Čo je LTV?
Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Čo je LTV a prečo tento ukazovateľ pri hypotéke rozhoduje?
LTV je skratka pre anglický výraz „Loan-to-Value“, čo v slovenčine znamená pomer medzi výškou poskytnutej hypotéky a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti.
V realitnej a bankovej praxi ide o jeden z najdôležitejších parametrov, ktorý priamo určuje, koľko peňazí vám banka požičia a koľko musíte mať našetrených vlastných úspor. Ak si napríklad kupujete dom za 200-tisíc eur a banka vám schváli úver na základe LTV, nikdy nedostanete celú sumu, ale iba percentuálny podiel z hodnoty určenej znalcom. Zvyšok sumy musíte dofinancovať z vlastného vrecka, prípadne iným typom úveru.
Aké limity LTV stanovuje Národná banka Slovenska a čo znamenajú pre kupujúceho?
Výška ukazovateľa LTV nie je náhodná, ale jej maximálne stropové hodnoty prísne reguluje centrálna banka, aby chránila finančný systém aj samotných dlžníkov pred nadmerným zadlžením.
Dlhodobý štandard pre väčšinu žiadateľov predstavuje LTV na úrovni 80 %, čo v praxi znamená, že banka prefinancuje maximálne 80 % z hodnoty nehnuteľnosti a zvyšných 20 % musíte zložiť vy. Vyššie financovanie, najviac do 90 % hodnoty, môžu banky dnes poskytnúť len pri obmedzenej časti nových úverov. Banka pritom vychádza zo znaleckého posudku, čo môže byť problém vtedy, ak je kúpna cena vyššia než hodnota nehnuteľnosti stanovená znalcom, vtedy sa LTV počíta zo sumy, ktorá je nižšia.
Národná banka Slovenska schválila nové pravidlá, ktoré sa začnú postupne uplatňovať od 1. januára 2027. Mladí ľudia do 35 rokov, ktorí kupujú alebo stavajú svoje prvé bývanie a nevlastnia obytnú nehnuteľnosť, budú môcť získať financovanie do 90 % hodnoty nehnuteľnosti. Pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti bude strop LTV 70 %, pre ostatných žiadateľov ostáva 80 %. Nejde o nárok, o úvere vždy rozhoduje banka.
Ako môže nízke alebo vysoké LTV ovplyvniť úrokovú sadzbu vašej hypotéky?
Pomer LTV vplýva nielen na schválenie samotného úveru, ale často aj na to, akú výhodnú úrokovú sadzbu vám banka vo finále priradí.
Banky si všímajú mieru rizika: ak žiadate o nižšie LTV (napríklad 60 % a menej) a preukážete silné vlastné zabezpečenie, pre banku predstavujete menej rizikového klienta. V takýchto prípadoch by mohli poskytnúť atraktívnejší úrok. Naopak, ak sa pohybujete na hranici maximálneho povoleného LTV, úroková sadzba môže byť o niečo vyššia, pretože banka podstupuje väčšie riziko pripísané na hodnotu zaisteného majetku.
Potrebujete poradiť s vaším prípadom?
Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti: Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte: Kontaktujte AGIA reality
Často kladené otázky k článku čo je LTV (FAQ)
Čo sa stane, ak je znalecký posudok nižší ako dohodnutá kúpna cena?
V takom prípade sa LTV ráta zo sumy, ktorú stanovil znalec, čo znamená, že vám klesne výška hypotéky a vzniknutý finančný rozdiel musíte doplatiť z vlastných zdrojov.
Môžem rozdiel pri nízkom LTV dofinancovať spotrebným úverom?
Národná banka Slovenska a interné predpisy bánk veľmi prísne strážia súbeh úverov, pričom dofinancovanie celých 20 % spotrebným úverom je dnes kvôli pravidlám DTI a DSTI takmer nereálne.
Dá sa hodnota LTV ovplyvniť typom zakladanej nehnuteľnosti?
Áno, pri niektorých nehnuteľnostiach (napríklad staršie chalupy, atypické stavby alebo pozemky) banky akceptujú nižšie LTV, pretože ich likvidita na trhu je pre banku horšia.
Ako banka vypočíta hodnotu nehnuteľnosti pre LTV?
Banka musí zabezpečiť obozretné posúdenie hodnoty nehnuteľnosti oceňovateľom (§ 9 ods. 3 zákona č. 90/2016 Z. z.), v praxi najčastejšie znaleckým posudkom od znalca z odboru stavebníctvo.
Platia rovnaké pravidlá LTV pre komerčné nehnuteľnosti a rodinné domy?
Nie, pri komerčných nehnuteľnostiach, priemyselných objektoch či stavebných pozemkoch bývajú maximálne limity LTV zo strany bánk nastavené podstatne prísnejšie než pri štandardných bytoch či domoch na bývanie.
Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.
