Čo je záložné právo?

Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.

Čo je záložné právo?

Čo je záložné právo? Je to právo veriteľa uspokojiť svoju pohľadávku z predmetu zálohu, ak dlžník dlh nesplní. Pri nehnuteľnostiach zálohom býva byt, dom alebo pozemok, čo je najčastejšie pri hypotéke, kde je záložným veriteľom banka.

Záložné právo neznamená, že vlastníkovi nehnuteľnosť prestane patriť. Nehnuteľnosť ostáva jeho, no banka má právo v prípade neplatenia dlh speňažiť.

Ako vzniká záložné právo k nehnuteľnosti?

Záložné právo k nehnuteľnosti vzniká na základe zmluvy o zriadení záložného práva a zápisom do katastra, teda vkladom. Až vklad ho robí účinným voči každému. Zápis vykonáva kataster nehnuteľností na základe návrhu, ktorý podáva zvyčajne banka alebo klient spolu s ňou.

Zápis nájdete na liste vlastníctva v časti C, kde sa evidujú ťarchy. Práve preto pri kúpe nehnuteľnosti list vlastníctva vždy kontrolujeme ako prvý.

Čo sa deje so záložným právom pri predaji nehnuteľnosti?

Záložné právo je viazané na nehnuteľnosť, nie na jej vlastníka. Keby sa nehnuteľnosť predala bez jeho vysporiadania, záloh by na nej ostal aj u nového vlastníka a banka by si mohla nárokovať speňaženie. Preto sa pri predaji nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou záložné právo rieši vždy.

Bežný postup je takýto:

• Predávajúci požiada banku o vyčíslenie zostatku úveru.
• Zostatok sa splatí z kúpnej ceny, najčastejšie cez úschovu.
• Banka vydá súhlas s výmazom záložného práva.
• Kataster záložné právo z listu vlastníctva vymaže.

Kupujúci sa tak stane vlastníkom nehnuteľnosti bez ťarchy. Celý postup sa odvíja od kúpnej zmluvy, v ktorej sa dohodne, ako a kedy sa záložné právo vysporiada.

Ako sa záložný veriteľ uspokojí, keď dlžník neplatí?

Ak dlžník dlh nesplácia, veriteľ môže záloh speňažiť. Najčastejšie sa to robí dobrovoľnou dražbou, prípadne cez exekúciu na nehnuteľnosti. Výťažok z predaja najprv slúži na uspokojenie záložného veriteľa, až prípadný zvyšok dostane vlastník.

Je vždy lepšie riešiť situáciu s bankou skôr, než sa dostane do tohto štádia. Ak sa ocitnete v ťažkej situácii, pomôžeme vám aj v rámci našej služby predaj nehnuteľnosti v exekúcii.

Môže byť na jednej nehnuteľnosti viac záložných práv?

Áno, na jednej nehnuteľnosti môže byť aj viac záložných práv, napríklad pri hypotéke a k nej pripojenom úvere. Ich poradie má význam: pri speňažení sa najprv uspokojí veriteľ, ktorého záložné právo vzniklo skôr, ostatní až po ňom. Pri kúpe takejto nehnuteľnosti preto treba zisťovať, koľko dlhu na nej naozaj viazne.

Ako sa záložné právo ruší?

Záložné právo zaniká zvyčajne splatením dlhu. Nestačí však dlh splatiť, banka musí vydať súhlas s výmazom a kataster ho musí zapísať. Kým výmaz nie je vykonaný, ťarcha na liste vlastníctva ostáva, aj keď je hypotéka dávno splatená.

ℹ Z realitnej praxe: Predaj domu s hypotékou v Humennom

Pri predaji rodinného domu v Humennom mal predávajúci ešte nesplatenú hypotéku a kupujúci kupoval z vlastných zdrojov. Obe strany sa obávali, že kúpna cena sa vyplatí skôr, než bude dom bez ťarchy.

Riešili sme to cez úschovu. Kupujúci uložil kúpnu cenu, z nej sa najprv splatil zostatok hypotéky, banka vydala súhlas s výmazom záložného práva a až potom sa zvyšok vyplatil predávajúcemu. Celý postup trval necelé dva mesiace.

Potrebujete poradiť s vaším prípadom alebo predajom?

Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti: Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte: Kontaktujte AGIA reality

Často kladené otázky k článku záložné právo (FAQ)

Patrik Tokár

Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.