teda LTV. Ak banka poskytne úver do 80 % hodnoty nehnuteľnosti, zvyšných 20 % musíte uhradiť z vlastných zdrojov. Banka v niektorých prípadoch poskytne aj 90 % financovanie, podmienka je že nevlastníte žiadnú inú nehnuteľnosť.
Príklad: pri hodnote 100 000 € a LTV 80 % vám banka požičia najviac 80 000 € a akontácia je 20 000 €. Banka pritom vychádza z hodnoty nehnuteľnosti podľa odhadu alebo z kúpnej ceny, podľa toho, ktorá je nižšia. Ak si dohodnete vyššiu cenu, ako je odhad, rozdiel doplácate z vlastných peňazí navyše. Preto je dôležitý aj správny odhad ceny nehnuteľnosti.
Z čoho sa akontácia môže platiť?
Najčastejšie sú to tieto zdroje:
- Vlastné úspory: najjednoduchší a pre banku najprehľadnejší zdroj.
- Záloženie inej nehnuteľnosti: peniaze na akontáciu môžete získať aj tak, že do zálohu dáte inú nehnuteľnosť, ktorá nemusí byť vaša, môže patriť aj niekomu inému, kto na ňu podpíše záložné právo v prospech banky.
- Predaj inej nehnuteľnosti: peniaze z predaja bytu alebo domu, ktoré použijete na novú kúpu.
- Dar od rodiny: banka spravidla vyžaduje doložiť, že ide o dar a odkiaľ peniaze pochádzajú.
- Iné vlastné zdroje: napríklad prostriedky z dedičstva.
Aj pri akontácii banky a realitné kancelárie sledujú pôvod peňazí, preto odporúčame mať doklady pripravené vopred. Ak akontáciu financujete z predaja inej nehnuteľnosti, dbajte na to, aby peniaze prišli v čase, keď ich potrebujete. Predaj a kúpu preto plánujeme spolu, aby ste sa nedostali do situácie, keď máte novú nehnuteľnosť vybranú, ale peniaze z predaja ešte nie sú na účte.
Čo všetko treba zaplatiť okrem akontácie?
Kúpa nehnuteľnosti nekončí akontáciou. Popri nej treba počítať s ďalšími nákladmi, ktoré sa neplatia z úveru:
- správny poplatok za návrh na vklad do katastra,
- odhad nehnuteľnosti pre banku,
- poistenie nehnuteľnosti, ktoré banka vyžaduje a spravidla vinkuluje v jej prospech,
- poplatky za vedenie a spracovanie hypotéky podľa banky,
- provízia realitnej kancelárie, ak sa dohodne na strane kupujúceho.
Pred podpisom rezervačnej zmluvy sa preto oplatí spočítať celkové náklady, nie len výšku akontácie. Pomôžu vám aj naše kalkulačky.
Ako si pripraviť akontáciu pred kúpou?
Najprv si zistite, koľko vám banka poskytne, a to podľa príjmov, úveru na iné veci a limitov DTI a DSTI. Potom si od maximálnej ceny nehnuteľnosti odpočítajte úver a vyjde vám suma, ktorú potrebujete mať pripravenú.
Nevyčerpajte na akontáciu všetky úspory. Časť peňazí si nechajte ako rezervu na sťahovanie, vybavenie bytu alebo neplánované opravy, ktoré po kúpe takmer vždy prídu. Ak akontáciu nemáte celú, neodkladajte kúpu na neurčito. Skôr sa poraďte s odborníkom na financovanie o možnostiach, ktoré banky ponúkajú. Pri výbere pomôže náš tím cez službu hypotéky a úvery, kde porovnáme podmienky viacerých bánk a vysvetlíme aj úrokovú sadzbu či fixáciu.
Potrebujete poradiť s vaším prípadom alebo predajom?
Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti: Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte: Kontaktujte AGIA reality
Často kladené otázky k článku akontácia (FAQ)
Čo je akontácia pri hypotéke?
Je to časť kúpnej ceny, ktorú platíte z vlastných peňazí. Zvyšok kúpnej ceny hradí banka z hypotekárneho úveru.
Koľko percent treba mať ako akontáciu?
Závisí od LTV, ktoré banka pri úvere uplatní. Ak poskytne úver do 80 % hodnoty nehnuteľnosti, akontácia je najmenej 20 %.
Môžem platiť akontáciu z daru od rodiny?
Áno, banky to spravidla akceptujú, ale požadujú doloženie daru a pôvodu peňazí.
Akontácia a rezervačný poplatok sú to isté?
Nie. Rezervačný poplatok platíte za zablokovanie nehnuteľnosti a jeho ďalší osud upravuje rezervačná zmluva, akontácia je podiel vlastných zdrojov na kúpe pri hypotéke.
Môžem si požičať aj na akontáciu?
Banky to zvyčajne obmedzujú, pretože akontácia má byť z vlastných zdrojov. Vždy si overte podmienky konkrétnej banky.
Vráti sa mi akontácia, ak kúpa nevyjde?
Záleží na zmluve. Čo sa stane s peniazmi pri neúspešnej kúpe, upravuje rezervačná alebo kúpna zmluva, preto ju pred podpisom čítajte pozorne.
Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.
