Čo je stav nehnuteľnosti?

Posted by author-avatar
Čo je stav nehnuteľnosti

Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.

Čo je stav nehnuteľnosti?

Čo je stav nehnuteľnosti? Je to súhrnné označenie pre to, v akom technickom a vizuálnom stave sa byt, dom alebo iná stavba nachádza v čase predaja alebo kúpy. Zahŕňa vek stavby, kvalitu použitých materiálov, stav rozvodov elektriny, vody a kúrenia, ako aj to, či a kedy prešla nehnuteľnosť rekonštrukciou. V realitných inzerátoch sa stav nehnuteľnosti zvyčajne uvádza jedným z niekoľkých ustálených označení, napríklad novostavba, pôvodný stav, čiastočná rekonštrukcia alebo kompletná rekonštrukcia.

Presné vymedzenie stavu nehnuteľnosti nemá jednotnú zákonnú definíciu, ide skôr o zaužívanú realitnú terminológiu. Práve preto sa oplatí pri kúpe aj predaji nehnuteľnosti v Michalovciach a okolí overiť, čo presne dané označenie v konkrétnom inzeráte alebo kúpnej zmluve znamená, keďže jeho chápanie sa môže mierne líšiť medzi predávajúcim, kupujúcim a realitnou kanceláriou.

Aké sú základné kategórie stavu nehnuteľnosti?

V praxi sa stav nehnuteľnosti najčastejšie delí do štyroch základných kategórií:

  • Novostavba: nehnuteľnosť, ktorá bola nedávno skolaudovaná a ešte v nej nikto dlhodobo nebýval, so súčasnými materiálmi a technológiami.
  • Pôvodný stav: nehnuteľnosť, na ktorej sa od pôvodnej výstavby nerobili väčšie stavebné úpravy, rozvody aj povrchy zodpovedajú dobe výstavby.
  • Čiastočná rekonštrukcia: obnovená bola len časť nehnuteľnosti alebo len niektoré prvky, napríklad okná, kúpeľňa alebo podlahy, zatiaľ čo iné časti zostali v pôvodnom stave.
  • Kompletná rekonštrukcia: obnovou prešli všetky hlavné časti, teda elektroinštalácia, rozvody vody a kúrenia, okná aj povrchové úpravy, spravidla na súčasný štandard.

Tieto kategórie sa navzájom môžu prelínať a v jednotlivých inzerátoch bývajú niekedy formulované aj mierne inak, napríklad ako „čiastočná rekonštrukcia, rok 2015″ alebo „pôvodný stav, vhodné na rekonštrukciu“. Pri obhliadke preto odporúčame nespoliehať sa len na označenie v inzeráte a stav si aj reálne overiť.

Prečo stav nehnuteľnosti ovplyvňuje cenu a záujem kupujúcich?

Stav nehnuteľnosti patrí medzi najdôležitejšie faktory, ktoré ovplyvňujú jej trhovú hodnotu, hneď vedľa lokality a veľkosti. Nehnuteľnosť po kompletnej rekonštrukcii alebo novostavba sa spravidla predáva za vyššiu cenu a rýchlejšie, pretože kupujúci nemusí počítať s ďalšími investíciami ani s časom potrebným na obnovu. Pri odhade ceny nehnuteľnosti preto realitný maklér vždy prihliada aj na konkrétny technický stav, nielen na vek stavby uvedený na liste vlastníctva.

Naopak, nehnuteľnosť v pôvodnom stave môže byť zaujímavá pre kupujúcich, ktorí hľadajú nižšiu vstupnú cenu a sú ochotní investovať vlastný čas aj peniaze do postupnej obnovy. Pri predaji takejto nehnuteľnosti pomáha, ak predávajúci vopred pripraví aspoň orientačný prehľad, čo všetko bude nový majiteľ pravdepodobne riešiť ako prvé, napríklad strechu, kúrenie alebo elektroinštaláciu.

Ako stav nehnuteľnosti súvisí s hypotékou a poistením?

Banky pri schvaľovaní hypotéky zohľadňujú stav nehnuteľnosti nepriamo, cez jej odhadovanú hodnotu, ktorá vstupuje do výpočtu LTV, teda pomeru výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť v zlom technickom stave môže byť ocenená nižšie, čo môže znamenať, že banka poskytne nižší úver alebo bude vyžadovať vyššiu vlastnú spoluúčasť kupujúceho.

Stav nehnuteľnosti ovplyvňuje aj podmienky poistenia nehnuteľnosti. Pri starších stavbách v pôvodnom stave môžu poisťovne uplatňovať výluky súvisiace napríklad so stavom elektroinštalácie alebo strechy, prípadne požadovať pred uzatvorením poistky obhliadku.

