Čo je právna vada nehnuteľnosti?
Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Čo je právna vada nehnuteľnosti?
Čo je právna vada nehnuteľnosti? Je to problém, ktorý sa netýka fyzického stavu domu či bytu, ale jeho právneho stavu, teda vlastníctva a s ním súvisiacich záväzkov. Nehnuteľnosť môže byť stavebne v perfektnom stave a napriek tomu ju kvôli právnej vade nie je možné bez komplikácií predať, kúpiť alebo zapísať na nového vlastníka.
Právna vada sa spravidla neprejaví pri obhliadke nehnuteľnosti. Odhalí sa až pri preverovaní listu vlastníctvaOficiálny verejný dokument vydávaný katastrom nehnuteľností, ktorý slúži ako právne záväzný dôkaz o tom, kto je vlastníkom nehnuteľnosti. a ďalších podkladov v katastri nehnuteľnostíŠtátny register, ktorý eviduje všetky pozemky, stavby a práva k nim na území Slovenska., preto sa jej overeniu treba venovať ešte pred podpisom akejkoľvek zmluvy.
Aký je rozdiel medzi právnou a faktickou vadou nehnuteľnosti?
Faktická (skrytá) vada sa týka fyzického stavu nehnuteľnosti, napríklad vlhkosti v suteréne, poškodenej strechy alebo chybnej elektroinštalácie. Právna vada naproti tomu nemá s technickým stavom nič spoločné, týka sa vlastníckych a iných právnych vzťahov k nehnuteľnosti.
Toto rozlíšenie je dôležité aj preto, že sa inak preveruje. Faktické vady odhalí obhliadka alebo odborný technik, právne vady len dôkladná kontrola dokumentov.
Aké sú najčastejšie typy právnych vád?
V realitnej praxi sa najčastejšie stretávame s týmito typmi právnych vád:
- Duplicitné vlastníctvoNastáva vtedy, keď sú na liste vlastníctva pre tú istú nehnuteľnosť zapísané dve rôzne osoby ako výluční vlastníci na základe rôznych titulov nadobudnutia., teda situácia, keď je na liste vlastníctva ako vlastník tej istej nehnuteľnosti zapísaných viac osôb na základe rôznych právnych titulov.
- Nevyriešené dedičské konanie, keď skutočný vlastník ešte nie je právoplatne zapísaný v katastri.
- Exekúcia Nútený výkon rozhodnutia, ktorým exekútor blokuje majetok dlžníka s cieľom uspokojiť pohľadávku oprávneného veriteľa.alebo záložné právo viaznuce na nehnuteľnosti, o ktorých kupujúci často ani nevie.
- Chýbajúci súhlas spoluvlastníka pri prevode spoluvlastníckeho podieluČasť nehnuteľnosti, ktorá patrí konkrétnej osobe v rámci podielového spoluvlastníctva., prípadne obídené predkupné právoPrávo osoby, aby jej vlastník nehnuteľnosti ponúkol jej kúpu ako prvej, skôr než ju predá niekomu inému, za rovnakých podmienok. ostatných spoluvlastníkov.
- Nesúlad medzi skutočným a zapísaným stavom, napríklad keď boli na nehnuteľnosti urobené stavebné úpravy bez povolenia a ide fakticky o čiernu stavbuStavba realizovaná bez platného stavebného povolenia, v rozpore s ním, prípadne bez ohlásenia tam, kde ho zákon vyžaduje..
Prečo môže právna vada zastaviť predaj nehnuteľnosti?
Kataster preveruje pri konaní o vklade aj právny stav nehnuteľnosti. Ak zistí nezrovnalosť, napríklad neaktuálne alebo sporné vlastníctvo, konanie preruší alebo návrh na vkladPísomná žiadosť adresovaná katastrálnemu odboru, ktorou účastníci zmluvy žiadajú o zápis vlastníckeho práva. zamietne. V praxi to znamená, že prevod vlastníctvaPrávny úkon, ktorým vlastník nehnuteľnosti dobrovoľne prevedie svoje vlastnícke právo na inú osobu, najčastejšie na základe zmluvy. sa výrazne oneskorí, prípadne sa musí celý proces zopakovať až po odstránení vady.
