Predaj domu Voľa: dom s právnymi komplikáciami predaný za dva týždne
Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Predaj domu Voľa patril medzi prípady, ktoré by bežne trvali mesiace. Majiteľka žila dlhodobo v Nemecku, dom bol roky neobývaný a na liste vlastníctva čakalo hneď niekoľko právnych prekážok. Napriek tomu sa nám ho podarilo predať približne za dva týždne od začiatku aktívnej spolupráce.
Ako sa predaj domu Voľa začal
Klientka, pani Titáková, nás oslovila cez chat priamo na našej stránke, chcela vedieť orientačnú cenu rodinného domu v obci Voľa. Bez obhliadky sme vedeli povedať len rozpätie, približne 70 000 až 100 000 €, podľa opisu stavu, lokality a záberov z Google Street View.
Po čase, keď bola na Slovensku, sa ozvala znova a chcela, aby sme sa na dom prišli pozrieť osobne. Presne vtedy sa predaj domu Voľa reálne rozbehol.
ℹ️ Riešite podobný predaj? Pozrite si naše služby pri predaji nehnuteľnosti.
Prvé stretnutie a skutočný stav domu
Pri prvej obhliadke nám klientka povedala, že dom si už predtým obzeral iný maklér a narýchlo k nemu pripravil inzerát, chýbal v ňom pôdorys, presný popis, technický stav aj právne informácie. Sadli sme si spolu s klientkou, vysvetlili sme jej celý postup a spolu sme prešli list vlastníctva.
Tam sme narazili na viacero zásadných vecí, starú poznámku k exekúcii zapísanú v časti B, ktorá tam už nemala byť, doživotné vecné bremeno v prospech nebohých rodičov, nezapísanú garáž aj hospodársku časť a neaktuálny zápis na katastri nehnuteľností. Navrhli sme exkluzívnu spoluprácu, klientka si to cez noc premyslela a na druhý deň prišla do našej kancelárie na Námestí slobody 1366/7 v Michalovciach, kde sme podpísali zmluvu.
ℹ️ Viac o tom, ako pristupujeme k podobným prípadom, nájdete v sekcii o nás.
Komplikácie na liste vlastníctva
Pri detailnej kontrole sme riešili hneď niekoľko právnych krokov naraz. Exekútor evidoval pohľadávku vo výške približne 2 200 €, na liste vlastníctva zároveň ostala visieť stará poznámka k exekúcii, ktorá už bola v skutočnosti dávno splatená, k tomu doživotné vecné bremeno užívania v prospech nebohých rodičov a nezapísaná časť stavby, teda garáž a hospodárska budova.
Oslovili sme geodeta, aby zameral stavby, klientka medzitým na obecnom úrade zisťovala potvrdenie o veku stavby a vybavila úmrtné listy. Exekútorovi sme napísali priamo, následne poslal potrebné dokumenty na kataster na výmaz starej poznámky. Všetko sme riešili paralelne s prípravou samotného predaja.
ℹ Postreh z praxe
Najväčšou chybou pri predaji je čakať s právnymi problémami až na chvíľu, keď sa nájde kupujúci. Oplatí sa list vlastníctva skontrolovať vopred, banky aj exekútori totiž nezriedka zabudnú poslať na kataster dokumenty k zániku starých záväzkov.
ℹ️ Pozrite si aj naše časté otázky k predaju nehnuteľností s právnymi komplikáciami.
Dom po pätnástich rokoch bez obyvateľov
Dom stál neobývaný približne pätnásť rokov, v interiéri zostalo množstvo starého nábytku a neporiadku. Mali sme obavy z prezentácie, a preto sme klientke navrhli, aby sme dom najprv dali do poriadku a nehnuteľnosť vypratali. Zabezpečili sme preto kompletné vypratanie, odviezlo sa približne pätnásť dodávok odpadu, pokosili sme pozemok, nafotili dom, spravili sme dronové zábery, pôdorys, podrobný popis aj video prezentáciu lokality.
Takto pripravený dom už nepôsobil ako problém, ale ako nehnuteľnosť s reálnym potenciálom.
ℹ️ Praktické rady k podobným prípadom nájdete aj na našom blogu.
Marketing a prvé reakcie
Ešte pred spustením verejnej inzercie sme oslovili klientov z vlastnej databázy, ktorí podobnú nehnuteľnosť hľadali. Po spustení inzerátu prišla takmer okamžitá odozva, nových aj starších záujemcov. Vďaka detailnej prezentácii si vedeli presne predstaviť stav domu, veľkosť pozemku, lokalitu aj právne súvislosti. V priebehu pár dní prebehli prvé obhliadky a záujem prejavilo hneď niekoľko ľudí.
ℹ️ Pozrite si aj aktuálnu ponuku nehnuteľností, ktoré máme v predaji.
Vyjednávanie a finálna cena
Napokon sme mali na stole tri ponuky, jednu s hypotékou a menšou zľavou, druhú hotovostnú, no neprimerane nízku, a tretiu, o niečo nižšiu než pôvodná predstava, no s hotovosťou od rodiny zo Strážskeho. Práve tá tretia napokon rozhodla.
