Čo je pivnica k bytu a patrí k nemu automaticky pri kúpe?

Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.

Čo je pivnica k bytu?

Pivnica k bytu je miestnosť bytového domu ležiaca pod úrovňou terénu alebo čiastočne pod ňou, ktorá sa využíva najmä na skladovanie. Nachádza sa na podzemnom podlaží domu. Zákon o vlastníctve bytov ani Občiansky zákonník slovo pivnica nepoužívajú. Zákon o vlastníctve bytov pracuje s pojmami nebytový priestor, spoločné časti domu a príslušenstvo bytu (to vymedzuje Občiansky zákonník) a pod niektorý z nich môže spadať aj konkrétna pivnica v bytovom dome.

Pri rodinnom dome môže byť pivnica súčasťou budovy pod prízemím, alebo samostatnou stavbou na pozemku, napríklad starou pivnicou oddelenou od domu. Katastrálny zákon uvádza, že sa v katastri nehnuteľností evidujú aj podzemné stavby v miestach ich prieniku so zemským povrchom (§ 6 ods. 1 písm. c) bod 4). Ak je pivnica samostatnou stavbou, skontrolujte preto v liste vlastníctva a v zmluve, či sa medzi predávanými nehnuteľnosťami nachádza. Pravidlá nižšie sa týkajú bytov v bytových domoch, lebo zákon o vlastníctve bytov sa nevzťahuje na domy, ktoré majú len jeden byt alebo len jeden nebytový priestor (§ 1 ods. 2 písm. c)).

ℹ️ Čo pivnica zahŕňa a prečo je pre kupujúceho dôležitá, vysvetľuje náš maklér Patrik Tokár.

Patrí pivnica automaticky ku každému bytu?

Nie. Pivnica k bytu nepatrí automaticky len preto, že je v tom istom dome ako byt. Záleží na jej právnom režime. Pivnica môže byť príslušenstvom bytu, samostatným nebytovým priestorom alebo spoločnou časťou domu, ku ktorej má vlastník bytu právo výlučného užívania. Každá možnosť znamená niečo iné pre to, čo kupujete, čo sa zapisuje do katastra a či sa dá pivnica predať osobitne.

Rozhodujúce preto nie je, čo sľubuje inzerát, ale čo je napísané v kúpnej zmluve. Zmluva o prevode vlastníctva bytu musí byť písomná a podľa § 5 ods. 1 písm. a) zákona o vlastníctve bytov musí obsahovať popis bytu a príslušenstva bytu. Ak pivnica v zmluve nie je opísaná, opýtajte sa pred podpisom predávajúceho, prečo, a nechajte ju doplniť.

Kedy je pivnica príslušenstvom bytu?

Príslušenstvom bytu sú podľa § 121 ods. 2 Občianskeho zákonníka vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali. Pivnicu zákon menovite nespomína, ale pod túto definíciu môže spadať, ak je určená na užívanie spolu s konkrétnym bytom.

Zákon o vlastníctve bytov pritom príslušenstvo bytu výslovne odlišuje od nebytového priestoru (§ 2 ods. 1 písm. e)). Pivnica, ktorá je príslušenstvom bytu, teda nie je vedená ako samostatný nebytový priestor a opisuje sa v tej istej zmluve ako byt.

Ktorá miestnosť je príslušenstvom konkrétneho bytu, zákon nehovorí. Zisťuje sa to z dokumentov k domu a k bytu. Odporúčame preto vypýtať si od predávajúceho aj zmluvu, ktorou byt získal, a porovnať jej popis s textom novej zmluvy.

Kedy je pivnica samostatným nebytovým priestorom?

Nebytovým priestorom je podľa § 2 ods. 1 písm. e) zákona o vlastníctve bytov miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú kolaudačným osvedčením určené na iné účely ako na bývanie. Ak je pivnica takto určená a nie je príslušenstvom bytu, ide o samostatný nebytový priestor. Má vlastné číslo a jeho vlastníkom nemusí byť vlastník bytu.

Zákon pozná aj skladový priestor: je to fyzicky oddelená časť nebytového priestoru v dome, ktorý kolaudačné osvedčenie určuje na skladovanie, ak nejde o príslušenstvo bytu (§ 2 ods. 1 písm. r)). Slovo pivnica v tejto definícii nenájdete, preto si overte, ako je konkrétna miestnosť v dokumentoch označená. Na právo výlučne užívať skladový priestor sa podľa § 20b primerane použijú pravidlá o garážových stojiskách: podľa § 20a je spojené so spoluvlastníckym podielom, samostatne sa previesť nedá a zapisuje sa do katastra.

Samostatný nebytový priestor sa prevádza písomnou zmluvou o prevode vlastníctva nebytového priestoru a vlastníctvo sa nadobúda vkladom do katastra (§ 5 ods. 1 a 4).

Môže byť pivnica spoločnou časťou domu?

Môže, ak ide o miestnosť domu, ktorá zodpovedá zákonnému vymedzeniu spoločnej časti. Spoločnou časťou domu je podľa § 2 ods. 1 písm. g) zákona o vlastníctve bytov aj miestnosť určená na spoločné užívanie a umiestnenie technologických zariadení, napríklad práčovňa, kotolňa, sušiareň alebo kočikáreň. Taká miestnosť nepatrí jednému bytu, ale všetkým vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome spoločne (§ 19 ods. 1).

