Čo je rezervačná zmluva?
Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Čo je rezervačná zmluva?
Čo je rezervačná zmluva? Je to dohoda medzi predávajúcim a záujemcom o kúpu, ktorou si kupujúci na dohodnutý čas „rezervuje“ nehnuteľnosť. Predávajúci sa podľa zmluvy zaväzuje nehnuteľnosť počas tejto doby neponúkať ani nepredať nikomu inému a kupujúci má čas dojednať financovanie. Zákon rezervačnú zmluvu osobitne neupravuje, jej obsah preto určuje dohoda strán.
Rezervačná zmluva sa uzatvára ešte pred samotnou kúpnou zmluvou a slúži na to, aby mali obe strany istotu, že obchod nezmarí niekto tretí, kým sa dorieši financovanie a ostatné podklady. Pri kúpe nehnuteľnosti cez realitnú kanceláriu sa rezervačná zmluva môže uzatvárať ako prvý písomný krok pred kúpnou zmluvou.
Čo všetko rezervačná zmluva obsahuje?
Dobre napísaná rezervačná zmluva by mala obsahovať:
- Dobu rezervácie, teda konkrétny časový úsek, počas ktorého predávajúci nehnuteľnosť nikomu inému neponúkne.
- Výšku rezervačného poplatku a spôsob jeho úschovy, napríklad u realitnej kancelárie alebo v notárskej úschove.
- Podmienky vrátenia alebo prepadnutia poplatku v prípade, že niektorá zo strán od obchodu odstúpi.
- Dohodnutú kúpnu cenu a základné podmienky budúcej kúpnej zmluvy.
Na čo slúži rezervačný poplatok?
Rezervačný poplatok je suma, ktorú záujemca o kúpu platí pri podpise rezervačnej zmluvy. Zmluva určuje, komu sa platí (predávajúcemu, realitnej kancelárii alebo do notárskej či advokátskej úschovy) a či sa započíta do kúpnej ceny.
Zákon rezervačný poplatok nedefinuje a jeho výšku neurčuje, určuje ju zmluva. Pri predaji cez AGIA reality uhrádza kupujúci podľa nášho cenníka rezervačný poplatok vo výške provízie pri podpise rezervačnej zmluvy ako prvú časť kúpnej ceny.
Čo sa stane, keď od rezervačnej zmluvy niekto odstúpi?
Zákon prepadnutie ani vrátenie rezervačného poplatku pre túto zmluvu osobitne neupravuje, preto dôsledky určuje predovšetkým konkrétna zmluva a oplatí sa túto časť čítať obzvlášť pozorne. Od zmluvy možno odstúpiť len vtedy, ak to ustanovuje zákon alebo ak sa na tom strany dohodli, a odstúpením sa zmluva od začiatku zruší, ak nie je dohodnuté inak. Ak má poplatok pri porušení povinnosti prepadnúť, musí to byť dohodnuté, napríklad ako zmluvná pokuta, ktorú možno dojednať len písomne a s určenou výškou alebo spôsobom jej určenia. Ak sa zmluva zruší alebo je neplatná, každý je povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal. Ak predávajúci počas rezervácie predá nehnuteľnosť inému a je stranou rezervačnej zmluvy, porušil by ju, a čo sa stane s poplatkom, určuje zmluva.
Zmluva by mala jasne určiť aj situácie, v ktorých je odstúpenie oprávnené, napríklad ak sa kupujúcemu napriek snahe nepodarí dohodnúť hypotéku.
Je rezervačná zmluva to isté ako kúpna zmluva?
Nie, ide o dva úplne odlišné dokumenty. Rezervačná zmluva sama osebe nikoho neurobí vlastníkom, len zaväzuje obe strany pokračovať smerom k obchodu. Skutočný prevod vlastníctva nastáva až po podpise kúpnej zmluvy a zápise vkladu v katastri nehnuteľností.
Na čo si dať pozor pred podpisom rezervačnej zmluvy?
