Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.

Predaj bytu za vyššiu cenu: byt v pôvodnom stave na Hlaváčovej za 95 000 €

Predaj bytu za vyššiu cenu na Hlaváčovej ulici v Michalovciach je presne ten prípad, ktorý ukazuje, prečo sa neoplatí nastaviť cenu len podľa pocitu. Majiteľ pôvodne rátal s 80-tisíc eurami. Napokon sa byt predal za 95-tisíc, vrátane provízie.

Ako som sa k tomuto bytu dostal

Oslovil ma známy z posilňovne u Berdyho v Michalovciach, ktorý vedel, že pracujem v realitách, a chcel predať svoj trojizbový byt s výmerou 66 m². Jeho predstava bola jasná, predať za 80 000 €, nemusieť dlho riešiť predaj a byť spokojný, že je oproti kúpe spred desiatich rokov výrazne v pluse. Vtedy ho totiž kupoval za necelých 30-tisíc.

ℹ Postreh z praxe
Keď niekto kupuje nehnuteľnosť lacno pred rokmi, ľahko sa mu aj slušná cena dnes zdá ako veľký úspech. Problém je, že takéto porovnanie nehovorí nič o tom, čo je byt reálne hodný teraz.

ℹ️ Viac o tom, ako pristupujeme k predaju, nájdete v sekcii o nás.

Prečo sme vedeli, že byt má vyššiu hodnotu

Hlaváčova patrí medzi staršie a obľúbené ulice v Michalovciach. Centrum je pár minút pešo, v okolí sú školy, škôlky aj obchody, dopyt po tejto lokalite je dlhodobo stabilný a bytovka nestojí ani pri hlučnej ceste, ani na okraji sídliska. Keď som počul polohu, výmeru a dispozíciu, bolo mi hneď jasné, že 80-tisíc je podhodnotená suma.

Majiteľovi som to povedal otvorene, že podľa mňa môžeme zarobiť viac obaja. Odpovedal férovo, že nechce vyjsť ako niekto, kto zradí ľudí, s ktorými už mal dohodnuté obhliadky, a poprosil ma o deň či dva.

ℹ️ Neviete, koľko je váš byt naozaj hodný? Pozrite si náš odhad ceny.

Prečo prvý pokus nevyšiel

Po pár dňoch sa mi ozval späť, že pôvodní záujemcovia byt nekúpia. Jeden z nich bol dokonca skúsený investor do bytov, no ako som sa neskôr dozvedel, v tom čase jednoducho nedostal hypotéku.

ℹ Postreh z praxe
Aj skúsený kupujúci niekedy odstúpi kvôli financovaniu, nie kvôli samotnej nehnuteľnosti. Dobrý maklér preto nehodnotí byt podľa jednej neúspešnej obhliadky, ale podľa jeho reálneho potenciálu.

ℹ️ Pozrite si aj aktuálnu ponuku nehnuteľností, ktoré máme v predaji.

V akom stave bol byt

Byt bol prakticky v pôvodnom stave, poznačený rokmi prenájmu. Okná boli vymenené asi pred desiatimi rokmi, inak nič. Najväčším problémom bol silný zápach z cigariet, zanedbané steny a slabý prvý dojem hneď pri vstupe.

Dohodli sme sa s majiteľom aspoň na jednoduchom vymaľovaní, nešlo o žiadnu drahú rekonštrukciu, len o krok, ktorý dokázal prvý dojem výrazne zlepšiť.

ℹ Postreh z praxe
Kupujúci sa často rozhodujú emocionálne už počas prvých tridsiatich sekúnd obhliadky. Aj obyčajné vymaľovanie dokáže hodnotu bytu v očiach záujemcu zvýšiť o tisíce eur.

ℹ️ Riešite podobný predaj? Pozrite si naše služby pri predaji nehnuteľnosti.

