Čo je vklad do katastra nehnuteľností?
Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Čo je vklad do katastra nehnuteľností?
Čo je vklad do katastra? Je to úradný zápis, ktorým sa do katastra nehnuteľností zapíše vlastnícke alebo iné právo k nehnuteľnosti na základe zmluvy, napríklad kúpnej, darovacej alebo zmluvy o zriadení vecného bremena. Vykonáva ho okresný úrad, katastrálny odbor, a práve vklad z kupujúceho robí skutočného vlastníka.
Podpis zmluvy vlastníctvo sám nezaručuje. Strany sa síce dohodnú, ale vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká až vkladom, preto sa prevod vlastníctva dokončí až rozhodnutím katastra. Ak kataster vklad povolí, právne účinky vkladu vznikajú právoplatnosťou rozhodnutia o povolení vkladu a toto rozhodnutie je právoplatné dňom vydania.
Čím sa vklad líši od návrhu na vklad?
Návrh na vklad je podanie, ktorým o zápis požiadate, vklad je jeho výsledok. Kým kataster nerozhodne, ste stále len účastník konania a na liste vlastníctva sa nič nemení. O tom, ako návrh na vklad správne podať a čo k nemu priložiť, sme písali samostatne.
Kedy sa robí vklad a kedy iný zápis?
Vklad sa využíva pri zmluvných právach k nehnuteľnostiam. Najčastejšie ide o kúpnu zmluvu a darovaciu zmluvu, ale vkladom sa zapisuje aj vecné bremeno a záložné právo banky pri hypotéke.
Pri dedičstve sa vklad nerobí. Tam sa nové vlastníctvo do katastra zapisuje záznamom na základe právoplatného rozhodnutia o dedičstve, takže dedič nemusí podávať návrh na vklad. Predaj zdedenej nehnuteľnosti sa dá pripraviť vopred, prevod na kupujúceho však prebehne až po zápise dedičov v katastri. Pomôžeme vám aj s predajom nehnuteľnosti po dedičstve.
Ako vklad do katastra prebieha krok za krokom?
Postup pri predaji nehnuteľnosti vyzerá v praxi takto:
- Strany podpíšu zmluvu. Podpis predávajúceho musí byť úradne osvedčený, ak zmluvu neautorizoval advokát a nie je spísaná ako notárska zápisnica.
- Účastník zmluvy alebo jeho zástupca podá na katastrálny odbor návrh na vklad aj so zmluvou a s ďalšími prílohami a zaplatí správny poplatok.
- Kataster skontroluje, či zmluva spĺňa zákonné náležitosti a či prevádzajúci môže s nehnuteľnosťou disponovať.
- Kataster vydá rozhodnutie o návrhu spravidla do 30 dní od jeho doručenia, pri zmluve autorizovanej advokátom do 20 dní.
- Po právoplatnosti rozhodnutia sa nový vlastník zapíše na list vlastníctva.
Na požiadanie a za vyšší správny poplatok je možné požiadať aj o rýchlejšie konanie, čo sa oplatí najmä vtedy, keď kupujúci čaká na vyplatenie hypotéky.
Ako môže konanie o vklade dopadnúť?
Kataster môže vklad povoliť, zamietnuť alebo konanie prerušiť. Zamietnutie prichádza vtedy, ak zmluva nemôže byť podkladom zápisu, napríklad kvôli právnej vade nehnuteľnosti, o ktorej sa viac dozviete v článku o právnej vade nehnuteľnosti.
Najčastejšie sa však stretávame s prerušením konania. Kataster vyzve účastníkov, aby v stanovenej lehote odstránili nedostatky, ako je nesprávne označená parcela, chýbajúci podpis alebo nepresne uvedený podiel. Ak sa nedostatky včas opravia, konanie pokračuje a vklad sa nakoniec povolí.
Kedy sa vyplatí kúpna cena pri vklade?
Pri väčšine predajov ide o zásadnú otázku bezpečnosti oboch strán. Kupujúci nechce platiť skôr, než sa stane vlastníkom, predávajúci nechce odovzdať nehnuteľnosť bez istoty, že peniaze dostane. Preto sa kúpna cena často ukladá do notárskej úschovy alebo do advokátskej úschovy a vyplatí sa až po zápise vlastníka do katastra.
Presné podmienky uvoľnenia peňazí vždy vyplývajú z dohody v zmluve, preto ich treba dohodnúť pred podpisom, nie až pri podaní návrhu.
Ako zistím, že vklad prebehol?
Rozhodnutie o vklade katastrálny odbor doručí všetkým účastníkom konania. Zápis si môžete overiť aj sami na aktuálnom liste vlastníctva, kde sa po právoplatnosti rozhodnutia objaví nový vlastník. S vkladom vám pomôžeme pri predaji nehnuteľnosti aj pri kúpe.
ℹ Z realitnej praxe: Prerušený vklad pre chýbajúci podiel na pozemku v Trebišove
Pri predaji bytu v Trebišove kataster prerušil konanie o vklade, pretože v kúpnej zmluve chýbalo označenie podielu na pozemku pod bytovým domom. Kupujúci mal pritom naplánované vyplatenie hypotéky a banka čakala na zápis.
Do niekoľkých dní sme pripravili dodatok k zmluve s doplneným podielom, obe strany ho podpísali s úradne osvedčenými podpismi a doplnili sme ho do katastra ešte v lehote, ktorú kataster stanovil. Vklad bol následne povolený a kupujúci sa stal vlastníkom bez toho, aby sa musela zmluva uzatvárať odznova.
Potrebujete poradiť s vaším prípadom alebo predajom?
Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti: Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte: Kontaktujte AGIA reality
Často kladené otázky k článku vklad do katastra (FAQ)
Koľko trvá vklad do katastra?
Spravidla do 30 dní od podania návrhu, pri prerušenom konaní sa lehota predlžuje o čas potrebný na odstránenie nedostatkov. Za vyšší správny poplatok je možné požiadať o rýchlejšie konanie.
Môže kataster vklad zamietnuť?
Áno, kataster môže návrh zamietnuť, ak zmluva nespĺňa zákonné náležitosti alebo ak sa nehnuteľnosť nedá platne previesť. Pred zamietnutím však zvyčajne vyzve účastníkov na odstránenie nedostatkov.
Kto podáva návrh na vklad?
Návrh môže podať účastník zmluvy alebo jeho zástupca na základe plnej moci, napríklad advokát. Podáva sa na okresnom úrade, katastrálnom odbore, podľa miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza.
Je vklad potrebný aj pri dedičstve?
Nie, pri dedičstve sa do katastra zapisuje záznam na základe rozhodnutia o dedičstve, vklad sa robí pri zmluvných prevodoch.
Stávam sa vlastníkom už podpisom kúpnej zmluvy?
Nie, vlastníkom sa stanete až vkladom do katastra, podpis zmluvy je len podkladom pre návrh na vklad.
Vkladá sa do katastra aj záložné právo banky pri hypotéke?
Áno, aj záložné právo banky sa do katastra zapisuje vkladom, preto banka pri financovaní nehnuteľnosti sleduje priebeh konania.
Môžem nehnuteľnosť užívať ešte pred vkladom?
Áno, ak sa na tom v zmluve dohodnete, ale vlastníkom sa stanete až vkladom do katastra. Do vkladu sa preto oplatí presne dohodnúť aj zodpovednosť za nehnuteľnosť.
Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.