Čo sa konkrétne kontroluje pri posudzovaní stavu nehnuteľnosti?

Pri reálnom posudzovaní stavu nehnuteľnosti sa maklér aj kupujúci zameriavajú najmä na:

  • stav strechy a jej tesnosť,
  • vek a stav elektroinštalácie,
  • vek a stav rozvodov vody a kanalizácie,
  • spôsob a stav vykurovania,
  • stav okien a mieru zateplenia,
  • prípadné statické poruchy, napríklad praskliny v nosných konštrukciách.

Pri byte je navyše dôležité zistiť aj to, v akom stave sú spoločné časti bytového domu, teda strecha, fasáda, výťah alebo spoločné rozvody, keďže ich prípadná obnova sa premieta do fondu opráv a mesačných poplatkov.

Ako sa stav nehnuteľnosti uvádza v kúpnej zmluve a na liste vlastníctva?

Samotný list vlastníctva ani zápis v katastri nehnuteľností technický stav nehnuteľnosti priamo neuvádzajú, obsahujú len právne údaje o vlastníctve a prípadných ťarchách. Stav nehnuteľnosti sa preto rieši v kúpnej zmluve alebo v samostatnom protokole o odovzdaní, kde strany môžu písomne potvrdiť, v akom stave sa nehnuteľnosť ku dňu odovzdania nachádza, prípadne aké vady predávajúci kupujúcemu vopred nahlásil.

Ak predávajúci vykonal na nehnuteľnosti stavebné úpravy bez potrebných povolení, môže ísť o čiernu stavbu, čo treba vyriešiť ešte pred predajom, aby sa problém neskôr neprenášal na nového vlastníka.

ℹ Z realitnej praxe: Byt v Strážskom mal v inzeráte „čiastočná rekonštrukcia“, realita bola iná

Pri predaji bytu v Strážskom sme sa stretli so situáciou, keď mal byt v pôvodnom inzeráte uvedený stav „čiastočná rekonštrukcia“. Pri obhliadke sa ukázalo, že rekonštrukciou prešla len kuchyňa a kúpeľňa, zatiaľ čo elektroinštalácia aj rozvody kúrenia zostali v pôvodnom stave spred niekoľkých desaťročí.

Aby sme predišli sporu po odovzdaní, skutočný stav sme presne opísali priamo v protokole o odovzdaní a zohľadnili ho aj v cene. Kupujúci tak vopred vedel, s akou investíciou do elektroinštalácie a kúrenia má počítať, a predaj prebehol bez dodatočných reklamácií.

Potrebujete poradiť s vaším prípadom alebo predajom?

Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti: Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte: Kontaktujte AGIA reality

Často kladené otázky k článku stav nehnuteľnosti (FAQ)

Čo presne znamená „pôvodný stav“ v realitnom inzeráte?

Znamená to, že nehnuteľnosť od pôvodnej výstavby neprešla väčšou rekonštrukciou a jej rozvody aj povrchy zodpovedajú dobe, kedy bola postavená.

Ovplyvňuje stav nehnuteľnosti výšku hypotéky?

Áno, nepriamo. Stav nehnuteľnosti sa premieta do jej odhadovanej hodnoty, ktorá ovplyvňuje LTV a tým aj to, koľko banka na kúpu poskytne.

Musí predávajúci uviesť skutočný stav nehnuteľnosti v kúpnej zmluve?

Zákon presnú formuláciu v zmluve nevyžaduje, predávajúci má však povinnosť informovať kupujúceho o známych vadách nehnuteľnosti, čo sa v praxi zvyčajne rieši v kúpnej zmluve alebo protokole o odovzdaní.

Oplatí sa kúpiť nehnuteľnosť v pôvodnom stave?

Závisí to od rozpočtu a plánov kupujúceho: nehnuteľnosť v pôvodnom stave býva lacnejšia na vstupe, treba však počítať s ďalšími nákladmi na rekonštrukciu.

Ako zistím skutočný stav strechy alebo rozvodov ešte pred kúpou?

Najspoľahlivejšie osobnou obhliadkou s odborníkom alebo stavebným technikom, prípadne vyžiadaním revíznych správ k elektroinštalácii a plynu, ak sú k dispozícii.

Líši sa poistenie nehnuteľnosti podľa jej stavu?

Áno, pri starších nehnuteľnostiach v pôvodnom stave môžu poisťovne uplatňovať výluky alebo pred uzatvorením zmluvy vyžadovať obhliadku.

Dá sa overiť, či nehnuteľnosť nemá nepovolené stavebné úpravy?

Áno, porovnaním skutočného stavu s dokumentáciou na stavebnom úrade a so zápisom v katastri nehnuteľností, prípadne s pomocou realitného makléra, ktorý má s týmto overovaním skúsenosti.

Ďalšie články