Ako sme byt odprezentovali

Pri predaji pôvodného bytu nestačí napísať „3-izbový byt, pôvodný stav“ a čakať. Ľudia potrebujú vidieť potenciál. Pripravili sme profesionálne fotografie, dronové zábery celej lokality, pôdorys aktuálneho stavu aj vizualizáciu, ako by byt mohol vyzerať po rekonštrukcii, a krátke video pre sociálne siete.

Dron zámerne ukázal, že bytovka stojí približne v strede sídliska, nie pri rušnej ceste ani na hlučnom okraji. Keďže sám bývam v podobnom type bytu, vedel som presne ukázať, ako môže priestor po modernej prerábke vyzerať.

ℹ️ Pozrite si aj naše časté otázky k príprave bytu na predaj.

Prečo sa byt predal tak rýchlo

Správna cena, kvalitná inzercia a sociálne siete priniesli záujem už počas prvých dní. Klasické reakcie typu „to je pôvodný stav, to bude stáť veľa“ pri takomto byte samozrejme nechýbali, no to je pri predaji pôvodných bytov bežné. Ponuku som zdieľal aj na vlastnom Facebooku, a práve tam si ju všimol známy môjho kolegu, ktorý sa tiež venuje rekonštrukciám bytov.

ℹ Postreh z praxe
Sociálne siete dnes dokážu priniesť kupujúceho rýchlejšie než klasické inzertné portály. Často nerozhodne cudzí človek z internetu, ale niekto z vlastnej siete kontaktov.

ℹ️ Praktické rady k podobným prípadom nájdete aj na našom blogu.

Koľko napokon majiteľ zarobil

Po krátkom jednaní sme sa dohodli na 90 000 € pre majiteľa a 5 000 € provízii pre kanceláriu, teda 95 000 € celkovo, o 15-tisíc viac než pôvodná predstava. Kupujúci si byt financoval hypotékou. Majiteľ osobne tak dostal o 10-tisíc viac, než pôvodne plánoval, a k tomu ešte aj kancelária zarobila férovo za svoju prácu.

ℹ️ Pozrite si aj recenzie na Google od našich klientov.

Čo sa s bytom stalo potom

O pol roka neskôr sa ten istý byt objavil na trhu znova, tentoraz už kompletne zrekonštruovaný, a predal sa za takmer 140-tisíc eur. Kúpil ho totiž práve ten známy môjho kolegu, ktorý sa prerábkam bytov venuje, byt zrekonštruoval a predal so ziskom. Odhadujem, že si na tom zarobil zhruba 10 až 15-tisíc eur.

ℹ Postreh z praxe
Hodnota nehnuteľnosti nerastie len časom, ale hlavne pridanou hodnotou, kvalitnou rekonštrukciou a správnym marketingom. Kompletnú rekonštrukciu podobného bytu, tentoraz z vlastnej investície, opisujem aj v článku Rekonštrukcia bytu Kyjevská Michalovce.

ℹ️ Pozrite si aj naše časté otázky k rekonštrukciám pred predajom.

Rozmýšľate nad predajom bytu v pôvodnom stave?

Pri predaji pôvodného bytu rozhoduje najmä stratégia, prezentácia a správne nastavenie ceny, nie iba samotný stav nehnuteľnosti. Rozdiel medzi priemerným a dobre pripraveným predajom môže byť pokojne aj desiatky tisíc eur.

V AGIA reality vieme byt pripraviť tak, aby ukázal svoj skutočný potenciál, od prvej obhliadky až po podpis zmluvy. Rozhovor je nezáväzný a diskrétny.

Predávate byt v pôvodnom stave v Michalovciach?

Povedzte nám, v akej ste situácii, a spoločne prejdeme možnosti. Stačí sa nám ozvať a prejsť spolu vašu situáciu, alebo si najprv pozrieť aktuálnu ponuku nehnuteľností.

Časté otázky k článku predaj bytu za vyššiu cenu (FAQ)

Patrik Tokár

Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.