Aj k spoločným častiam môže mať jeden byt právo výlučného užívania. Podľa § 19 ods. 4 vzniká, ak z ich stavebnotechnického alebo účelového určenia vyplýva, že majú byť užívané len s určitým bytom, ak je určené v prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu (alebo v zmluve o výstavbe, vstavbe či nadstavbe), alebo ak tak pri novej spoločnej časti domu rozhodnú vlastníci.

Takéto právo prechádza na nového vlastníka bytu a samostatne sa previesť nedá (§ 19 ods. 6). Ak je teda kobka v pivnici spoločnou časťou domu, ku ktorej má byt právo výlučného užívania, s bytom získate toto právo a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu, nie vlastníctvo samotnej miestnosti. Zmluva o prevode vlastníctva bytu musí podľa § 5 ods. 1 písm. c) obsahovať aj určenie a popis spoločných častí domu a prípadné určenie, ktoré z nich užívajú len niektorí vlastníci.

ℹ️ Ako spoločné priestory domu ovplyvňujú hodnotu bytu, vysvetľuje náš maklér Patrik Tokár.

Počíta sa pivnica do obytnej alebo úžitkovej plochy?

Záleží na tom, o ktorú plochu ide. V bežnom význame, ktorý vysvetľujeme v článku o obytnej ploche, sa pivnica do obytnej plochy nepočíta, lebo nie je miestnosťou určenou na bývanie.

Zákon o vlastníctve bytov pracuje s podlahovou plochou. Je to plocha všetkých miestností bytu, pričom sa nezapočítava balkón, lodžia a terasa (okrem terasy, ktorá nie je spoločnou časťou domu), a do podlahovej plochy bytu sa započítava aj plocha miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu (§ 2 ods. 1 písm. f)). Pivnica, ktorá je príslušenstvom bytu, sa teda do podlahovej plochy bytu počíta. Pivnica, ktorá je samostatným nebytovým priestorom, sa počíta do podlahovej plochy tohto nebytového priestoru.

Od podlahovej plochy pritom závisí veľkosť vášho spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach domu. Podľa § 5 ods. 1 písm. b) je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome. Podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníci platia aj preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv domu (§ 10 ods. 1).

Úžitkovú plochu zákon o vlastníctve bytov v § 2 nedefinuje. Z čísla v inzeráte preto nezistíte, či zahŕňa aj pivnicu. Opýtajte sa predávajúceho, z akého dokumentu údaj pochádza, a plochu pivnice si nechajte uviesť osobitne.

Ako sa pivnica uvádza v liste vlastníctva a v zmluve?

Záleží opäť na jej právnom režime. V katastri sa podľa § 6 ods. 1 písm. d) katastrálneho zákona evidujú byty a nebytové priestory v súvislosti so vznikom, zmenou alebo zánikom práva k nim, a to údajmi o číslovaní, vlastníkoch a vlastníckych vzťahoch.

Ak je pivnica samostatným nebytovým priestorom, má v liste vlastníctva vlastný záznam. Podľa § 12 vyhlášky č. 461/2009 Z. z. obsahujú údaje o byte alebo nebytovom priestore okrem iného súpisné číslo stavby, číslo vchodu, číslo poschodia, číslo bytu alebo nebytového priestoru, kód druhu priestoru a podiel na spoločných častiach domu. Medzi druhmi nebytových priestorov vyhláška uvádza skladový priestor aj iný nebytový priestor (príloha č. 10).

Ak je pivnica príslušenstvom bytu, katastrálny zákon ani vyhláška pri údajoch o byte príslušenstvo bytu osobitne nespomínajú. Nespoliehajte sa preto len na list vlastníctva. Presný popis pivnice musí byť v zmluve o prevode vlastníctva bytu a je dobré, aby uvádzala aj číslo, ktorým je pivnica označená v dome.

Na čo si dať pri pivnici pozor pri obhliadke a kúpe?

Pivnica je pod úrovňou terénu alebo čiastočne pod ním, preto sa pri obhliadke oplatí skontrolovať stopy vlhkosti, zatekania a plesní na stenách a podlahe. Všímajte si aj vetranie, osvetlenie a prístup. Suchá a dobre prístupná pivnica sa na skladovanie hodí viac než vlhká alebo zle dostupná.

Skontrolujte aj papierovú stránku veci. Pred podpisom zmluvy sa opýtajte predávajúceho a overte v dokumentoch:

• ktorá pivnica, s akým číslom a na ktorom podlaží, patrí k bytu a či je opísaná v zmluve,
• či ide o príslušenstvo bytu, samostatný nebytový priestor alebo spoločnú časť s právom výlučného užívania,
• či je pivnica zahrnutá v kúpnej cene bytu, alebo sa kupuje osobitne,
• či plocha uvedená v inzeráte zahŕňa aj pivnicu.

Ak byt práve hľadáte, pozrite si aktuálnu ponuku nehnuteľností.

Potrebujete poradiť s vaším prípadom alebo predajom?

Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti: Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte: Kontaktujte AGIA reality

Často kladené otázky k článku pivnica k bytu (FAQ)

Patrik Tokár

Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.