Čo je list vlastníctva?
Autor článku: Patrik Tokár | Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Čo je list vlastníctva a prečo je svätým grálom každého predaja?
List vlastníctva (LV) je oficiálny verejný dokument vydávaný katastrom nehnuteľností, ktorý slúži ako jediný právne záväzný dôkaz o tom, kto je vlastníkom danej nehnuteľnosti a v akom právnom stave sa nachádza.
V realitnej praxi platí železné pravidlo: ničomu neverte, všetko overte na liste vlastníctva. Pred akýmkoľvek podpisom kúpnych zmlúv alebo zložením peňazí do úschovy musíte dôkladne skontrolovať, či meno predávajúceho na zmluve presne sedí s údajmi v registri a či na majetku nevisia nečakané prekvapenia. Každá nehnuteľnosť má svoje jedinečné číslo listu vlastníctva, katastrálne územie a okres, pričom jeho aktuálny stav si dnes viete bezplatne pozrieť online.
Aké tri základné časti tvorí každý list vlastníctva a čo v nich nájdete?
Struktúra listu vlastníctva je na celom Slovensku jednotná a je rozdelená na tri samostatné časti, z ktorých každá plní špecifickú informačnú úlohu.
Časť A (Majetková podstata): Obsahuje opis samotných nehnuteľností, pri pozemkoch a domoch tu nájdete parcelné čísla, druhy pozemkov, výmery v metroch štvorcových a súpisné čísla stavieb.
Časť B (Vlastníci a iné oprávnené osoby): Menovite uvádza vlastníkov, ich spoluvlastnícke podiely (napr. 1/1 alebo BSM), adresy, nadobúdacie tituly (kúpna zmluva), a pri bytoch aj presnú identifikáciu bytu (číslo bytu, poschodie, podlahová plocha a podiel priestoru na spoločných častiach a zariadeniach domu a k pozemku).
Časť C (Ťarchy): Najkritickejšia časť pre kupujúceho, kde sú evidované všetky obmedzenia, záložné práva bánk, exekúcie, vecné bremená (napr. právo doživotného bývania), predkupné práva či rôzne obmedzenia vlastníka.
Čo znamená, ak sa na liste vlastníctva objaví plomba alebo rôzne ťarchy?
Výskyt akýchkoľvek záznamov v časti C alebo symbolu „P“ na titulnej strane vyžaduje maximálnu pozornosť a okamžité preverenie právneho stavu.
Plomba (písmeno P) informuje, že na katastri prebieha aktuálne konanie, môže to byť štandardný zápis nového vlastníka, ale aj čerstvá exekúcia či zablokovanie majetku súdom. Ak kupujete nehnuteľnosť zaťaženú hypotékou predávajúceho alebo exekúciou, kúpna zmluva musí obsahovať presný mechanizmus, ako sa tieto ťarchy pred alebo počas prevodu vymažú, aby ste vy, ako nový majiteľ, nadobudli čistú nehnuteľnosť bez cudzích dlhov.
Potrebujete poradiť s vaším prípadom alebo pomôsť s predajom?
Pozrite si, čo o spolupráci hovoria naši klienti – Recenzie na Google
Napíšte nám alebo zavolajte – Kontaktujte AGIA reality
Často kladené otázky k článku čo je list vlastníctva (FAQ)
Kde si môžem stiahnuť alebo pozrieť list vlastníctva a koľko to stojí?
Aktuálny list vlastníctva si môžete bezplatne prezrieť na informatívne účely cez portál CICA alebo Katasterportal. Oficiálny použiteľný dokument pre úrady či banky získate elektronicky cez portál slovensko.sk za polovičný správny poplatok (6 eur), prípadne priamo osobne na ktoromkoľvek okrese (katastralnom odbore), u notára, na pošte alebo na klientskom centre, kde je štandardný správny poplatok 12 eur.
Aký je rozdiel medzi informatívnym a použiteľným (právnym) listom vlastníctva?
Informatívny výpis z internetu slúži len pre vašu orientáciu a nemá právnu silu, pričom na ňom chýba úradná pečiatka. Právny (oficiálny) výpis obsahuje podpis, QR kód alebo predtlačok úradu a banky či úrady ho vyžadujú pri oficiálnych úkonoch.
Môže mať jeden byt viacero listov vlastníctva?
