Čo je vinkulácia?
Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Čo je vinkulácia?
Čo je vinkulácia? Je to obmedzenie, ktorým sa výplata peňazí, napríklad poistného plnenia alebo prostriedkov z účtu, viaže na súhlas alebo v prospech konkrétnej tretej osoby. Kým je vinkulácia platná, peniaze sa nedajú vyplatiť bez toho, aby s tým táto tretia osoba súhlasila, prípadne bez toho, aby jej patrila prednostná časť výplaty.
V realitnej praxi sa s vinkuláciou najčastejšie stretávame pri poistení nehnuteľnosti financovanej hypotékou, no princíp sa dá použiť aj pri iných platbách spojených s predajom nehnuteľnosti.
Prečo banky vyžadujú vinkuláciu poistenia pri hypotéke?
Nehnuteľnosť kúpená na hypotéku slúži banke ako záloh. Ak by nehnuteľnosť vážne poškodil požiar, povodeň alebo iná udalosť, banka by prišla o istotu, že sa jej úver splatí, keby poistné plnenie dostal len vlastník. Vinkuláciou si preto banka zabezpečí, že poisťovňa jej v prípade škody vyplatí sumu potrebnú na krytie zostatku úveru ako prvej.
Bez vinkulácie by banky poskytovali hypotéky s výrazne vyšším rizikom, čo by sa premietlo do prísnejších podmienok schvaľovania pre všetkých klientov.
Ako vinkulácia funguje v praxi pri poistnej udalosti?
Keď dôjde k poistnej udalosti na vinkulovanej nehnuteľnosti, poisťovňa najprv informuje banku a poistné plnenie jej vyplatí prednostne, a to až do výšky zostatku úveru. Až prípadný zvyšok, ak nejaký ostane, dostane vlastník nehnuteľnosti.
Pri menších škodách, ktoré nie sú pre banku podstatné, sa v praxi niekedy dohodne aj priama výplata vlastníkovi, konkrétny postup si však vždy treba overiť priamo s bankou a poisťovňou.
Používa sa vinkulácia aj inde než pri poistení?
Áno, podobný princíp sa uplatňuje aj pri úschove kúpnej ceny pri predaji nehnuteľnosti. Peniaze uložené na notárskom alebo bankovom účte sa uvoľnia až po splnení dohodnutej podmienky, najčastejšie po zápise nového vlastníka v katastri nehnuteľností, čo v praxi funguje na rovnakom princípe ako vinkulácia poistného plnenia.
Kedy vinkulácia zaniká?
Vinkulácia poistenia v prospech banky trvá spravidla dovtedy, kým nie je hypotéka úplne splatená. Po splatení úveru je potrebné požiadať banku o jej zrušenie, banka totiž automaticky vinkuláciu nezrušuje sama.
Ak vlastník nehnuteľnosti túto povinnosť opomenie, poisťovňa môže naďalej považovať banku za oprávnenú osobu na plnenie, aj keď už úver dávno neexistuje.
Na čo si dať pri vinkulácii pozor?
Pri kúpe nehnuteľnosti na hypotéku sa oplatí overiť, či poistná suma zodpovedá skutočnej hodnote nehnuteľnosti, keďže vinkulácia sama osebe výšku krytia nerieši. Pri predaji je dobré vedieť, že poistenie predávajúceho zmenou vlastníka spravidla zanikne a kupujúci si uzatvára vlastnú poistku. Po splatení hypotéky si však vinkuláciu dajte zrušiť hneď, nie až pri predaji.
Potvrdenie o vinkulácii, prípadne o jej zrušení, si vždy vyžiadajte písomne priamo od banky, nie len ústnym prísľubom pracovníka pobočky.
ℹ Z realitnej praxe: Zabudnutá vinkulácia pri predaji domu vo Vranove
Pri predaji rodinného domu vo Vranove nad Topľou mal predávajúci hypotéku splatenú už tri roky, no na poistnej zmluve stále figurovala vinkulácia v prospech banky, ktorá úver dávno neviedla. Zistili sme to až pri kontrole podkladov pred prevodom.
Vybavili sme zrušenie vinkulácie priamo s bankou ešte pred podpisom kúpnej zmluvy, aby sa nová poistka kupujúceho nezačala komplikovať starým záväzkom, o ktorom už roky nikto aktívne nevedel.
Potrebujete poradiť s vaším prípadom alebo predajom?
Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti: Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte: Kontaktujte AGIA reality
Často kladené otázky k článku vinkulácia (FAQ)
Musí byť poistenie nehnuteľnosti pri hypotéke vždy vinkulované?
V praxi to banky takmer vždy vyžadujú ako podmienku poskytnutia úveru, aby mali istotu návratnosti v prípade poistnej udalosti.
Ruší sa vinkulácia automaticky po splatení hypotéky?
Nie, vlastník musí banku sám požiadať o jej zrušenie, inak môže ostať platná aj po úplnom splatení úveru.
Dostane vlastník pri poistnej udalosti vôbec nejaké peniaze?
Áno, ak poistné plnenie prevyšuje zostatok úveru, rozdiel po uspokojení banky patrí vlastníkovi nehnuteľnosti.
Platí vinkulácia aj pri poistení domácnosti, nielen nehnuteľnosti?
Vinkulácia sa spravidla vzťahuje na poistenie stavby, keďže práve tá slúži banke ako záloh, poistenie domácnosti sa zvyčajne nevinkuluje.
Dá sa zmeniť banka, v prospech ktorej je poistenie vinkulované?
Áno, napríklad pri refinancovaní hypotéky do inej banky sa vinkulácia prepisuje v prospech novej banky.
Je vinkulácia to isté ako záložné právo banky na nehnuteľnosti?
Nie, ide o odlišné nástroje. Záložné právo sa viaže na samotnú nehnuteľnosť, vinkulácia na výplatu poistného plnenia alebo iných peňažných prostriedkov.
Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.
