Čo je vlastnícke právo?

Posted by author-avatar
Čo je vlastnícke právo

Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.

Čo je vlastnícke právo?

Čo je vlastnícke právo? Je to najširšie právo, aké môžete mať k veci. Podľa Občianskeho zákonníka je vlastník oprávnený vec držať, používať, brať z nej úžitky a nakladať s ňou, samozrejme len v medziach zákona a bez zásahu do práv iných ľudí.

Pri nehnuteľnostiach to znamená, že ak ste vlastníkom bytu, domu alebo pozemku, môžete v nich bývať, prenajať ich, predať, darovať alebo zaťažiť záložným právom. Toto právo majú všetci vlastníci v rovnakom rozsahu a majú rovnakú zákonnú ochranu.

Aké oprávnenia vám vlastnícke právo dáva?

Zákon rozlišuje štyri základné oprávnenia:

  • Držba: fyzické ovládanie nehnuteľnosti, teda že do nej môžete vstupovať a nikto vás z nej nesmie vyhnať bez právneho dôvodu.
  • Užívanie: môžete nehnuteľnosť používať na bývanie, podnikanie alebo iný účel, ku ktorému slúži.
  • Požívanie: môžete z nej brať úžitky, napríklad ju prenajímať alebo zbierať úrodu z pozemku.
  • Nakladanie: môžete o jej osude rozhodnúť, teda ju predať, darovať, vymeniť alebo zaťažiť.

Nájomca alebo užívateľ nehnuteľnosti má len časť týchto oprávnení, preto nie je jej vlastníkom. Pri predaji nehnuteľnosti môže rozhodnúť len ten, kto má právo nakladať s celou nehnuteľnosťou.

Ako sa vlastnícke právo k nehnuteľnosti nadobúda?

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti môžete získať viacerými spôsobmi:

  • Zmluvou: kúpou alebo darovaním, pričom vlastníkom sa stanete až vkladom do katastra.
  • Dedením: nehnuteľnosť prechádza na dediča na základe rozhodnutia o dedičstve.
  • Vydržaním: ak nehnuteľnosť nepretržite držíte ako vlastník po dobu 10 rokov a ste pritom dobromyseľný, teda dôvodne sa domnievate, že vám patrí.
  • Rozhodnutím súdu alebo iného orgánu: napríklad pri vysporiadaní spoluvlastníctva.
  • Výstavbou: vlastníkom novej stavby sa stáva ten, kto ju postavil.

Najčastejší spôsob je kúpa. Pri nej platí, že vlastnícke právo vzniká až rozhodnutím katastra o vklade, nie samotným podpisom kúpnej zmluvyPrávne záväzný dokument, ktorým predávajúci odovzdáva svoje vlastnícke právo k nehnuteľnosti kupujúcemu za dohodnutú kúpnu cenu.. Celý proces sme opísali v článku o prevode vlastníctvaPrávny úkon, ktorým vlastník nehnuteľnosti dobrovoľne prevedie svoje vlastnícke právo na inú osobu, najčastejšie na základe zmluvy..

Čím môže byť vlastnícke právo obmedzené?

Vlastnícke právo je silné, no nie neobmedzené. Na nehnuteľnosti sa môžu viazať práva iných osôb alebo povinnosti, ktoré vlastník musí rešpektovať:

  • Vecné bremeno: napríklad právo cudzej osoby prechádzať cez pozemok alebo bývať v dome, viac v článku o vecnom bremene.
  • Záložné právo: typicky banky, ktorá poskytla hypotékuÚčelový alebo bezúčelový bankový úver zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti, najčastejšie na kúpu, výstavbu či rekonštrukciu bývania., a pri nesplácaní môže nehnuteľnosť speňažiť.
  • Predkupné právo: vlastník musí pri predaji ponúknuť nehnuteľnosť najprv osobe, ktorá má predkupné právoPrávo osoby, aby jej vlastník nehnuteľnosti ponúkol jej kúpu ako prvej, skôr než ju predá niekomu inému, za rovnakých podmienok..
  • Exekúcia: pri neuhradených dlhoch môže byť nehnuteľnosť predmetom exekúcie na nehnuteľnostiNútený výkon rozhodnutia, ktorým exekútor blokuje majetok dlžníka s cieľom uspokojiť pohľadávku oprávneného veriteľa..
  • Vyvlastnenie: štát môže vlastníctvo odňať len vo verejnom záujme, na základe zákona a za primeranú náhradu.

Všetky tieto obmedzenia sú zapísané na liste vlastníctva, alebo by tam mali byť, preto sa oplatí ho pred kúpou vždy dôkladne prečítať.

