Predaj rodinného domu: najprv list vlastníctva, potom inzerát
Predaj domu
Predáme váš rodinný dom s čistými papiermi
Predaj rodinného domu s AGIA reality začína kontrolou listu vlastníctva po jednotlivých parcelách, nie inzerátom. Preveríme pozemky, stavby aj ťarchy, s geodetom a advokátom vyriešime, čo sa dá, a až potom dom nafotíme, natočíme dronom a ponúkneme kupujúcim. Kúpna cena ide cez úschovu a kataster vybavíme za vás.
Domy predávame v Michalovciach, v obciach okresu aj na celom východnom Slovensku. Predaj vedie Patrik Tokár, certifikovaný realitný maklér, právne kroky pripravuje advokát a stavby zameriava geodet, s ktorými spolupracujeme.
- Kontrola LV po parcelách
- Geodet, advokát a úschova
- Fotky, dron, pôdorys a video
Prečo na tom záleží
Prečo je predaj rodinného domu náročnejší ako predaj bytu?
Dom má zvyčajne viac parciel, viac stavieb a staršie zápisy v katastri nehnuteľností. Na liste vlastníctva sa preto častejšie objaví niečo, čo predaj zastaví: záhrada zapísaná na iného vlastníka, garáž bez zápisu alebo stará ťarcha. Keď na to kupujúci alebo jeho banka prídu až pred podpisom, predaj sa natiahne o mesiace.
Preverenie
Čo preveríme na liste vlastníctva ešte pred inzerátom?
Prejdeme všetky časti listu vlastníctva A, B a C a porovnáme ich so stavom v teréne a s katastrálnou mapou. Najčastejšie riešime toto:
| Čo nájdeme | Ako to riešime |
|---|---|
| Záhrada alebo dvor zapísaný na iných vlastníkov | odkúpenie od vlastníkov alebo ich dedičov, dedičské vysporiadanie, prípadne vydržanie, ak sú splnené zákonné podmienky |
| Garáž, prístavba alebo hospodárska budova bez zápisu | geodet ich zameria a stavba sa zapíše pred predajom, alebo sa s kupujúcim dohodne zápis po kúpe a zohľadní sa v cene |
| Stará poznámka o exekúcii alebo iná ťarcha | zistíme výšku dlhu, časť kúpnej ceny pôjde veriteľovi a exekútor alebo banka pošle podklady na výmaz |
| Vecné bremeno v prospech rodičov | bremeno patriace určitej osobe zaniká najneskôr jej smrťou, z listu vlastníctva ho treba dať vymazať |
| Viac vlastníkov alebo dedičov | podpisovať musia všetci spoluvlastníci a ak niektorý z nich nemôže konať sám, predaj schvaľuje súd |
Zánik vecného bremena pri smrti oprávnenej osoby vyplýva z § 151p ods. 4 Občianskeho zákonníka. Ako vyzerá chyba na LV v praxi, opisuje náš prípad domu vo Falkušovciach: záhrada s výmerou približne 700 m² bola vyše 40 rokov zapísaná na iných ľudí a majiteľ o tom nevedel.
Príprava
Ako pripravíme aj dlho neobývaný dom?
Najprv ho dáme do stavu, v ktorom kupujúci uvidí potenciál. Dom vo Voli stál prázdny približne pätnásť rokov. Zabezpečili sme vypratanie, odviezlo sa približne pätnásť dodávok odpadu, pokosili sme pozemok a pripravili fotky, zábery z dronu, pôdorys, podrobný popis aj video lokality. Ešte pred inzerciou sme dom ponúkli ľuďom z našej databázy. Celý predaj domu vo Voli trval približne dva týždne.
Ako postupujeme
Ako prebieha predaj rodinného domu krok za krokom?
- Obhliadka a list vlastníctva Pozrieme dom, pozemok a LV po parcelách. O cene hovoríme až potom.
- Právne veci a geodet Čo sa dá, vyriešime pred inzerátom, o zvyšku kupujúcim otvorene povieme.
- Cena a stratégia Cenu určíme podľa skutočného stavu domu aj právnej situácie, s odhadom ceny zadarmo.
- Prezentácia a obhliadky Fotky, dron, pôdorys, video a ponuka klientom z databázy, potom portály.
- Zmluvy a peniaze Kúpnu zmluvu pripraví advokát, kúpna cena ide do úschovy a z nej sa podľa dohody vyplatia aj veritelia.
- Kataster a odovzdanie Podáme návrh na vklad do katastra, dom odovzdáme s protokolom a prepíšeme energie.
Financovanie
Je lepší kupujúci s hypotékou alebo bez nej?
Pri právne čistom dome na tom nezáleží. Pri komplikáciách je rýchlejší kupujúci bez úveru, lebo banka posudzuje aj právny stav domu. Vo Voli rozhodla ponuka s hotovosťou od rodiny zo Strážskeho. Vo Falkušovciach kupujúci financoval kúpu hypotékou, banka viazala úver len na nespornú parcelu pod domom a dom sa predal za 97 000 € bez zľavy. Aj pri hotovosti idú peniaze do úschovy.