Pred podpisom odporúčame skontrolovať najmä výšku a podmienky prepadnutia poplatku, dĺžku rezervačnej doby vzhľadom na to, ako rýchlo viete zariadiť financovanie, a to, kde presne je poplatok uložený. Užitočné je tiež overiť si list vlastníctva nehnuteľnosti ešte pred podpisom, nie až tesne pred kúpnou zmluvou.
ℹ Z realitnej praxe: Rezervácia bytu v Michalovciach a chýbajúca lehota na hypotéku
Pri predaji bytu v Michalovciach sme raz riešili rezervačnú zmluvu, v ktorej pôvodne chýbala akákoľvek zmienka o tom, čo sa stane, ak sa kupujúcemu nepodarí vybaviť hypotéku v dohodnutej lehote. Kupujúci by v takom prípade podľa pôvodného návrhu automaticky prišiel o celý rezervačný poplatok, aj keby urobil všetko správne.
Do zmluvy sme preto ešte pred podpisom doplnili presnú podmienku, že pri zamietnutí hypotéky bankou z objektívnych dôvodov sa poplatok kupujúcemu vráti v 50-percentnej výške. Tento jeden dodatok ochránil kupujúceho pred zbytočnou stratou peňazí v situácii, ktorú sám nezavinil.
Potrebujete poradiť s vaším prípadom alebo predajom?
Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti: Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte: Kontaktujte AGIA reality
Často kladené otázky k článku rezervačná zmluva (FAQ)
Je rezervačná zmluva právne záväzná?
Áno, platne uzavretá rezervačná zmluva zaväzuje obe strany dodržať dohodnuté podmienky, hoci sama osebe neprevádza vlastníctvo nehnuteľnosti. Samotné rozmyslenie si ju nezruší: od zmluvy možno odstúpiť len vtedy, ak to ustanovuje zákon alebo ak sa na tom strany dohodli. Ak sa v nej strany písomne zaviazali uzavrieť neskôr kúpnu zmluvu, tento záväzok zaniká, ak sa okolnosti, z ktorých pri jeho vzniku vychádzali, zmenili natoľko, že nemožno spravodlivo požadovať jej uzavretie.
Musí byť rezervačná zmluva písomná?
Zákon rezervačnú zmluvu osobitne neupravuje, preto jej písomnú formu sám osebe nepredpisuje. Písomne ju však treba uzavrieť, ak sa v nej strany zaväzujú uzavrieť neskôr kúpnu zmluvu alebo ak si písomnú formu dohodli. Odporúčame ju uzavrieť písomne, aby boli výška poplatku, lehoty a podmienky vrátenia jednoznačne doložené.
Vracia sa rezervačný poplatok vždy pri neúspešnom obchode?
Nie automaticky, závisí to od dôvodu neúspechu a od konkrétnych podmienok v zmluve, preto sa tejto časti treba venovať už pri podpise.
Kto rezervačný poplatok spravuje počas doby rezervácie?
Určuje to zmluva: poplatok môže byť uložený u realitnej kancelárie, v notárskej alebo advokátskej úschove, alebo ho môže prijať priamo predávajúci. Pre kupujúceho je bezpečnejšia úschova než platba priamo predávajúcemu (odporúčanie).
Dá sa doba rezervácie predĺžiť?
Áno, ak s tým súhlasia obe strany. Písomne uzavretú dohodu možno zmeniť len písomne, preto zmenu doby urobte písomne, napríklad dodatkom k rezervačnej zmluve.
Je rezervačný poplatok to isté ako záloha na kúpnu cenu?
Nie nevyhnutne. Rezervačný poplatok sa viaže na rezervačnú zmluvu a jeho osud určuje táto zmluva, kým záloha je časť kúpnej ceny zaplatená vopred. Pri predaji cez AGIA reality je podľa cenníka rezervačný poplatok prvou časťou kúpnej ceny.
Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.