Horším scenárom je, ak sa právna vada odhalí až po podpise kúpnej zmluvyPrávne záväzný dokument, ktorým predávajúci odovzdáva svoje vlastnícke právo k nehnuteľnosti kupujúcemu za dohodnutú kúpnu cenu. a zaplatení kúpnej ceny. Vtedy môže nasledovať súdny spor o platnosť celého prevodu, ktorý sa môže ťahať aj niekoľko rokov.
Ako sa dá právna vada odhaliť ešte pred kúpou?
Základom je vždy čerstvý výpis z listu vlastníctva, nie starší dokument od predávajúceho, ktorý si nemusí uvedomovať zmeny, ku ktorým medzičasom došlo. Pozornosť treba venovať časti C, kde sa uvádzajú ťarchy, ako aj prípadným plombám signalizujúcim prebiehajúce konanie na katastri.
Pri zložitejších prípadoch, napríklad pri dedičstve alebo viacerých spoluvlastníkoch, sa oplatí nechať podklady skontrolovať právnikom alebo skúseným realitným maklérom ešte pred zložením akejkoľvek zálohy.
Čo robiť, ak sa právna vada zistí?
Právnu vadu je vždy lepšie riešiť pred predajom, nie počas neho. Podľa typu vady to môže znamenať doplatenie a výmaz záložného práva, dokončenie dedičského konania, doplnenie chýbajúceho súhlasu spoluvlastníka alebo dodatočné povolenie stavebných úprav.
Ak vadu nie je možné odstrániť pred podpisom zmluvy, dá sa jej riešenie ošetriť aj priamo v zmluve, napríklad odkladacou podmienkou viazanou na výmaz ťarchy. Toto riešenie však vždy odporúčame konzultovať s advokátom.
ℹ Z realitnej praxe: Byt vo Vranove s dedičstvom, ktoré nikto neuzavrel
Pri obhliadke bytu vo Vranove nad Topľou sme si pri kontrole listu vlastníctva všimli, že vlastníkom je stále nebohý otec predávajúceho, hoci rodina byt fakticky užívala už niekoľko rokov po jeho úmrtí. Dedičské konanie sa nikdy formálne neuzavrelo.
Predaj sme museli pozastaviť, kým sa dedičské konanie dodatočne nedokončilo a byt sa právoplatne nezapísal na predávajúceho. Trvalo to niekoľko mesiacov, no vďaka tomu prebehol samotný predaj bez akéhokoľvek rizika neskoršieho napadnutia.
Potrebujete poradiť s vaším prípadom alebo predajom?
Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti: Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte: Kontaktujte AGIA reality
Často kladené otázky k článku právna vada nehnuteľnosti (FAQ)
Odhalí právnu vadu bežná obhliadka nehnuteľnosti?
Nie, právna vada sa netýka fyzického stavu, takže pri obhliadke ju spravidla vidieť nie je. Odhalí ju až kontrola listu vlastníctva a ďalších dokumentov.
Je duplicitné vlastníctvo časté?
Nie je to bežný jav, no vyskytuje sa najmä pri starších nehnuteľnostiach s nejasnou históriou prevodov, preto sa oplatí list vlastníctva vždy skontrolovať čerstvo pred kúpou.
Môže banka poskytnúť hypotéku na nehnuteľnosť s právnou vadou?
Vo väčšine prípadov nie, banka pred schválením úveru vyžaduje čistý list vlastníctva bez sporných záznamov alebo neuzavretých konaní.
Kto zodpovedá za odstránenie právnej vady, predávajúci alebo kupujúci?
Zodpovednosť má predávajúci, keďže ide o jeho nehnuteľnosť a jeho právny vzťah k nej. Kupujúci by nemal pristúpiť na kúpu, kým vada nie je vyriešená.
Dá sa nehnuteľnosť s právnou vadou predsa len predať?
Niekedy áno, ak sa vyriešenie vady ošetrí priamo v kúpnej zmluve, napríklad odkladacou podmienkou, vždy je však vhodnejšie vadu odstrániť ešte pred podpisom.
Ako dlho trvá odstránenie právnej vady?
Závisí od typu vady, výmaz záložného práva môže trvať dni až týždne, dokončenie dedičského konania mesiace, preto sa oplatí riešiť to čo najskôr po zistení.
Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.