Lehoty
Koľko trvá predaj rodinného domu?
Závisí hlavne od právneho stavu a ceny. Dom vo Voli s exekúciou, vecným bremenom a nezapísanou garážou sme predali približne za dva týždne od začiatku spolupráce. Vo Falkušovciach trvalo nájdenie kupujúceho asi dva týždne a vybavenie hypotéky ďalšie tri. Keď predaj musí schváliť súd, rátajte s rezervou aspoň šesť mesiacov.
Dane
Platím z predaja domu daň?
Nie, ak ste dom vlastnili viac ako päť rokov. Pri dome zdedenom v priamom rade alebo po manželovi sa do lehoty započíta aj vlastníctvo zosnulého (§ 9 ods. 1 písm. a) a b) zákona č. 595/2003 Z. z.). Ak lehota neuplynula, platí sa daň z predaja nehnuteľnosti zo zisku a jej výšku si vypočítate v kalkulačke dane z predaja bytu a domu. Dedičia nájdu ďalšie rady na stránke predaj nehnuteľnosti po dedičstve.
Cena a provízia
Koľko stojí predaj rodinného domu s AGIA reality?
Odhad ceny a prvá konzultácia sú zadarmo. Pri dome za 50 000 až 200 000 € je provízia 4 %, najmenej 3 000 €. Ak má dom vecné bremeno, nezapísanú stavbu, chybu na LV alebo neuzavreté dedičstvo, ide o komplikovaný prípad s províziou 5 %, najmenej 4 000 €. Provízia je zahrnutá v kúpnej cene, náklady geodeta a správne poplatky nie. Podrobne v cenníku realitných služieb. Koľko vám po provízii, splatení hypotéky a dani reálne ostane, si vypočítate v kalkulačke koľko mi ostane z predaja.
Rýchle riešenie
Čo ak potrebujete peniaze hneď?
Dom môže za určitých podmienok vykúpiť priamo AGIA reality, bez čakania na kupujúceho a jeho banku. Výkupná cena je spravidla nižšia ako pri bežnom predaji, výhodou je rýchlosť a istota. Viac na stránke výkup nehnuteľností.
Predávate rodinný dom? Pošlite nám list vlastníctva
Pošlite nám cez kontaktný formulár list vlastníctva alebo adresu domu. Pozrieme ho a ozveme sa vám s ďalším postupom. Predávate aj byt? Pozrite si, ako to prebieha, keď chcete predať byt. Aktuálne domy v ponuke nájdete v ponuke nehnuteľností.
Časté otázky
Predaj rodinného domu: časté otázky
Dá sa predať dom s nezapísanou garážou alebo prístavbou?
Áno. Geodet stavbu zameria a zapíše sa ešte pred predajom, alebo sa s kupujúcim dohodnete, že si zápis zabezpečí po kúpe, a zohľadní sa to v cene. Pri dome vo Voli si garáž a hospodársku časť legalizovali kupujúci sami.
Na dome je vecné bremeno po rodičoch. Môžem ho predať?
Áno. Vecné bremeno, ktoré patrí určitej osobe, zanikne najneskôr jej smrťou (§ 151p ods. 4 Občianskeho zákonníka). Z listu vlastníctva ho však treba dať vymazať, zvyčajne na základe úmrtného listu. Výmaz vybavíme počas predaja.
Čo ak záhrada podľa listu vlastníctva patrí niekomu inému?
Treba to riešiť skôr, ako sa nájde kupujúci: odkúpením od zapísaných vlastníkov alebo ich dedičov, dedičským vysporiadaním, prípadne vydržaním, ak sú splnené zákonné podmienky. Vydržanie môže trvať mesiace až roky, preto začíname hneď.
Predávam dom zo zahraničia. Musím prísť?
Nie na všetko. Zmluvu s nami podpíšete na diaľku a pri kúpnej zmluve sa podpis dá úradne overiť v zahraničí alebo vás zastúpi splnomocnená osoba. Majiteľka domu vo Voli žila v Nemecku a energie sme prepísali na základe splnomocnenia.
Musím dom pred predajom opraviť alebo vypratať?
Opravy nie sú nutné. Pri neobývanom dome odporúčame aspoň vypratanie a pokosenie pozemku, aby kupujúci videli dom, nie neporiadok. Vypratanie aj sťahovanie vieme zabezpečiť cez našich partnerov, cenu určí partner po obhliadke.
Kedy neplatím daň z predaja domu?
Keď od nadobudnutia domu uplynulo viac ako päť rokov. Pri dedení v priamom rade alebo po manželovi sa ráta aj čas vlastníctva zosnulého. Pri zmluve o budúcom predaji uzavretej pred uplynutím piatich rokov sa oslobodenie neuplatní, aj keď kúpna zmluva príde neskôr.