Nie, každý samostatný byt alebo rodinný dom má svoj vlastný samostatný list vlastníctva, pričom v časti B sú na ňom popri samotnom byte zapísané aj spoluvlastnícke podiely na spoločných častiach, spoločných zariadeniach bytového domu a priľahlom pozemku. V niektorých špecifických prípadoch (najmä pri starších bytových domoch) však môžete k bytu evidovať aj druhý samostatný list vlastníctva, na ktorom sú vedené prislúchajúce pozemky alebo priľahlé parcely pod domom či dvorom.
Čo znamená, ak je na liste vlastníctva zapísané záložné právo v prospech banky?
Znamená to, že predávajúci financoval kúpu alebo rekonštrukciu tejto nehnuteľnosti cez hypotéku, ktorá ešte nie je celkom splatená. Nie je to dôvod na paniku, ale takýto obchod vyžaduje súhlas banky predávajúceho s predčasným splatením úveru a vymazaním záložného práva.
Dá sa vymazať z listu vlastníctva vecné bremeno doživotného bývania?
Vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného užívania je možné vymazať vtedy, ak oprávnená osoba zomrie (dokladá sa úmrtným listom) alebo ak sa s novým majiteľom písomne dohodne na zrušení tohto práva s úradne osvedčenými podpismi pred katastrom.
Čo presne znamená, ak je na liste vlastníctva zapísaná exekúcia?
Znamená to, že vlastník nehnuteľnosti má neuhradené dlhy a súdny exekútor vydal exekučný príkaz na uspokojenie pohľadávky. Takýto majetok je blokovaný a kým sa exekúcia formálne nevypláca a nevymaže z katastra, nový majiteľ na seba nemôže nehnuteľnosť prepísať. V praxi sa exekúcija vyplacá priamo z kúpnej ceny prostredníctvom bezpečnej (notárskej alebo bankovej) úschovy.
Ako funguje plomba („P“) na liste vlastníctva a kedy by sme mali spozornieť?
Symbol „P“ na titulnej strane listu vlastníctva informuje, že v súčasnosti prebieha na katastri konanie, ktoré sa dotýka tejto nehnuteľnosti. Môže to byť bežný zápis vlastníckeho práva, ale aj nebezpečná situácia, ak na úrad dorazil návrh na začatie exekúcie, exekučný príkaz alebo záložné právo tesne pred podpisom zmlúv. Kým je na liste plomba, žiadne penáze by sa nemali uvoľniť.
Čo znamená, ak je na liste vlastníctva v časti C zapísaná „Poznámka“?
Poznámka v časti C je pre kupujúceho obrovská červená vlajka, pretože neoznamuje štandardnú ťarchu, ale mimoriadne závažné skutočnosti – napríklad prebiehajúci súdny spory o vlastníctvo nehnuteľnosti, začatie exekúcie predajom nehnuteľnosti, konkurz na majetok predávajúceho alebo nariadené obmedzenie nakladania s majetkom. Pred kúpou takejto nehnuteľnosti je nutné okamžite zastaviť všetky kroky.
Môže byť na liste vlastníctva zapísané záložné právo nebankovky alebo súkromnej osoby?
Áno, okrem štandardného bankového záložného práva (hypotéky) sa na liste vlastníctva môže objaviť aj záložné právo v prospech nebankovej spoločnosti, firmy či súkromnej osoby. Takýto zápis takmer vždy signalizuje rizikové pôžičky, vysoké úroky alebo finančné problémy majiteľa, ktoré sa musia pred samotným prevodom dôsledne preveriť a vyriešiť.
Dá sa zistiť, kto všetko pozeral alebo lustroval list vlastníctva?
Kataster nehnuteľností vedie záznamy o tom, kto si vyžiadal oficiálny výpis z listu vlastníctva, avšak pri bežnom online informatívnom nahliadaní cez verejné portály sa toto nezverejňuje. Pri oficiálnych prevereniach preukazuje vlastník plnú kontrolu nad tým, komu poskytne svoj právny výpis.
Patrik Tokár je certifikovaný realitný maklér NARKS, člen Realitnej únie SR v AGIA reality. Pôsobí v Michalovciach a na východnom Slovensku. Špecializuje sa na výkup nehnuteľností, vysporiadanie spoluvlastníckych podielov a riešenie exekúcií. Pri práci spája silné obchodné zručnosti s bezpečnosťou transakcií pod garanciou advokáta a komplexným finančným servisom.
