Čo je nedobrovoľná dražba nehnuteľnosti?
Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Čo je nedobrovoľná dražba nehnuteľnosti?
Nedobrovoľná dražba nehnuteľnosti je verejný predaj majetku, ktorý prebieha bez súhlasu jeho vlastníka, najčastejšie v rámci exekučného konania. Kým pri bežnom predaji sa vlastník sám rozhoduje, komu a za akú cenu nehnuteľnosť predá, pri nedobrovoľnej dražbe rozhoduje o predaji externý subjekt, súdny exekútor alebo dražobná spoločnosť, na základe neuhradeného dlhu.
Pojem sa v realitnej praxi často stotožňuje s exekučnou dražbou. Líši sa tak od dobrovoľnej dražby, ktorú iniciuje záložný veriteľ, napríklad banka, priamo na základe záložného práva k nehnuteľnosti bez zásahu súdu. Nedobrovoľná dražba naopak nastupuje vtedy, keď vlastník neplatí iné záväzky a vec rieši exekúcia na nehnuteľnosti vedená súdnym exekútorom.
Čím sa nedobrovoľná dražba líši od dobrovoľnej dražby a exekúcie?
Hlavný rozdiel je v tom, kto proces spúšťa a na základe čoho. Dobrovoľnú dražbu vyvolá záložný veriteľ priamo, zvyčajne pri nesplácanej hypotéke. Nedobrovoľnú dražbu naopak nariaďuje exekútor až po tom, čo súd potvrdí oprávnenosť pohľadávky a exekučné konanie sa dostane do fázy predaja majetku.
Kým dobrovoľná dražba sa dá spravidla predvídať už podľa záložného práva zapísaného v liste vlastníctva, pri nedobrovoľnej dražbe sa vlastník o exekúcii dozvie často až upovedomením od exekútora. Zápis o exekúcii sa následne objaví aj v katastri nehnuteľností, čo výrazne obmedzí možnosť nehnuteľnosť medzičasom bežne predať alebo zaťažiť novou hypotékou.
Ako prebieha nedobrovoľná dražba v praxi?
Proces sa spúšťa, keď veriteľ získa exekučný titul, teda právoplatné rozhodnutie potvrdzujúce dlh, a podá návrh na exekúciu. Exekútor následne zisťuje majetok dlžníka a ak iné spôsoby vymáhania zlyhajú, pristúpi k predaju nehnuteľnosti formou dražby.
Kým sa k samotnej dražbe dospeje, prebehne spravidla niekoľko krokov:
- znalecké ocenenie nehnuteľnosti, ktoré určí jej hodnotu pre potreby dražby
- upovedomenie vlastníka a ostatných účastníkov exekučného konania
- vyhlásenie dražby s určením najnižšieho podania a termínu konania
- samotná dražba, pri ktorej sa najvyššia ponuka potvrdí príklepom
Aké má nedobrovoľná dražba dôsledky pre pôvodného vlastníka?
Najväčším rizikom je nízka výsledná cena. Nehnuteľnosti sa v exekučnej dražbe predávajú spravidla pod bežnou trhovou hodnotou, pretože záujemcovia počítajú s tým, že dom alebo byt kupujú bez možnosti dôkladnej obhliadky a bez záruk.
Z výťažku dražby sa najprv uhradia náklady exekúcie a pohľadávka veriteľa, až zvyšok pripadne pôvodnému vlastníkovi. Ak dlh prevyšuje hodnotu nehnuteľnosti alebo na nej viaznu ďalšie ťarchy, vlastníkovi po vyplatení všetkých záväzkov nemusí zostať takmer nič.
Dá sa nedobrovoľnej dražbe zabrániť?
Áno, pokiaľ vlastník začne konať včas. Najúčinnejším riešením je uhradiť dlh ešte pred nariadením dražby, prípadne sa s veriteľom dohodnúť na splátkovom kalendári.
Ak na úhradu dlhu chýbajú prostriedky, často pomôže rýchly riadený predaj nehnuteľnosti ešte pred dražbou, výťažok sa použije na vyplatenie veriteľov a zvyšok ostane vlastníkovi. Pomáhame riešiť exekúciu a ťarchy na nehnuteľnosti aj formou priameho výkupu, ak je potrebné konať rýchlo. Čím skôr sa vlastník ozve, tým viac možností má.
ℹ Z realitnej praxe: Byt na Farskej ulici v Michalovciach, ktorému hrozila dražba
V Michalovciach sme riešili prípad klienta, ktorému pre neuhradené dlhy hrozila dražba bytu v hodnote okolo 120 000 €. Čas plynul rýchlo a pôvodná predstava o cene sa s realitou trhu úplne rozchádzala, čo záujem kupujúcich len ďalej ochladzovalo.
Podarilo sa nájsť dvoch hotovostných kupcov, preveriť všetky dlhy vrátane tých mimo listu vlastníctva a celý predaj dotiahnuť do pár dní tak, aby sa dražbe predišlo. Po vyplatení všetkých záväzkov klientovi ostalo približne 30 000 €, čo je výrazne viac, než by mu pravdepodobne zostalo po nedobrovoľnej dražbe. Celý príbeh sme opísali v článku Ako zastaviť dražbu bytu v Michalovciach.
Potrebujete poradiť s vaším prípadom alebo predajom?
Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti: Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte: Kontaktujte AGIA reality
Často kladené otázky k článku nedobrovoľná dražba (FAQ)
Je nedobrovoľná dražba to isté ako exekučná dražba?
Vo väčšine prípadov áno, v bežnej reči sa oba pojmy používajú ako synonymá pre dražbu nariadenú súdnym exekútorom bez súhlasu vlastníka.
Kto rozhoduje o vyhlásení nedobrovoľnej dražby?
Rozhoduje o nej súdny exekútor v rámci exekučného konania, po tom čo súd potvrdí oprávnenosť pohľadávky veriteľa.
Môže vlastník nehnuteľnosť predať sám ešte pred dražbou?
Kým dražba nezačala, je to spravidla možné, ak vlastník uhradí dlh z výťažku predaja. Po vyhlásení dražby sa možnosti výrazne zužujú a treba konať rýchlo.
Ostane vlastníkovi po nedobrovoľnej dražbe nejaká suma?
Iba ak výťažok dražby prevýši dlh, náklady exekúcie a ďalšie ťarchy na nehnuteľnosti. V opačnom prípade mu po vyplatení záväzkov neostane takmer nič.
Dá sa nehnuteľnosť po nedobrovoľnej dražbe kúpiť na hypotéku?
Bežnú hypotéku na samotnú úhradu vydraženej ceny spravidla použiť neviete, banka poskytuje úver až po zápise vlastníckeho práva nového majiteľa v katastri.
Ako sa dozviem, že mojej nehnuteľnosti hrozí nedobrovoľná dražba?
Prvým signálom je upovedomenie o začatí exekúcie od exekútora, ktoré sa následne prejaví aj zápisom v katastri nehnuteľností.
Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.
