Výpočet dane z predaja bytu a domu
Výpočet je orientačný a nie je daňovým poradenstvom. Vychádza zo zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (§ 8 ods. 5, § 9 ods. 1 písm. a) a b), § 15) v znení k 1. 1. 2026, zo zákona č. 580/2004 Z. z. o zdravotnom poistení a zo sumy životného minima 284,13 € (opatrenie č. 168/2025 Z. z.). Pri hraničných termínoch, zmluve o budúcej kúpnej zmluve alebo nehnuteľnosti v obchodnom majetku odporúčame overiť výpočet s daňovým poradcom.
Oslobodenie od dane
Kedy sa daň z predaja nehnuteľnosti neplatí
Predaj bytu, domu alebo pozemku je od dane oslobodený, keď od nadobudnutia uplynulo viac ako päť rokov. Ak ste nehnuteľnosť zdedili po rodičoch, deťoch alebo manželovi, do piatich rokov sa započíta aj čas, keď ju vlastnil zosnulý (§ 9 ods. 1 písm. a) a b) zákona č. 595/2003 Z. z.). Pri kúpe sa lehota počíta odo dňa, keď kataster povolil vklad.
Výdavky
Výpočet dane z predaja bytu a domu: čo si odpočítate
Ak päť rokov neuplynulo, daň sa platí len zo zisku. Od predajnej ceny si podľa § 8 ods. 5 odpočítate preukázateľné výdavky:
- Kúpnu cenu, ktorú ste za nehnuteľnosť preukázateľne zaplatili. Pri dedení a darovaní cenu určenú podľa § 25 zákona.
- Zhodnotenie, opravy a údržbu podľa faktúr. Vlastná práca sa nepočíta.
- Náklady na predaj, napríklad províziu, advokáta alebo poplatok za kataster.
- Úroky z hypotéky alebo stavebného úveru, ktorým ste nehnuteľnosť kupovali.
Termín predaja
Chýba vám pár mesiacov do piatich rokov?
Ak je oslobodenie blízko, môže sa oplatiť naplánovať predaj tak, aby peniaze prišli až po uplynutí lehoty. Pozor však na zmluvu o budúcej kúpnej zmluve uzavretú pred uplynutím piatich rokov, tá oslobodenie nezachráni. Termíny s vami radi prejdeme ešte pred podpisom.
Predaj a výkup nehnuteľností · Odhad ceny · Ďalšie kalkulačky
Predávate nehnuteľnosť?
Termíny a dane s vami prejdeme ešte pred podpisom kúpnej zmluvy, aby vás daň neprekvapila.
Časté otázky
Daň z predaja nehnuteľnosti (FAQ)
Kedy neplatím daň z predaja nehnuteľnosti?
Keď od nadobudnutia nehnuteľnosti uplynulo viac ako päť rokov (§ 9 ods. 1 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z.). Výnimkou je príjem podľa zmluvy o budúcej kúpnej zmluve uzavretej pred uplynutím piatich rokov.
Zdedili sme byt po rodičoch. Odkedy sa ráta päť rokov?
Pri dedení v priamom rade alebo od manžela sa do lehoty započíta aj čas, počas ktorého nehnuteľnosť vlastnil zosnulý (§ 9 ods. 1 písm. b)). Pri darovaní alebo dedení napríklad po tete sa lehota ráta od vášho nadobudnutia.
Čo si môžem od ceny odpočítať?
Kúpnu cenu, pri dedení a darovaní cenu podľa § 25, výdavky na zhodnotenie, opravy a údržbu, výdavky spojené s predajom a úroky z hypotéky na túto nehnuteľnosť (§ 8 ods. 5). Všetko musí byť preukázateľné.
Aká je sadzba dane v roku 2026?
Zisk z predaja sa pripočíta k vašim ostatným príjmom. Do 43 983,32 € ročného základu dane je sadzba 19 %, nad ním 25 %, nad 60 349,21 € 30 % a nad 75 010,32 € 35 % (§ 15 zákona č. 595/2003 Z. z.).
Platí sa aj zdravotné poistenie?
Áno. Príjem z predaja nehnuteľnosti patrí medzi ostatné príjmy a platí sa z neho 15 % zdravotné poistenie, ktoré sa vyrovná v ročnom zúčtovaní (zákon č. 580/2004 Z. z., § 10b ods. 1 písm. d), § 12 a § 13 ods. 7).
Dokedy treba podať daňové priznanie?
Do troch kalendárnych mesiacov po skončení roka, v ktorom ste peniaze prijali. V tej istej lehote treba daň aj zaplatiť (§ 49 ods. 2). Pri predaji v roku 2026 teda do 31. marca 2027.