Čo je duplicitné vlastníctvo a ako vzniká?
Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Čo je duplicitné vlastníctvo a ako vzniká?
Duplicitné vlastníctvo nastáva vtedy, keď sú na Liste vlastníctva (LV) pre tú istú nehnuteľnosť zapísané dve rôzne osoby ako výluční vlastníci na základe rôznych titulov nadobudnutia.
V realitnej praxi na východnom Slovensku sa s týmto problémom stretávame najmä pri starších domoch, pozemkoch, dedičských konaniach po desiatkach rokov alebo pri neusporiadaných registroch „C“ a „E“ parcelek. Často ide o chybu katastra z minulosti (napr. duplicitný zápis pri obnove evidencie pozemkov) alebo o situáciu, kde stará darovacia či kúpna zmluva prešla zákonom, no starý zápis sa neodstránil a medzitým vznikol nový právny podklad. Kataster má v takomto prípade na liste vlastníctva poznámku o duplicitnom vlastníctve, čo pre majiteľov znamená veľkú komplikáciu.
Dá sa nehnuteľnosť s duplicitným vlastníctvom predať alebo založiť v banke?
Nie, štandardným spôsobom takúto nehnuteľnosť nepredáte a žiadna banka vám na ňu neposkytne hypotéku.
Kým na liste svieti duplicita a nie je vyriešené, komu majetok reálne patrí, kataster vám nový prevod (vklad kúpnej zmluvy) zamietne. Banky sú v tomto ešte prísnejšie, akokoľvek sporný právny stav alebo poznámka o duplicitnom vlastníctve na liste vlastníctva znamená automatické zamietnutie financovania, pretože záložné právo banky by bolo právne neisté.
Ako sa duplicitné vlastníctvo rieši a napráva?
Riešenie duplicity závisí od toho, či ide o zjavnú administratívnu chybu úradu, alebo o súdny spor medzi dvoma reálnymi nárokmi.
- Dohoda a úradná oprava: Ak ide o administratívny omyl katastra (napr. preklep alebo nesprávne spárovanie dvoch rôznych právnych úkonov), dá sa podať návrh na opravu chyby v katastri, doložiť pôvodné listiny a úrad stav zosúladí.
- Mimosúdna dohoda strán: Ak obaja zapísaní vlastníci vedia, že jeden z nárokov je neoprávnený, môžu spísať notársku zápisľu, dohodu o uznaní práva alebo vyhlásenie, ktorým sa sporný zápis odstráni.
- Súdna žaloba o určenie vlastníckeho práva: Ak sa strany nevedia dohodnúť a ide o kolíziu dvoch reálnych zmlúv či dedičstiev, problém musí rozlúsknuť súd žalobou na určenie, kto je skutočným vlastníkom.
Potrebujete poradiť s vaším prípadom?
Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti – Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte – Kontaktujte AGIA reality
Často kladené otázky k článku duplicitné vlastníctvo (FAQ)
Znamená duplicitné vlastníctvo, že som o majetok definitívne prišiel?
Nie automaticky. Veľmi často ide o historickú chybu v evidencii, kde kataster pred rokmi zapísal dvoch ľudí na základe prekrývajúcich sa predpisov. Znamená to však, že vlastnícke právo je zablokované a kým sa to nevyrieši, s majetkom nemôžete voľne disponovať.
Môžem užívať dom alebo pozemok, ak je na ňom duplicita?
Áno, fyzické užívanie nehnuteľnosti (bývanie, obrábanie poľa) to spravidla okamžite neobmedzuje, ale právne s ňou nemôžete robiť žiadne úkony, darovať ju, predať, prenajať formou oficiálnej zmluvy do katastra ani zaťažiť úverom.
Kto hradí náklady na odstránenie duplicitného vlastníctva?
Závisí to od príčiny. Ak chybu spôsobil kataster, náprava z jeho strany nepodlieha poplatkom. Ak ide o súdny spor medzi dvoma nárokmi, náklady na advokátov a súdne poplatky znáša ten, kto spor iniciuje, respektíve kto spor prehrá.
Ako dlho trvá vyriešenie duplicity na katastri?
Ak ide o čistú administratívnu opravu chyby v katastri, môže to trvať niekoľko týždňov. Ak je však nutné podávať občiansku žalobu na súd a čakať na právoplatný rozsudok, proces sa môže natiahnuť na mesiacoch až rokoch.
Môže exekútor vydražiť nehnuteľnosť s duplicitným vlastníctvom?
Exekútori sa takýmto nehnuteľnostiam spravidla vyhýbajú, pretože exekučné konanie a dražba by narazili na rovnaký právny blok. Nevyjasnené vlastníctvo znemožňuje bezpečné speňaženie majetku v dražbe.
Dá sa na katastri podať návrh na vklad, ak je na liste vlastníctva duplicita?
Nie, kataster konanie preruší alebo návrh zamietne, kým sa duplicitný zápis neodstráni.
Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.
