Čo je úroková sadzba?
Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Čo je úroková sadzba?
Čo je úroková sadzba? Je to cena, ktorú platíte banke za požičané peniaze. Vyjadruje sa v percentách z istiny za rok, takže pri hypotéke na 100 000 eur a sadzbe 4 % ročne je ročný úrok zhruba 4 000 eur, počítané z aktuálneho zostatku úveru.
Úrok tvorí časť každej mesačnej splátky. V prvých rokoch splácania býva podiel úroku v splátke vyšší, s klesajúcim zostatkom dlhu sa postupne zvyšuje podiel istiny.
Aký je rozdiel medzi úrokovou sadzbou a RPMN?
Úroková sadzba zahŕňa len cenu samotných peňazí. RPMN, teda ročná percentuálna miera nákladov, započítava aj poplatky, napríklad za vedenie úveru alebo za spracovanie žiadosti. Na porovnanie ponúk viacerých bánk je preto vhodnejšie RPMN, úroková sadzba samotná môže vyzerať lákavo aj pri vysokých poplatkoch.
Od čoho závisí výška úrokovej sadzby hypotéky?
Banka nastavuje sadzbu individuálne podľa rizika, ktoré s úverom podstupuje. Vplýva na ňu hlavne:
- pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti, ktorý určuje ukazovateľ LTV,
- príjmy a zadlženosť žiadateľa, ktoré banky posudzujú cez limity DTI a DSTI,
- dĺžka fixácie,
- situácia na finančných trhoch v čase podpisu zmluvy.
Pri nižšom LTV bývajú sadzby spravidla priaznivejšie, banka totiž riskuje menej. Konkrétnu ponuku vám však vždy vystaví až banka po posúdení vašej žiadosti.
Čo je fixácia úrokovej sadzby?
Sadzba sa v hypotéke zvyčajne garantuje na dohodnuté obdobie, ktoré sa nazýva fixácia. Počas nej sa sadzba nemení, aj keď sa trhové sadzby pohnú hore alebo dole. Podrobnosti sme spracovali v článku o fixácii úroku.
Po skončení fixácie banka ponúkne novú sadzbu podľa aktuálnych podmienok. Vtedy sa oplatí porovnať ponuky, pretože je možné hypotéku refinancovať do inej banky, prípadne zmeniť podmienky u tej pôvodnej.
Ako sa úroková sadzba prejaví na splátke?
Aj malý rozdiel v sadzbe sa pri dlhej splatnosti výrazne prejaví. Ak sa sadzba zvýši o jeden percentný bod, mesačná splátka aj celková preplatená suma pri úvere na 25 alebo 30 rokov rastie citeľne. Presný dopad si preto pred podpisom vždy prepočítajte v kalkulačke alebo si ho nechajte prepočítať pri konzultácii.
Vyššia sadzba môže znamenať aj to, že sa vám zníži maximálna výška úveru, ktorú vám banka schváli. Pri plánovaní kúpy nehnuteľnosti preto počítajte s tým, že sa sadzby môžu časom meniť.
Na čo sa pri výbere hypotéky pozerať okrem sadzby?
Neporovnávajte len úrokovú sadzbu, ale aj poplatky, možnosti predčasného splatenia a podmienky po skončení fixácie. Ak plánujete kúpu nehnuteľnosti na hypotéku, poradíme vám s výberom aj cez našu sekciu hypotéky a úvery.
ℹ Z realitnej praxe: Koniec fixácie a prehodnotenie sadzby vo Vranove nad Topľou
Klient z Vranova nad Topľou sa na nás obrátil rok pred skončením fixácie na hypotéke, pretože nevedel, čo ho čaká. Pôvodná banka mu ešte nepovedala novú sadzbu a on sa obával, že splátka výrazne vzrastie.
Spolu s ním sme približne dva mesiace pred koncom fixácie porovnali ponuku pôvodnej banky s ponukami iných bánk. Nakoniec sa rozhodol pre refinancovanie, ktoré mu splátku znížilo, a nemusel čakať na poslednú chvíľu, keď sa už rozhoduje pod časovým tlakom.
Potrebujete poradiť s vaším prípadom alebo predajom?
Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti: Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte: Kontaktujte AGIA reality
Často kladené otázky k článku úroková sadzba (FAQ)
Je úroková sadzba to isté ako RPMN?
Nie, úroková sadzba zahŕňa len cenu peňazí, kým RPMN obsahuje aj poplatky a ďalšie náklady spojené s úverom.
Môže sa úroková sadzba počas splácania zmeniť?
Áno, po skončení fixácie banka určí novú sadzbu podľa aktuálnych podmienok, počas fixácie sa sadzba nemení.
Ako sa dá dosiahnuť nižšia sadzba hypotéky?
Sadzbu môže znížiť nižšie LTV, stabilný príjem, nižšia zadlženosť a porovnanie ponúk viacerých bánk pred podpisom zmluvy.
Dá sa hypotéka refinancovať do inej banky?
Áno, refinancovanie je možné, najvýhodnejšie sa robí na konci fixácie, kedy zvyčajne nehrozia sankcie za predčasné splatenie.
Aká je najlepšia dĺžka fixácie?
Univerzálna odpoveď neexistuje, závisí od vašej situácie, plánov a od toho, ako veľkú istotu splátky potrebujete.
Ovplyvňuje úroková sadzba schválenie hypotéky?
Áno, vyššia sadzba zvyšuje splátku a tým aj tlak na vaše zadlženie, ktoré banka pri schvaľovaní hodnotí.
Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.
