Čo je dobrovoľná dražba a ako funguje v praxi?
Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Čo je dobrovoľná dražba a ako funguje v praxi?
Dobrovoľná dražba nehnuteľnosti je zákonom upravený proces verejného predaja, v rámci ktorého dražobník ponúka majetok dlžníka s cieľom uspokojiť pohľadávky veriteľov.
V realitnej praxi na východnom Slovensku sa s dražbami stretávame pomerne často, najmä pri riešení nesplácaných hypoték či exekučných konaní. Na rozdiel od bežnej kúpy cez kúpnu zmluvu má dražba prísne pravidlá dané zákonom o dobrovoľných dražbách. Celý proces riadi dražobná spoločnosť a vlastnícke právo prechádza na víťaza dražby už udelením príklepu, ak vydražiteľ zaplatí cenu v lehote (§ 27 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z. z.), čo proces výrazne zrýchľuje, no zároveň vyžaduje okamžitú pripravenosť financií.
Aký je rozdiel medzi dobrovoľnou a exekučnou dražbou?
Hlavný rozdiel spočíva v tom, kto dražbu iniciuje: dobrovoľnú dražbu navrhuje vlastník alebo záložný veriteľ (napr. banka), zatiaľ čo exekučnú dražbu nariaďuje súdny exekútor v rámci exekučného konania.
Hoci konečný výsledok vyzerá podobne, zmena vlastníka kvôli dlhom, podmienky účasti, poplatky a spôsoby vyrovnania sú odlišné. Dobrovoľná dražba býva pre banky rýchlejším nástrojom na speňaženie zálohy, kým exekučná dražba podlieha prísnejšiemu súdnemu dohľadu. Pre kupujúceho to znamená, že si pred dražbou musí dôkladne naštudovať dražobnú vyhlášku, kde sú presne definované podmienky zaplatenia a prebratia nehnuteľnosti.
Kto sa môže zúčastniť dražby a aké sú podmienky?
Dražby sa môže zúčastniť každá fyzická alebo právnická osoba, ktorá v stanovenej lehote zloží dražobnú zábezpeku (kauciu) a preukáže svoju totožnosť.
Zábezpeka slúži ako garancia, že to s účasťou myslíte vážne. Ak dražbu vyhráte, zábezpeka sa vám započíta do kúpnej ceny; ak neuspejete, dražobník vám peniaze vráti. Pred samotnou účasťou v sále alebo na online dražobnom portáli je kľúčové urobiť si dôkladný prieskum trhu a technického stavu nehnuteľnosti, pretože na dražbách sa často draží „tak ako stojí a leží“ a reklamácie sú prakticky vylúčené.
Aké sú hlavné riziká pri kúpe nehnuteľnosti v dražbe?
Najväčším rizikom pri dražbe je, že vlastník obhliadku napriek zákonnej povinnosti niekedy neumožní a kupujúci musí čeliť prípadným problémom s jej vyprataním pôvodnými obyvateľmi.
Kým pri štandardnom predaji s realitnou kanceláriou preberáte kľúče od pripraveného bytu či domu, v dražbe môžete naraziť na odpor pôvodného majiteľa, ktorý nehnuteľnosť obýva. V takom prípade prichádza na rad právne riešenie a vypratanie, čo si vyžaduje pevné nervy a skúsenosti. Na druhej strane, výhodou dražieb býva často zaujímavejšia cena oproti bežnej trhovej hodnote.
Potrebujete poradiť s vaším prípadom alebo pomôcť s predajom?
Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti: Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte: Kontaktujte AGIA reality
Často kladené otázky k článku dobrovoľná dražba (FAQ)
Môžem si nehnuteľnosť pred dražbou osobne pozrieť zvnútra?
Áno, zákon ukladá umožniť obhliadku nehnuteľnosti aspoň v dvoch termínoch uvedených v oznámení o dražbe a vlastník ju musí umožniť (§ 12 ods. 2 a § 13 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z. z.). V praxi sa však stáva, že ju vlastník neumožní, preto si stav overte aj z podkladov a znaleckého posudku.
Kto a kedy ma dostane von z vydraženej nehnuteľnosti, ak v nej stále niekto býva?
Pôvodný majiteľ alebo užívateľ je povinný nehnuteľnosť vypratať a odovzdať vám ju po prechode vlastníckeho práva. Ak dobrovoľne neodíde, nová kúpna zmluva ani príklep nestačia na okamžité vyhodenie vecí, ak sa nehnuteľnosť neuvoľní dobrovoľne, celá vec sa rieši súdnou exekúciou a vyprataním prostredníctvom exekútora.
Sú na vydraženej nehnuteľnosti po nákupe ešte nejaké staré dlhy alebo exekúcie?
Môžu byť. Zabezpečená pohľadávka, pre ktorú sa draží, sa uspokojí z výťažku dražby. Čo sa stane s ostatnými ťarchami, treba overiť v dražobnej vyhláške, pretože záložné práva prechodom vlastníctva dražbou nezanikajú, ak osobitný zákon neustanovuje inak (§ 31 zákona č. 527/2002 Z. z.).
Môže pôvodný majiteľ zastaviť alebo zrušiť dražbu na poslednú chvíľu?
Áno. Ak dlžník uhradí celú pohľadávku vrátane všetkých vzniknutých nákladov dražby ešte pred samotným začiatkom dražby v dražobnej sále, dražobník je zo zákona povinný od dražby upustiť.
Dá sa na kúpu nehnuteľnosti v dražbe použiť hypotéka z banky?
Spravidla nie, priamo na samotnú úhradu vydraženej ceny klasickú hypotéku použiť neviete. Banka totiž uvoľní peniaze až v momente, keď má na kupovanej nehnuteľnosti právoplatne zapísané svoje záložné právo v katastri, čo pri rýchlom procese a príklepe na dražbe nestihnete zabezpečiť.
Ak niekto financuje dražbu cez bankové produkty, rieši sa to inak, napríklad bezúčelovým úverom (americkou hypotékou) zabezpečeným inou nehnuteľnosťou, prípadne vlastnými peniazmi s tým, že štandardnú hypotéku si na danú nehnuteľnosť vezmete až dodatočne po prepise vlastníctva na vaše meno (ak to banka prefinancuje spätne).
Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.
