Čo je predkupné právo?
Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Čo je predkupné právo?
Čo je predkupné právo? Je to právo osoby, aby jej vlastník nehnuteľnosti alebo iného majetku ponúkol jeho kúpu ako prvej, skôr než ho predá niekomu inému, a to za rovnakých podmienok, aké by ponúkol tretej osobe. Ak sa vlastník rozhodne majetok predať, musí ho najprv ponúknuť osobe s predkupným právom, a až keď táto ponuku odmietne alebo v stanovenej lehote nezareaguje, môže predať ďalej.
Pri nehnuteľnostiach sa s predkupným právom najčastejšie stretávame pri podielovom spoluvlastníctve, teda keď má nehnuteľnosť viac vlastníkov naraz, no môže vzniknúť aj na základe dohody medzi konkrétnymi zmluvnými stranami.
Aké druhy predkupného práva existujú?
V zásade rozlišujeme dva základné druhy predkupného práva:
- Zákonné predkupné právo: vzniká priamo zo zákona bez toho, aby si ho strany museli dohodnúť, typicky medzi spoluvlastníkmi nehnuteľnosti.
- Zmluvné predkupné právo: vzniká na základe dohody medzi konkrétnymi osobami, ktoré si ho dobrovoľne dojednajú v zmluve, napríklad pri predaji časti pozemku alebo pri iných obchodných vzťahoch.
Oba druhy majú rovnaký základný princíp, teda prednostnú ponuku pred predajom tretej osobe, líšia sa však v tom, ako vznikajú a ako silno chránia osobu, ktorá má predkupné právo v prospech seba.
Kedy vzniká predkupné právo medzi spoluvlastníkmi?
Podľa Občianskeho zákonníka majú spoluvlastníci nehnuteľnosti navzájom predkupné právo k spoluvlastníckemu podielu. Ak sa jeden zo spoluvlastníkov rozhodne svoj podiel predať, musí ho najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, za akých by ho predal inému záujemcovi.
Výnimkou je situácia, keď sa podiel prevádza na blízku osobu, napríklad na rodinného príslušníka. V takom prípade predkupné právo ostatných spoluvlastníkov neplatí a podiel sa dá previesť bez toho, aby bol vopred ponúknutý ostatným.
Aký je rozdiel medzi vecným a záväzkovým predkupným právom?
Zmluvné predkupné právo sa dá dojednať dvomi spôsobmi, ktoré sa výrazne líšia v tom, ako dlho a voči komu platia. Ako vecné právo sa dá zapísať priamo do katastra nehnuteľností, viaže sa vtedy na samotnú nehnuteľnosť a platí aj voči každému budúcemu vlastníkovi, nielen voči pôvodným zmluvným stranám.
Ako záväzkové právo platí naopak len medzi konkrétnymi osobami, ktoré sa naň dohodli, a do katastra sa nezapisuje. Ak nehnuteľnosť zmení vlastníka mimo tejto dohody, nový vlastník takýmto predkupným právom viazaný nie je. Práve preto sa pri dôležitejších dohodách odporúča dojednať predkupné právo ako vecné, so zápisom v katastri.
Čo sa stane, ak niekto predkupné právo poruší?
Ak vlastník nehnuteľnosti predá majetok tretej osobe bez toho, aby ho vopred ponúkol osobe s predkupným právom, dotknutá osoba sa môže domáhať svojich práv súdnou cestou. Pri vecnom predkupnom práve zapísanom v katastri môže žiadať, aby jej kupujúci nehnuteľnosť ponúkol na kúpu za rovnakých podmienok, prípadne aby sa prevod vyhlásil za neplatný. Pri záväzkovom predkupnom práve prichádza do úvahy skôr náhrada škody, keďže voči novému vlastníkovi sa toto právo priamo nedá uplatniť.
Ako sa predkupné právo rieši v praxi pri predaji nehnuteľnosti?
Predávajúci, ktorý má povinnosť rešpektovať predkupné právo, musí ostatným oprávneným osobám poslať písomnú ponuku s presnými podmienkami predaja, teda najmä s cenou a spôsobom úhrady. Až po jej odmietnutí alebo uplynutí dohodnutej lehoty môže nehnuteľnosť platne previesť na iného kupujúceho kúpnou zmluvou.
Pri predaji spoluvlastníckeho podielu preto odporúčame vyriešiť ponuku ostatným spoluvlastníkom ešte pred tým, než sa podpíše zmluva s novým záujemcom. Ušetrí to čas aj prípadné komplikácie pri zápise vlastníctva do listu vlastníctva.
ℹ Z realitnej praxe: Predaj podielu v Sobranciach zdržala ponuka spoluvlastníkom
Pri predaji rodinného domu v Sobranciach, ktorý vlastnili traja súrodenci, sme narazili na to, že jeden zo spoluvlastníkov chcel svoj podiel predať čo najrýchlejšie externému záujemcovi. Skôr než sme mohli pripraviť kúpnu zmluvu, museli sme najprv písomne osloviť oboch ostatných spoluvlastníkov s ponukou na odkúpenie za rovnakých podmienok, aké ponúkal externý kupujúci.
Obaja súrodenci ponuku v stanovenej lehote odmietli, čo sme mali riadne zdokumentované, a predaj externému záujemcovi tak mohol prebehnúť bez rizika neskoršieho sporu. Celý proces predĺžil predaj približne o mesiac, no ochránil všetky strany pred prípadným napadnutím platnosti prevodu.
Potrebujete poradiť s vaším prípadom alebo predajom?
Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti: Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte: Kontaktujte AGIA reality
Často kladené otázky k článku predkupné právo (FAQ)
Musí sa predkupné právo zapisovať do katastra?
Nie, zapisuje sa len vtedy, ak si to strany dohodnú ako vecné právo. Bez zápisu platí predkupné právo len medzi pôvodnými zmluvnými stranami, nie voči novému vlastníkovi.
Platí predkupné právo aj pri darovaní nehnuteľnosti?
Vo všeobecnosti sa predkupné právo vzťahuje na predaj, teda odplatný prevod. Pri darovaní, ktoré je bezodplatné, sa spravidla neuplatňuje.
Dá sa predkupné právo previesť na inú osobu?
Zvyčajne sa viaže na konkrétnu oprávnenú osobu alebo, pri vecnom predkupnom práve, na samotnú nehnuteľnosť. Prevod na inú osobu závisí od konkrétnej dohody a automaticky sa nedeje.
Vzniká predkupné právo pri každom podielovom spoluvlastníctve?
Áno, zo zákona vzniká medzi spoluvlastníkmi nehnuteľnosti pri predaji podielu, výnimkou je prevod na blízku osobu.
Čo ak sa oprávnená osoba k ponuke vôbec nevyjadrí?
Ak ponuku v stanovenej lehote neprijme ani výslovne neodmietne, predkupné právo zaniká a vlastník môže nehnuteľnosť platne predať ďalšiemu záujemcovi.
Oplatí sa pred kúpou nehnuteľnosti overiť, či sa na nej nenachádza predkupné právo?
Áno, najmä pri kúpe spoluvlastníckeho podielu alebo nehnuteľnosti so zapísaným vecným predkupným právom v katastri, aby sa predišlo neskoršiemu spochybneniu prevodu.
Môže sa predkupné právo vzdať vopred?
Áno, oprávnená osoba sa svojho predkupného práva môže vopred vzdať, spravidla písomným vyhlásením, čím vlastníkovi odpadá povinnosť jej nehnuteľnosť vopred ponúkať.
Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.
