Chyba na liste vlastníctva pri predaji domu: príbeh z okresu Michalovce

Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.

Predstavte si, že desiatky rokov staráte o záhradu, kosíte ju, oberáte z nej ovocie, udržiavate plot, a ste si stopercentne istí, že je vaša. Presne s takouto situáciou sme sa nedávno stretli pri predaji domu vo Falkušovciach v okrese Michalovce.

Majiteľ dom aj so záhradou užíval viac ako 40 rokov. Pôsobila ako jeden kompaktný celok, ohraničený pozemok s hospodárskou budovou, drobnou stavbou na náradie a starším ovocným sadom. Až kontrola listu vlastníctva pred predajom ukázala, že realita v teréne a stav na papieri sa nezhodujú.

Chyba, ktorú sme odhalili do jednej minúty

Chybu na liste vlastníctva sme objavili takmer okamžite po jeho otvorení. Záhrada s výmerou približne 700 m² bola vedená na iných vlastníkov než samotný dom a dvor, hoci majiteľ bol presvedčený, že pri kúpe v 70. rokoch nadobudol celý pozemok naraz.

V tom čase sa evidencie na katastri nerobili s takou presnosťou ako dnes, a podobné nezrovnalosti vznikali častejšie, než by si väčšina ľudí čakala. Nejde o výjimku, ale o bežný jav pri starších domoch v okolí Michaloviec, s ktorým sa v AGIA reality stretávame opakovane.

ℹ Postreh z praxe
Chyby v katastri sa vedia tiahnuť aj cez viacero generácií, bez toho, aby o nich súčasný majiteľ vôbec vedel. Kontrolu listu vlastníctva odporúčame robiť po jednotlivých parcelách, nie len ako celok domu, práve tam sa najčastejšie skrývajú nezrovnalosti.

ℹ️ Viac o tom, ako list vlastníctva funguje a čo všetko z neho vedieť vyčítať, píšeme v článku Čo je list vlastníctva.

Prečo štyridsať rokov užívania ešte nestačí

Dlhodobé užívanie pozemku samo osebe vlastnícke právo nezakladá. Pôvodný vlastník, alebo jeho dedičia, majú právo sa o svoj majetok prihlásiť aj po rokoch, bez ohľadu na to, kto pozemok medzičasom skutočne užíval.

Východiskom môže byť takzvané vydržanie, teda nadobudnutie vlastníctva dlhodobým užívaním v dobrej viere. Nie je to však rýchly ani automatický proces, ide o právne dokazovanie, ktoré môže trvať mesiace až roky a spravidla vyžaduje notára alebo súd.

ℹ️ Ak riešite podobnú neistotu okolo vlastníctva pozemku, pozrite si aj náš článok o vecnom bremene, ktoré sa s podobnými situáciami často spája.

Ako sa dá chyba na liste vlastníctva riešiť

Pri chybe na liste vlastníctva sme najprv zašli priamo na kataster a vyžiadali kópiu pôvodnej kúpnej zmluvy, aby sme zistili, či nedošlo k nedorozumeniu už pri prvej kúpe nehnuteľnosti v minulosti. Majiteľ tvrdil, že v čase pôvodnej kúpy nadobudol obe parcely, dom aj záhradu, a že chyba je na strane katastra. Pôvodné zmluvy sa nám však nepodarilo dohľadať, takže sme si touto verziou nemohli byť úplne istí.

Podľa konkrétnej situácie sa podobný nesúlad rieši buď odkúpením pozemku od pôvodných vlastníkov či ich dedičov, dedičským alebo vlastníckym vysporiadaním, alebo vydržaním, ak sú na to splnené zákonné podmienky. Súčasťou riešenia býva aj geometrický plán, ktorý odborne zameria skutočný stav v teréne, porovná ho s katastrom a navrhne úpravu alebo zlúčenie parciel.

ℹ Postreh z praxe
List vlastníctva je len výsledok zápisu, samotná situácia sa vždy začína v teréne. Preto pri starších nehnuteľnostiach neodporúčame spoliehať sa len na aktuálny stav LV, ale preveriť aj to, ako a kedy bola nehnuteľnosť pôvodne nadobudnutá.

ℹ️ Pri kúpe akejkoľvek staršej nehnuteľnosti sa oplatí dôkladné preverenie priamo cez naše služby pri predaji a kúpe ešte pred podpisom zmluvy, nie až po ňom.

Ako sme napokon dom predali

Dom bol na predaj za 97 000 € a presne za túto sumu sa aj napokon predal, bez zľavy. Nájdenie kupujúceho trvalo asi dva týždne, dojednanie financovania ďalšie tri, teda od prvého záujmu po vyriešenú hypotéku ubehlo približne päť týždňov.

S oboma stranami sme sa dohodli, že samotná záhrada sa doriešti až po podpise kúpnej zmluvy na dom, pretože kupujúci nechcel s kúpou čakať a dom chcel nadobudnúť v stave, v akom bol. Do zmluvy sme preto zaradili zmluvnú pokutu vo výške 5 000 €, ktorá mala predávajúceho motivovať záhradu vyriešiť v dohodnutej lehote.

Záhrada sa v dohodnutej lehote nestihla vyriešiť, a tak sa zmluvná pokuta naozaj uplatnila, predávajúci kupujúcemu vyplatil dohodnutých 5 000 €. Kupujúci si to napokon vzal do vlastných rúk a záhradu odkúpil priamo od jej pôvodných vlastníkov. Dom tak nakoniec získal presne s takým pozemkom, ako si od začiatku predstavoval.

Kupujúci celú kúpu financoval hypotékou, ktorú banka viazala len na tú časť pozemku, ktorá bola právne nesporná, teda na parcelu priamo pod domom. Banka nakoniec nepotrebovala nič iné než jasné vysvetlenie a poriadne podklady, čo len potvrdzuje, že transparentnosť dokáže obchod posunúť dopredu aj pri komplikovanejšom právnom stave nehnuteľnosti.

ℹ️ O prevode vlastníctva píšeme podrobnejšie v samostatnom článku. Celý pôvodný príbeh tohto predaja opísal Patrik aj na svojom osobnom blogu: Dom s chybou na LV.

Riešite podobnú neistotu okolo vlastníctva vašej nehnuteľnosti?

Chyba na liste vlastníctva sa nedá vyriešiť sama od seba, ale vo väčšine prípadov sa dá vyriešiť bezpečne, aj keď sa na prvý pohľad zdá zložitá. Dôležité je odhaliť ju čo najskôr, ideálne ešte predtým, než sa nehnuteľnosť dostane do predaja.

Predávate alebo kupujete nehnuteľnosť s neistým právnym stavom?

Povedzte nám, čo presne riešite, a na základe toho vám odporučíme ďalší postup. Stačí sa nám ozvať a prejsť spolu vašu situáciu, alebo si najprv pozrieť, čo o spolupráci hovoria naši doterajší klienti v recenziách na Google.

Časté otázky k článku Chyba na liste vlastníctva (FAQ)

Patrik Tokár

Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.