Čo znamená odstúpenie od zmluvy?
Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Čo znamená odstúpenie od zmluvy?
Odstúpenie od zmluvy je právny úkon, ktorým jedna zo zmluvných strán ruší uzatvorenú zmluvu, spravidla preto, že druhá strana porušila svoje povinnosti, alebo preto, že si to strany vopred dohodli.
Po platnom odstúpení sa na zmluvu hľadí, akoby vôbec nebola uzatvorená, ak zákon alebo zmluva neurčuje inak (§ 48 Občianskeho zákonníka). Strany si musia vrátiť to, čo si na jej základe navzájom poskytli.
Kedy je možné od zmluvy odstúpiť?
Právo odstúpiť od zmluvy môže vyplývať priamo zo zákona, napríklad pri podstatnom porušení zmluvných povinností druhou stranou, alebo môže byť dohodnuté priamo v texte zmluvy pre vopred vymedzené konkrétne situácie.
- podstatné porušenie zmluvy druhou stranou, napríklad nezaplatenie dohodnutej sumy
- dohodnuté právo odstúpiť pre konkrétnu situáciu, napríklad ak banka neschváli úver
- zákonné právo odstúpiť pri konkrétnych typoch zmlúv za stanovených podmienok
Dohoda oboch strán o zrušení zmluvy nie je odstúpenie, je to samostatná dohoda.
Čím sa odstúpenie od zmluvy líši od výpovede?
Odstúpenie zmluvu ruší od samého začiatku, akoby nikdy nebola uzatvorená, strany si vracajú vzájomné plnenia. Výpoveď naproti tomu ukončuje zmluvu až do budúcna, to, čo sa už odohralo, zostáva v platnosti.
Pri nájomnej zmluve sa preto bežne stretnete skôr s výpoveďou, kým pri rezervačnej zmluve alebo kúpnej zmluve sa oveľa častejšie rieši práve odstúpenie.
Aké sú následky odstúpenia od kúpnej alebo rezervačnej zmluvy?
Po odstúpení sa strany musia vzájomne vysporiadať, kupujúci dostane späť zaplatenú sumu, predávajúci nemusí nehnuteľnosť previesť, prípadne sa vracia aj zložená rezervačná záloha.
Zmluvy často vopred upravujú aj zmluvnú pokutu pre stranu, ktorá odstúpenie zavinila, napríklad ak kupujúci bez vážneho dôvodu odstúpi od rezervačnej zmluvy po zložení zálohy. Výška takejto pokuty by mala byť v zmluve jasne a konkrétne určená vopred, nie dodatočne dojednávaná.
Ako správne od zmluvy odstúpiť?
Odstúpenie by malo byť vždy písomné a jasne formulované, s uvedením dôvodu, ak ho zmluva alebo zákon vyžadujú, a doručené druhej strane preukázateľným spôsobom.
Pred samotným odstúpením si vždy dôkladne prečítajte konkrétne podmienky uvedené v zmluve, vrátane prípadnej výšky zmluvnej pokuty. Ak si nie ste istí svojím postupom, radi vám pri riešení konkrétnej situácie poradíme.
Potrebujete poradiť s vaším prípadom alebo predajom?
Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti: Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte: Kontaktujte AGIA reality
Často kladené otázky k článku odstúpenie od zmluvy (FAQ)
Musí byť odstúpenie od zmluvy vždy písomné?
Zákon to výslovne nevyžaduje pri každej zmluve, v praxi sa však písomná forma jednoznačne odporúča kvôli preukázateľnosti.
Vracia sa pri odstúpení celá zaplatená suma?
Spravidla áno, presné podmienky vysporiadania a prípadnej zmluvnej pokuty však určuje konkrétna zmluva.
Môže od zmluvy odstúpiť aj strana, ktorá povinnosti neporušila?
Áno, ak si strany toto právo v zmluve vopred dohodli, napríklad pre prípad, že banka neschváli úver. Dodatočná dohoda oboch strán o zrušení zmluvy už nie je odstúpenie, ale samostatná dohoda.
Je odstúpenie od rezervačnej zmluvy vždy bez sankcie?
Nie vždy, mnohé rezervačné zmluvy počítajú so stratou zálohy alebo zmluvnou pokutou, ak kupujúci odstúpi bez vážneho dôvodu.
Dá sa odstúpenie od zmluvy dodatočne zrušiť?
Raz platne urobené odstúpenie zásadne nemožno jednostranne vziať späť, prípadná zmena si vyžaduje súhlas oboch strán.
Kam sa má odstúpenie od zmluvy doručiť?
Na adresu alebo kontakt uvedený priamo v zmluve, ideálne spôsobom, ktorý preukázateľne potvrdí jeho doručenie druhej strane.
Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.
