Čo je vecné bremeno?

Posted by author-avatar
Čo je vecné bremeno

Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.

Čo je vecné bremeno?

Čo je vecné bremeno? Je to obmedzenie viažuce sa priamo na nehnuteľnosť, na základe ktorého musí jej vlastník niečo strpieť, niečoho sa zdržať, alebo niečo konať v prospech inej osoby či inej nehnuteľnosti. Na rozdiel od bežnej dohody medzi ľuďmi vecné bremeno obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti, nie len pôvodné zmluvné strany (§ 151n ods. 1 Občianskeho zákonníka). Predaj nehnuteľnosti zákon medzi dôvodmi zániku vecného bremena neuvádza (§ 151p), preto zapísané bremeno zostáva na nehnuteľnosti aj po zmene vlastníka, kým nezanikne z iného dôvodu. Pri bremenách spojených s vlastníctvom nehnuteľnosti to zákon výslovne potvrdzuje: prechádzajú s vlastníctvom veci na nadobúdateľa (§ 151n ods. 2).

Práve preto je vecné bremeno jedným z údajov, ktoré sa oplatí pri kúpe nehnuteľnosti vždy skontrolovať, aj keď o ňom predávajúci sám od seba nič nespomenie.

Aké druhy vecného bremena poznáme?

Vecné bremená sa delia podľa toho, v prospech koho pôsobia:

  • Vecné bremeno spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti: pôsobí v prospech vlastníka inej nehnuteľnosti a prechádza s vlastníctvom veci na nadobúdateľa (§ 151n ods. 2).
  • Vecné bremeno spojené s konkrétnou osobou: pôsobí v prospech konkrétneho človeka, napríklad takzvané doživotné užívanie (zákon tento názov nepoužíva), a zanikne najneskôr jeho smrťou alebo zánikom (§ 151p ods. 4).

Toto rozlíšenie má praktický dosah, pretože bremeno spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti nemá v zákone určený koniec a zaniká len z dôvodov uvedených v § 151p, napríklad dohodou s vkladom do katastra, rozhodnutím príslušného orgánu alebo trvalou zmenou pomerov, kým bremeno viazané na osobu zanikne najneskôr jej smrťou.

Aké sú príklady vecného bremena v praxi?

Medzi typické vecné bremená patria tieto:

  • Právo prechodu a prejazdu cez pozemok, ak k inej nehnuteľnosti nevedie samostatná prístupová cesta.
  • Právo uloženia inžinierskych sietí, teda povinnosť strpieť vedenie vody, plynu, elektriny alebo kanalizácie cez pozemok.
  • Právo doživotného užívania bytu alebo domu, napríklad pri prevode nehnuteľnosti na deti, ak si rodičia ponechajú právo v nej naďalej bývať.

Ako vzniká vecné bremeno?

Vzniká napríklad písomnou zmluvou medzi vlastníkom zaťaženej nehnuteľnosti a oprávnenou osobou, ktorá sa zapisuje vkladom do katastra nehnuteľností. Zákon pozná aj ďalšie spôsoby vzniku: závet v spojení s dedičským konaním, schválenú dohodu dedičov, rozhodnutie príslušného orgánu, zákon alebo vydržanie (§ 151o ods. 1). Súd môže napríklad na návrh vlastníka stavby zriadiť právo cesty cez priľahlý pozemok, ak prístup k stavbe nemožno zabezpečiť inak (§ 151o ods. 3).

Pri zriadení zmluvou je na nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecnému bremenu potrebný vklad do katastra nehnuteľností (§ 151o ods. 1), bez vkladu teda oprávnená osoba právo z takej zmluvy nenadobudne.

Ako vecné bremeno ovplyvňuje predaj a hodnotu nehnuteľnosti?

Vecné bremeno neznemožňuje predaj nehnuteľnosti. Zákon medzi dôvodmi jeho zániku predaj neuvádza (§ 151p), preto zapísané bremeno zostáva na nehnuteľnosti aj po zmene vlastníka. Kupujúci si preto musí byť vopred vedomý, že bude musieť rešpektovať rovnaké povinnosti ako predávajúci, napríklad umožniť susedovi prechod cez pozemok alebo strpieť, že v dome naďalej býva pôvodný majiteľ, kým jeho právo nezanikne.

Vecné bremeno sa preto premieta aj do odhadu ceny nehnuteľnosti. Obmedzenie, ako je právo doživotného užívania alebo prechodu cudzej osoby, môže znížiť záujem kupujúcich, a tým aj cenu, ako veľmi, závisí od rozsahu bremena. Zákon vplyv na cenu neupravuje.

Kde sa o vecnom bremene dozviete pred kúpou?

Existujúce vecné bremeno je zapísané priamo na liste vlastníctva zaťaženej nehnuteľnosti, v časti C spolu s ostatnými ťarchami (§ 8 ods. 1 písm. b katastrálneho zákona). Pred kúpou sa oplatí prečítať si aj samotný obsah vecného bremena, nielen jeho existenciu. Ak je na liste vlastníctva uvedený len stručne, odporúčame vyžiadať si aj zmluvu alebo rozhodnutie, na základe ktorého bremeno vzniklo, aby ste poznali presný rozsah práva (napríklad práva prechodu).

Potrebujete poradiť s vaším prípadom alebo predajom?

Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti: Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte: Kontaktujte AGIA reality

Často kladené otázky k článku vecné bremeno (FAQ)

Zaniká vecné bremeno predajom nehnuteľnosti?

Nie. Predaj nehnuteľnosti zákon medzi dôvodmi zániku vecného bremena neuvádza (§ 151p Občianskeho zákonníka), preto zapísané bremeno zostáva aj po zmene vlastníka, kým nezanikne z iného dôvodu.

Dá sa vecné bremeno zrušiť?

Áno. Zmluvou medzi oprávneným a vlastníkom, na zánik práva zmluvou je potrebný vklad do katastra (§ 151p ods. 1), alebo rozhodnutím príslušného orgánu. Súd môže bremeno za primeranú náhradu obmedziť alebo zrušiť pri hrubom nepomere medzi bremenom a výhodou oprávneného (ods. 3). Zo zákona zanikne pri trvalých zmenách, keď vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby (ods. 2).

Kde presne nájdem informáciu o vecnom bremene na konkrétnej nehnuteľnosti?

V časti C listu vlastníctva zaťaženej nehnuteľnosti, kde sa vecné bremeno eviduje spolu s ostatnými ťarchami.

Znižuje vecné bremeno vždy cenu nehnuteľnosti?

Nie vždy. Zákon vplyv na cenu neupravuje, závisí od rozsahu a obsahu bremena. Obmedzenie užívania nehnuteľnosti, napríklad právom doživotného užívania alebo prechodu, môže záujem kupujúcich znížiť.

Môže mať vecné bremeno aj samotný pozemok bez stavby?

Áno, vecné bremeno obmedzuje vlastníka nehnuteľnej veci (§ 151n ods. 1 Občianskeho zákonníka), takže sa môže viazať aj na samotný pozemok, napríklad pri práve prechodu, prejazdu alebo uložení inžinierskych sietí.

Zaniká vecné bremeno automaticky smrťou oprávnenej osoby?

Pri vecnom bremene viazanom na konkrétnu osobu áno, zanikne najneskôr jej smrťou alebo zánikom (§ 151p ods. 4 Občianskeho zákonníka). Pri vecnom bremene spojenom s vlastníctvom nehnuteľnosti naopak prechádza s vlastníctvom veci na nadobúdateľa (§ 151n ods. 2).

Ďalšie články