Dohodli sme sa na finálnej kúpnej cene 70 000 €, súčasťou dohody bolo, že si kupujúci po kúpe sami zabezpečia legalizáciu nezapísanej garáže a hospodárskej časti. Boli totiž ochotní akceptovať aj tento stav výmenou za výhodnejšiu cenu.
ℹ️ Neviete, koľko je vaša nehnuteľnosť naozaj hodná? Pozrite si náš odhad ceny.
Vyplatenie a posledné právne kroky
Po dohode sme kúpnu cenu rozdelili na tri časti, prvá smerovala exekútorovi, druhá realitnej kancelárii, tretia klientke. Súbežne prebehol výmaz starej poznámky aj vecného bremena na liste vlastníctva a pripravili sme návrh na vklad do katastra.
Kupujúci potrebovali rýchle nasťahovanie, klientka sa naopak musela čoskoro vrátiť do zahraničia za prácou, preto sme do zmluvy zapracovali aj splnomocnenie pre nás na prepis energií.
ℹ️ Viac o tom, ako s nami spolupráca vyzerá, nájdete v recenziách na Google.
Výsledok
Celý predaj domu Voľa od začiatku aktívnej spolupráce po podpis trval približne dva týždne. Rozhodlo exkluzívne zastúpenie, dôkladná príprava nehnuteľnosti, vyriešenie právnych komplikácií vopred, transparentná komunikácia a realistická cena.
Klientka po predaji zanechala päťhviezdičkové hodnotenie, v ktorom vyzdvihla najmä trpezlivosť, ľudský prístup a pomoc so všetkým potrebným, v priamom porovnaní so skúsenosťou s inou realitnou kanceláriou vyšla naša spolupráca jednoznačne lepšie. Podobne pozitívne hodnotenie pridala aj kupujúca, pani Laura, ktorá oceňovala hlavne to, že sme jej boli k dispozícii na všetky otázky, a exekúciu aj doživotné vecné bremeno sme dokázali vyriešiť len za tri dni.
Predávate nehnuteľnosť s exekúciou alebo vecným bremenom?
Právne komplikácie na liste vlastníctva nemusia znamenať mesiace čakania, ak sa začnú riešiť hneď na začiatku, súbežne s prípravou predaja. Dôležité je mať všetky kroky pod jedným vedením.
V AGIA reality riešime predaj nehnuteľností s exekúciou, vecnými bremenami aj nezapísanými stavbami v Michalovciach a na celom východnom Slovensku, aj keď predávajúci žije v zahraničí. Rozhovor je nezáväzný a diskrétny.
Riešite predaj domu s právnou komplikáciou?
Povedzte nám, v akej ste situácii, a spoločne prejdeme možnosti. Stačí sa nám ozvať a prejsť spolu vašu situáciu, alebo si najprv pozrieť, čo o spolupráci hovoria naši doterajší klienti v recenziách na Google.
Časté otázky k článku predaj domu Voľa (FAQ)
Dá sa predať dom, na ktorom viazne exekúcia?
Áno, vo väčšine prípadov áno. Dôležité je preveriť presnú výšku dlhu, komunikovať priamo s exekútorom a nastaviť platbu tak, aby časť kúpnej ceny smerovala priamo na jeho vyplatenie.
Je možné predať dom, ak časť stavby nie je zapísaná na liste vlastníctva?
Áno, závisí to od konkrétnej situácie. Niekedy sa dá stavba dodatočne zapísať ešte pred predajom, inokedy sa kupujúci s predávajúcim dohodnú, že si zápis zabezpečí nový vlastník po kúpe.
Čo robiť, ak je na liste vlastníctva vecné bremeno?
Najprv treba zistiť, o aký typ vecného bremena ide a či je stále platné. Niektoré je možné z katastra vymazať, iné zostávajú v platnosti aj po zmene vlastníka.
Ako dlho trvá predaj domu s právnymi komplikáciami?
Závisí to od rozsahu problémov aj od toho, ako rýchlo sa začnú riešiť. Pri dobre koordinovanom postupe, ako v tomto prípade, sa dá zvládnuť aj v priebehu pár týždňov.
Ovplyvňujú právne komplikácie výslednú predajnú cenu?
Áno, exekúcie, vecné bremená alebo nezapísané stavby dokážu znížiť počet záujemcov. Pri správne nastavenom predaji sa však tento vplyv dá výrazne obmedziť.
Oplatí sa riešiť právne problémy ešte pred nájdením kupujúceho?
Vo väčšine prípadov áno. Kupujúci majú väčšiu dôveru, keď sú právne veci vyriešené vopred, a celý proces predaja tým býva výrazne rýchlejší.
Dá sa predať nehnuteľnosť aj bez toho, aby bol majiteľ na Slovensku?
Áno, ak má majiteľ na mieste niekoho dôveryhodného, kto vie nehnuteľnosť aj situáciu reálne preveriť, nielen komunikovať na diaľku cez fotografie.
Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.