Ako funguje vlastnícke právo pri spoluvlastníctve?

Jednu nehnuteľnosť môže vlastniť aj viac ľudí. Pri podielovom spoluvlastníctve má každý spoluvlastník svoj podiel, ktorý môže samostatne predať, ale musí ho najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. O ňom sme podrobne písali v článku o spoluvlastníckom podieleČasť nehnuteľnosti, ktorá patrí konkrétnej osobe v rámci podielového spoluvlastníctva..

Osobitný prípad je bezpodielové spoluvlastníctvo manželov, ktoré vzniká zo zákona pri majetku nadobudnutom počas manželstva a nemá určené podiely. Ak potrebujete vyriešiť nevyhovujúce spoluvlastníctvo, pomôžeme vám aj cez výkup podielov.

Ako sa vlastnícke právo dokladá a chráni?

Vlastníka nehnuteľnosti a jeho podiel preukazuje list vlastníctvaOficiálny verejný dokument vydávaný katastrom nehnuteľností, ktorý slúži ako právne záväzný dôkaz o tom, kto je vlastníkom nehnuteľnosti., ktorý vedie kataster nehnuteľnostíŠtátny register, ktorý eviduje všetky pozemky, stavby a práva k nim na území Slovenska.. Ak s nehnuteľnosťou nie je všetko v poriadku, napríklad sa objaví duplicitné vlastníctvoNastáva vtedy, keď sú na liste vlastníctva pre tú istú nehnuteľnosť zapísané dve rôzne osoby ako výluční vlastníci na základe rôznych titulov nadobudnutia. alebo iná právna vadaProblém, ktorý sa netýka fyzického stavu domu či bytu, ale jeho právneho stavu, teda vlastníctva a s ním súvisiacich záväzkov., môže sa predaj skomplikovať.

Ak niekto vlastnícke právo neoprávnene ruší, napríklad drží cudzí pozemok alebo bráni vlastníkovi užívať dom, môže sa vlastník domáhať ochrany na súde. Môže požadovať vydanie veci alebo to, aby sa rušenie prestalo.

ℹ Z realitnej praxe: Dom v Strážskom, kde na liste vlastníctva stále figuroval zosnulý

Pri predaji rodinného domu v Strážskom sa ukázalo, že na liste vlastníctva je stále zapísaný otec dnešných užívateľov, ktorý zomrel pred dvanástimi rokmi. Synovia v dome celý čas bývali a považovali ho za svoj, no právne vlastníkmi nikdy neboli.

Predaj bolo možné vykonať až po dokončení dedičského konania, ktoré sme s klientmi pomohli pripraviť. Trvalo približne päť mesiacov a dom sa po ňom zapísal na dedičov. Až potom sme mohli pripraviť kúpnu zmluvu a dom úspešne predať.

Potrebujete poradiť s vaším prípadom alebo predajom?

Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti: Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte: Kontaktujte AGIA reality

Často kladené otázky k článku vlastnícke právo (FAQ)

Je vlastnícke právo to isté ako držba alebo nájom?

Nie, nájomca nehnuteľnosť len užíva a držiteľ ju len fakticky ovláda, kým vlastník má okrem toho aj právo s ňou nakladať a predať ju.

Ako dlho vlastnícke právo trvá?

Časovo neobmedzene. Vlastnícke právo nezaniká ani tým, že nehnuteľnosť dlhší čas nepoužívate, zanikne napríklad jej prevodom na iného vlastníka.

Môže mi štát nehnuteľnosť odobrať?

Áno, ale len vyvlastnením, ktoré musí byť vo verejnom záujme, opierať sa o zákon a vlastník za ňu dostane primeranú náhradu.

Môže niekto získať moju nehnuteľnosť vydržaním?

Áno, ak ju nepretržite drží ako vlastník po dobu 10 rokov a je pritom dobromyseľný. Preto sa oplatí sledovať, kto vašu nehnuteľnosť užíva.

Ako zistím, kto je vlastníkom nehnuteľnosti?

Z listu vlastníctva, ktorý vedie kataster nehnuteľností a je dostupný aj online.

Môžem predať nehnuteľnosť zaťaženú hypotékou?

Áno, záložné právo banky sa pri predaji spravidla vysporiada z kúpnej ceny, na postupe je však potrebné dohodnúť sa s bankou vopred.

Musím byť zapísaný v katastri, aby som bol vlastníkom kúpenej nehnuteľnosti?

Áno, pri kúpe sa vlastníkom stanete až vkladom do katastra, samotný podpis zmluvy na to nestačí.

Ďalšie články